Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 января 2006 г. N А56-35142/2005 Иск ООО к КУГИ о понуждении ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений в редакции предложенного Обществом проекта удовлетворен, так как суд установил, что между сторонами нет разногласий по тексту предложенного истцом дополнительного соглашения, возражения КУГИ касаются только размера авансированного арендного платежа, который, по мнению ответчика, должен быть согласован с Комитетом финансов в силу требований Положения о порядке дисконтирования авансированной арендной платы, однако данным Положением не предусмотрена обязанность такого согласования

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 января 2006 г. N А56-35142/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Колпакова Л.И. (доверенность от 26.12.2005), от общества с ограниченной ответственностью "Отель" Сергеева Д.Г. (доверенность от 11.01.2006),

рассмотрев 25.01.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2005 по делу N А56-35142/2005 (судья Агеева М.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Отель" (далее - ООО "Отель") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о понуждении ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение N 6 к договору от 26.04.2002 N 01-А005810 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 21, лит. А, пом. 7Н, 8Н, в редакции предложенного истцом проекта.

Решением от 14.09.2005 суд внес изменения в пункты 1.3, 6.5 и 6.7 договора аренды от 26.04.2002 в соответствии с дополнительным соглашением N 6, изложив их в следующей редакции:

"п. 1.3. Настоящий договор заключен на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

п. 6.4. Арендатор обязан выполнить капитальный ремонт помещений в срок до 01.06.2006 по графику, согласованному с КГИОП, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке.

п. 6.7. Перечисление арендатором арендной платы за период проведения капитального ремонта, начиная с момента окончания ремонтных работ (с 01.06.2006) с последующим перерасчетом по результатам зачета, предусмотренного п. 6.5 договора аренды".

Суд также дополнил пункт 3.1 договора подпунктом 3.1.1 в следующей редакции:

"Арендатор имеет право перечислить авансированную арендную плату за весь период действия договора с соответствующим дисконтированием подлежащей уплате суммы, определенную в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга в экспертном заключении N 823-э/2004, утвержденном ГУ ГУИОН 13.04.2005, в размере 131 127 у.е. Единовременный платеж за весь срок действия договора аренды (49 лет) в указанном размере может быть внесен арендатором в срок не позднее 21.09.2005".

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить названное решение суда и отказать ООО "Отель" в иске. Податель жалобы ссылается на следующие обстоятельства: суд нарушил статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; сумма авансированной арендной платы определена судом в размере, не установленном договором, и без соответствующего дисконтирования, что нарушает установленный законодательством принцип свободы договора; квартальную ставку дисконта следовало рассчитать КУГИ с учетом предложений Комитета финансов администрации Санкт-Петербурга (далее - Комитет финансов); суд допустил ошибку, указав на изменение пункта 6.4 договора, в то время как фактически изменена редакция пункта 6.5 договора.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Отель" просит оставить решение без изменения, считая принятый по делу судебный акт законным и обоснованным. Кроме того, истец сообщил, что решение суда исполнено, осуществлена государственная регистрация изменений договора, арендатор внес авансированную плату в установленном судом размере и плата принята арендодателем.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, и пояснил, что у ответчика нет возражений по внесению изменений в пункты 1.3, 6.5, 6.7 договора, КУГИ не согласен только с размером авансированной платы, которую суд определил на основании отчета об оценке специализированной организации.

Представитель ООО "Отель" подтвердил доводы, приведенные в отзыве на жалобу.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ предоставил в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Остров" по договору от 26.04.2002 N 01-А005810 нежилые помещения, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Университетская наб., д. 21, лит. А, пом. 7Н, 8Н, для использования под нежилые цели на 10 лет. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 26.04.2002. В акте указано, что помещения не пригодны для использования. Согласно приложенным к договору расчетам арендной платы в помещениях отсутствуют водоснабжение, электроснабжение, отопление и канализация.

Согласно пункту 6.5 договора арендатор обязан выполнить капитальный ремонт в срок до 01.01.2005 по графику, согласованному с Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры правительства Санкт-Петербурга (КГИОП) с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке.

Пунктом 2.3.1 договора предусмотрено право арендатора при наличии письменного согласия арендодателя вносить авансированную арендную плату за любой период с соответствующим дисконтированием в установленном порядке подлежащих уплате сумм.

В соответствии с дополнительным соглашением от 27.03.2003 N 1 к договору аренды от 26.04.2002 права и обязанности арендатора по данному договору перешли к ООО "Отель".

Городская комиссия по распоряжению объектами недвижимости приняла решения от 23.09.2004 (протокол N 18) и от 21.10.2004 (протокол N 20) о передаче ООО "Отель" названных помещений в аренду на 49 лет, установила право арендатора на внесение авансированной арендной платы и изменила срок проведения капитального ремонта до 01.06.2006.

КУГИ 21.03.2005 согласовал ООО "Отель" техническое задание на проведение оценки рыночной величины арендной платы за названный объект недвижимости (л.д. 69-70).

Оценка рыночной величины арендной платы и расчет размера авансированного арендного платежа выполнены аттестованными оценщиками аккредитованного при КУГИ общества с ограниченной ответственностью "Иола" (далее - ООО "Иола") в соответствии с техническим заданием.

Государственное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (ГУ ГУИОН) в экспертном заключении от 13.04.2005 N 823-э/2004 подтвердило правильность оценки рыночной величины арендной платы и расчета авансированного платежа (131 127 у.е.), выполненных ООО "Иола". В заключении указано, что отчет ООО "Иола" соответствует требованиям Временного положения о порядке оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной стоимости", утвержденного распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 N 113-р, постановлению Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки", Федеральному закону от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", техническому заданию и что определенная оценщиками сумма авансированного платежа действует до 21.09.2005.

В распоряжении от 25.05.2005 N 807-рк КУГИ предписал районному агентству КУГИ внести изменения в договор аренды от 26.04.2002: установить срок аренды в 49 лет, изменить дату срока выполнения капитального ремонта в пункте 6.5 договора (до 01.06.2006 вместо до 01.06.2005), разрешить ООО "Отель" перечислить авансированную арендную плату за весь период действия договора с соответствующим дисконтированием подлежащей уплате суммы в порядке, установленном действующим законодательством Санкт-Петербурга.

ООО "Отель" обратилось в КУГИ с просьбой подготовить дополнительное соглашение о внесении указанных изменений в договор и разъяснить порядок внесения авансированной арендной платы. Также арендатор 29.06.2005 направил в КУГИ для подписания подготовленный им проект дополнительного соглашения, в котором изложил согласованные сторонами изменения в договор аренды в соответствии с распоряжением КУГИ от 25.05.2005 N 807-рк и указал размер авансированного платежа, определенного в отчете ООО "Иола" и в экспертном заключении ГУ ГУИОН.

Поскольку КУГИ не подписал дополнительное соглашение без указания причин, ООО "Отель" обратилось с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленное требование, суд правомерно исходил из того, что между сторонами было достигнуто соглашение обо всех существенных условиях изменений, подлежащих внесению в договор в силу пункта 5.1 договора путем подписания дополнительного соглашения в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд установил, что между сторонами нет разногласий по тексту предложенного истцом дополнительного соглашения, возражения КУГИ касались только размера авансированного арендного платежа, который, по мнению ответчика, должен быть согласован с Комитетом финансов в силу требований Положения о порядке дисконтирования авансированной арендной платы за объекты нежилого фонда, утвержденного приказом Комитета финансов от 03.12.98 N 22. Однако названным Положением не предусмотрена обязанность арендатора согласовать размер авансированного платежа с Комитетом финансов. Кроме того, согласно пояснениям представителя КУГИ в судебном заседании кассационной инстанции Комитет финансов до настоящего времени не дал ответ на обращение КУГИ согласовать величину дисконтированного авансированного платежа за предоставленные в аренду ООО "Отель" нежилые помещения. Свой расчет размера авансированного платежа КУГИ не представил и ничем не подтвердил довод жалобы о том, что определенный в отчете дисконт не соответствует законодательству Санкт-Петербурга. К тому же правильность установленного судом размера авансированного платежа подтверждена экспертизой ГУ ГУИОН, входящего в структуру КУГИ.

Допущенная судом в резолютивной части решения опечатка при указании номера пункта 6.5 договора не влияет на содержание решения и может быть исправлена в порядке, предусмотренном статьей 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция считает, что с учетом изложенных обстоятельств настоящего дела, суд принял правильное решение об удовлетворении иска, поэтому оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.09.2005 по делу N А56-35142/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина