Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 января 2006 г. N А56-5870/2005 Иск ЗАО к КУГИ о признании недействительной односторонней сделки по изменению размера арендной платы по договору и о применении последствий ее недействительности удовлетворен в части признания сделки недействительной, так как Постановление правительства СПб, утвердившее новую Методику, на которое ссылается КУГИ в уведомлении, не изменило порядок исчисления размера арендной платы на период проектирования и строительства за земельные участки, предоставленные под строительство промышленных и нежилых объектов

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 января 2006 г. N А56-5870/2005

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 июня 2005 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Комарова А.Н., судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В.,

при участии в судебном заседании от закрытого акционерного общества "Бритиш Американ Тобакко-СПб" Огарковой С.В. (доверенность от 10.01.2006) Дачевич О.В. (доверенность от 10.01.2006), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Валдайцевой В.Р. (доверенность от 29.12.2005),

рассмотрев 12.01.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Бритиш Американ Тобакко-СПб" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2005 (судья Калинина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2005 (судьи Марченко Л.Н., Герасимова М.М., Ларина Т.С.) по делу N А56-5870/2005,

установил:

Закрытое акционерное общество "Бритиш Американ Тобакко-СПб" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о признании недействительной односторонней сделки по изменению размера арендной платы по договору от 06.06.2003 N 00/ЗК-01777(17), оформленной уведомлением КУГИ от 28.09.2004 N 1851-17, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением от 28.06.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2005, в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит решение от 28.06.2005 и постановление от 07.10.2005 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Податель жалобы считает, что суды неправильно истолковали и неверно применили пункт 2.18 Методики определения арендной платы за земельные участки, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561 "О методиках определения арендной платы за земельные участки" (далее - Методика 2004).

Общество полагает неправомерным исчисление размера арендной платы с применением кода функционального использования территории (Кн) 18.0 ("Иные виды деятельности") при отсутствии на земельном участке объекта незавершенного строительства и считает, что при расчете арендной платы по договору от 06.06.2003 на период проектирования и строительства должен применяться Кн 10.1 ("Строительство промышленных и нежилых объектов").

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Общества подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросили отменить обжалуемые судебные акты, а дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Представитель КУГИ просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 06.06.2003 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, квартал 8 нежилой зоны "Конная Лахта" (восточнее дома N 38, литера А, по 3-й Конной Лахте), кадастровый номер 78:4603:3002, для проектирования и строительства производственно-складского комплекса.

В соответствии с пунктом 5.2 указанного договора инвестиционный проект подлежит реализации в три этапа: до 06.12.2003 осуществляется разработка, согласование и утверждение проектной документации; до 06.01.2007 - строительство; на третьем этапе осуществляется сбор и предоставление арендатором арендодателю документов, указанных в пункте 7.2.24.2 договора, а также подписание протокола о реализации инвестиционного проекта.

На момент заключения договора от 06.06.2003 порядок определения платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории Санкт-Петербурга, устанавливался в соответствии с Методикой определения арендной платы за земельные участки, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 N 450-р "О Методике определения арендной платы за земельные участки" (далее - Методика 1997).

Согласно пункту 3.4 договора от 06.06.2003 ежеквартальная арендная плата на период проектирования и строительства с 21.05.2003 по 06.01.2007 исчисляется исходя из 0,449 у.е. за один кв. м в год и составляет 13 281,083 у.е. Как пояснили стороны, указанная ставка арендной платы рассчитана с применением Кн 10.1, установленного Методикой 1997 для земельных участков, используемых под строительство промышленных и нежилых объектов.

Пунктом 3.6 договора от 06.06.2003 предусмотрено право арендодателя изменить величину арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и(или) Санкт-Петербурга, регулирующих порядок исчисления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Ссылаясь на постановление правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561, утвердившее Методику 2004, КУГИ направил Обществу уведомление от 28.09.2004 об изменении арендной платы за земельный участок и сообщил, что с 01.10.2004 арендная плата по договору от 06.06.2003 составляет 132 869,991 у.е. ежеквартально. Указанный размер арендной платы исчислен КУГИ с применением Кн 18.0.

В суде кассационной инстанции представитель ответчика пояснил, что по заявлению КУГИ осуществлена государственная регистрация уведомления от 28.09.2004, влекущего изменение условия договора о размере арендной платы.

Общество, считая ошибочным применение Кн 18.0 для исчисления размера арендной платы по договору от 06.06.2003 и ссылаясь на незаконность односторонней сделки по изменению арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции и апелляционный суд, отказывая в иске, посчитали, что КУГИ правомерно изменил в одностороннем порядке размер арендной платы и исчислил его с применением Кн 18.0, поскольку на момент направления уведомления от 28.09.2004 Общество не получило разрешение Управления государственного архитектурно-строительного надзора Комитета по градостроительству и архитектуре (далее - УГАСН КГА).

Апелляционная инстанция также указала на то, что арендатор в установленные условиями договора сроки не исполнил надлежащим образом обязательства по проведению строительных работ, поэтому увеличение арендной платы является обоснованным.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

Договором от 06.06.2003 допускается одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих порядок ее исчисления за земельные участки, находящиеся в государственной собственности.

Постановление правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561, утвердившее новую Методику 2004, на которое ссылается КУГИ в уведомлении от 28.09.2004, не изменило порядок исчисления размера арендной платы на период проектирования и строительства за земельные участки, предоставленные под строительство промышленных и нежилых объектов. В новой Методике 2004 (также, как и в прежней) предусмотрено при расчете арендной платы за такие участки применение Кн 10.1. Согласно условиям договора период проектирования и строительства установлен до 06.01.2007. Из материалов дела видно и ответчиком не оспаривается, что земельный участок арендатор под иную цель, кроме проектирования и строительства, не использовал. Арендная плата с применением льготного понижающего коэффициента установлена в пункте 3.4 договора от 06.06.2003 именно на период проектирования и строительства до 06.01.2007.

КУГИ ссылается на то, что после завершения проектирования Общество не приступило к строительным работам в срок, согласованный сторонами в договоре от 06.06.2003, и на момент получения уведомления от 28.09.2004 у арендатора отсутствовало разрешение УГАСН КГА. Однако указанные обстоятельства не предоставляют КУГИ права на одностороннее изменение размера арендной платы, а кроме того, такое разрешение было Обществом получено и не повлияло на срок строительства, указанный в договоре от 06.06.2003.

Согласно пояснениям представителей сторон в судебном заседании кассационной инстанции в конце 2005 года арендатор завершил строительство предусмотренного договором объекта.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что у КУГИ отсутствовали предусмотренные законом или договором от 06.06.2003 основания для изменения в одностороннем порядке условия договора, касающегося размера арендной платы.

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене как принятые с нарушением норм материального права, а требование Общества о признании недействительной односторонней сделки по изменению размера арендной платы по договору от 06.06.2003, оформленной уведомлением КУГИ от 28.09.2004, - удовлетворению.

Заявляя требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, Общество не указало, какие изменения в правоотношении сторон договора от 06.06.2003 произошли в результате совершения односторонней сделки, оформленной уведомлением КУГИ от 28.09.2004, и какие последствия недействительности сделки истец просит суд применить. Из материалов дела не следует, что Общество платило арендную плату в размере, указанном в уведомлении КУГИ от 28.09.2004. Следовательно, основания для удовлетворения данного требования отсутствуют.

В связи с принятием настоящего постановления и в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с КУГИ в пользу Общества надлежит взыскать судебные расходы по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2005 по делу N А56-5870/2005 отменить.

Признать недействительной одностороннюю сделку по изменению размера арендной платы по договору от 06.06.2003 N 00/ЗК-01777(17), оформленную уведомлением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 28.09.2004 N 1851-17.

В удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу закрытого акционерного общества "Бритиш Американ Тобакко-СПб" 4 000 руб. судебных расходов по иску, апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий Судьи

А.Н. Комаров И.Л. Грачева

Е.В. Коняева