Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2006 г. N А44-11149/04-С5 Дело по иску Банка о взыскании с ООО задолженности по договору аренды нежилых зданий и пеней, а также о расторжении договора направлено на новое рассмотрение вследствие несоответствия нормам материального права вывода суда о том, что дополнительное соглашение к договору аренды не требует государственной регистрации; кроме того, Общество, с которым заключено дополнительное соглашение и чьи права и интересы были затронуты решением суда, к участию в деле не привлекалось

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 марта 2006 г. N А44-11149/04-С5

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 декабря 2005 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Кадулина А.В. и Сергеевой И.В., при участии от ОАО "АКБ "Московский индустриальный банк" Якоб Е.А. (доверенность от 14.02.06),

рассмотрев 01.03.06 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Московский индустриальный банк" на решение от 28.02.05 (судья Дегтев А.В.) и постановление апелляционной инстанции от 26.09.05 (судьи Дмитриева Т.А., Александров С.А., Чепрасов А.В.) Арбитражного суда Новгородской области по делу N А44-11149/04-С5,

установил:

Открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк "Московский индустриальный банк" (далее - Банк) обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Алиат" (далее - ООО "Алиат") о взыскании 2033 119 руб. 70 коп. задолженности по договору аренды от 01.02.03 N 01/а и 117 958 руб. 29 коп. пеней за просрочку платежа, а также о расторжении договора аренды.

Решением от 28.02.05 в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.09.05 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Банк просит отменить принятые по делу судебные акты и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель указал, что считает неправомерными выводы суда, касающиеся оценки дополнительного соглашения от 10.10.03 N 2 к договору аренды, поскольку данные выводы противоречат статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В судебном заседании представитель Банка поддержал доводы жалобы.

ООО "Алиат" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 01.02.03 между совместным кыргызско-российским обществом с ограниченной ответственностью "Российский торговый дом" (далее - ООО "Российский торговый дом", арендодатель) и ООО "Алиат" (арендатор) заключен договор аренды шести нежилых зданий, расположенных по адресу: г. Великий Новгород, ул. Магистральная, дом 9А. Срок действия договора - 10 лет.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендатор обязан вносить арендную плату в сумме 111 000 долларов США в соответствии с графиком платежей.. Пункт 2.2 договора устанавливает, что внесение арендных платежей производится ежемесячно равными долями в размере 1/12 от годовой суммы арендной платы не позднее 5 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора он может быть расторгнут арендодателем в случае, если арендатор не внес арендную плату в течение 3 месяцев.

Пунктом 5.2 предусмотрена ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован 29.09.03 Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Администрации Новгородской области.

Между ООО "Российский торговый дом" и ООО "Алиат" 10.10.03 заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды.

В дополнительном соглашении указано, что ООО "Алиат" обязуется производить оплату за право пользования земельным участком с кадастровым номером 53:23:8523401:0022 в соответствии с договором аренды земельного участка от 28.08.02 N 5246 между Администрацией г. Великий Новгород и ООО "Российский торговый дом" для погашения задолженности по арендной плате по состоянию на 10.10.03, а также последующих платежей за землю в течение всего срока действия договора аренды от 01.02.03. Арендодатель обязуется не взимать с ООО "Алиат" платежей по указанному договору аренды на срок погашения последним задолженности ООО "Российский торговый дом" по оплате за пользование земельным участком согласно графику, согласованному с Администрацией г. Великий Новгород. Таким образом, стороны, как указано в дополнительном соглашении, договорились о прекращении действия пункта 2 договора от 01.02.03, предусматривающего размер арендной платы и порядок расчетов.

Указанное в договоре аренды имущество (6 зданий) по соглашению об отступном от 06.04.04 передано Банку в счет погашения задолженности по кредитному договору. Переход права собственности к Банку зарегистрирован в установленном порядке 12.04.04.

Ссылаясь на то, что с апреля 2004 года арендная плата от Общества не поступала, Банк обратился с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд исходил из условий дополнительного соглашения от 10.10.03 N 2, указав, что поскольку арендатор не был уведомлен о переходе прав кредитора к Банку, он правомерно исполнял обязательство первоначальному кредитору, перечисляя денежные средства в соответствии с условиями названного дополнительного соглашения.

Суд кассационной инстанции находит, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Предметом исследования по настоящему делу наряду с договором аренды от 01.02.03 является дополнительного соглашение от 10.10.03 к указанному договору.

Данное дополнительное соглашение содержит условия, касающиеся обязательств арендодателя и арендатора, связанных с исполнением как названного договора аренды, так и иного обязательства.

Поскольку выводы арбитражного суда, касающиеся оценки условий дополнительного соглашения, могут повлиять на права и обязанности ООО "Российский торговый дом", указанное лицо необходимо привлечь к участию в деле.

Суд кассационной инстанции находит несоответствующим нормам материального права вывод суда о том, что дополнительное соглашение от 10.10.03 к договору аренды от 01.02.03 не требует государственной регистрации.

Как установлено пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.

Согласно пункту 1 статьи 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.

Условие, содержащееся в пункте 1 дополнительного соглашения, сводится к тому, что стороны пришли к соглашению о прекращении действия пункта 2 договора от 01.02.03. Пункт 2 указанного договора определяет размер арендной платы и порядок расчетов.

Таким образом, исходя из буквального значения содержащихся в дополнительном соглашении слов и выражений, можно сделать вывод о том, что соглашение полностью исключило уплату арендатором арендодателю арендной платы.

Такое соглашение является неотъемлемой частью договора аренды здания и на него распространяется требование о государственной регистрации.

Что касается положений, изложенных в преамбуле дополнительного соглашения, то они определяют не изменение порядка внесения платежей по договору от 01.02.03, как указал суд, а изменение механизма внесения платежей по договору аренды земельного участка от 28.08.01 N 5246.

Суду необходимо учесть вышеизложенное, привлечь к участию в деле ООО "Российский торговый дом", установить на основании правил статьи 431 ГК РФ действительную общую волю сторон при заключении дополнительного соглашения от 10.10.03 и его смысл, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех обстоятельств дела и правильного применения норм материального права принять законное решение по существу спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 28.02.05 и постановление апелляционной инстанции от 26.09.05 Арбитражного суда Новгородской области по делу N А44-11149/04-С5 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

Е.В.Коняева А.В. Кадулин

И.В. Сергеева