Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 марта 2006 г. N А21-2692/2005-С2 Иск Управления к ООО о взыскании арендной платы и пеней в соответствии с договором аренды зданий, убытков, а также процентов за пользование чужими денежными средствами и о выселении ответчика из занимаемых помещений частично удовлетворен, в частности, поскольку произошла смена собственника здания, в связи с чем ООО стало перечислять ему арендную плату, однако фактически перехода права собственности не произошло, так как отсутствовала регистрация перехода права собственности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 24 марта 2006 г. N А21-2692/2005-С2

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 февраля 2006 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В. и Сергеевой И.В.,

рассмотрев 22.03.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Наумова Павла Владимировича на решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.07.2005 (судья Конева В.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2005 (судьи Слобожанина В.Б., Горбик В.М., Копылова Л.С.) по делу N А21-2692/2005-С2,

установил:

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области (далее - Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Чеслав" (далее - ООО "Чеслав") со следующими исковыми требованиями:

- о взыскании 167 935 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате и 8669 руб. 11 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 01.07.2004 по 20.12.2004 в соответствии с договором от 10.04.2003 N 2290 аренды помещений в зданиях под инвентарными номерами 22 и 31, расположенных по адресу: Калининград, ул. Подполковника Емельянова, военный городок N 17;

- о взыскании 22 116 руб. 57 коп. убытков в виде неполученной арендной платы за фактическое пользование помещениями в здании под инвентарным N 31 и 464 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами с 20.12.2004 по состоянию на 31.03.2005;

- о выселении ответчика из помещений общей площадью 54 кв.м, расположенных в здании под инвентарным N 31.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприниматель Наумов Павел Владимирович и Калининградская квартирно-эксплуатационная часть района (далее - Калининградская КЭЧ).

Решением от 12.07.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 14.11.2005, исковые требования частично удовлетворены: с ответчика в пользу Территориального управления взыскано 177 528 руб. 73 коп. основного долга, 5150 руб. 45 коп. пеней и 464 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами; ответчик выселен из помещений площадью 54 кв.м, расположенных в здании под инвентарным N 31. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Наумов П.В. просит отменить решение от 12.07.2005 и постановление от 14.11.2005 в части взыскания с ответчика в пользу истца арендных платежей за пользование помещениями в здании под инвентарным N 22 в период с 06.07.2004 по 04.11.2004 и отказать истцу в удовлетворении требований в названной части. Податель жалобы ссылается на следующее: заявленные требования противоречат статьям 310, 454, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ни торги, ни договор купли-продажи имущества от 28.06.2004 N 24-3/1035 не оспорены; денежные средства за отчужденное государственное имущество продавец этого имущества получил; в договоре купли-продажи недвижимости не указано, что продавец имеет право получать арендную плату за недвижимость до момента ее государственной регистрации новым собственником; с даты передачи предпринимателю названного здания по акту приема - передачи до даты государственной регистрации перехода к нему права собственности продавец не вправе получать арендную плату за проданное имущество.

В отзыве на кассационную жалобу Территориальное управление просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, а также рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области (далее - Комитет, арендодатель) при участии балансодержателя - Калининградской КЭЧ заключил 10.04.2003 с ООО "Чеслав" (арендатор) договор N 2290 аренды нежилых помещений общей площадью 354 кв.м, расположенных по адресу: Калининград, ул. Подполковника Емельянова, военный городок N 17, здания под инвентарными N 22 и 31, для использования под склад хранения и вспомогательные помещения.

Срок действия договора аренды определен сторонами с 01.05.2003 по 27.04.2004.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор обязался перечислять установленную договором арендую плату ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. За несвоевременную уплату договором предусмотрена ответственность в виде пеней с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Приказом Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 13.01.2004 N 8 "О Территориальном управлении Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области" приказ Министерства государственного имущества Российской Федерации от 21.08.98 N 207, в соответствии с которым Комитет был наделен полномочиями территориального органа Министерства государственного имущества Российской Федерации, признан утратившим силу и полномочия по управлению федеральным имуществом перешли к Территориальному управлению.

Поскольку по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться помещениями, суд пришел к обоснованному выводу о продлении сторонами арендных отношений на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, когда в договоре аренды недвижимого имущества срок аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендным платежам, Территориальное управление направило арендатору претензионное письмо от 28.09.2004 N ЕМ-4652, в котором предложило в срок до 05.10.2004 погасить долг за период с 01.07.2004 по 10.09.2004, уплатить пени, а также сообщило арендатору о расторжении договора с 20.12.2004 и необходимости в связи с этим до 25.12.2004 освободить занимаемые помещения и передать их балансодержателю по акту приема-передачи.

Поскольку указанный в претензии долг ООО "Чеслав" не оплатило, нежилые помещения не освободило, Территориальное управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Истец попросил выселить ответчика только из нежилых помещений здания под инвентарным N 31, поскольку 04.11.2004 право собственности на здание производственной мастерской (инвентарный N 22) перешло к предпринимателю Наумову П.В.

Согласно представленным истцом документам по договору купли-продажи от 28.06.2004 N 24-3/1035, заключенному со специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" по результатам торгов, здание производственной мастерской под инвентарным N 22 приобрел в собственность предприниматель Наумов П.В.

ООО "Чеслав" возражало против удовлетворения иска в части взыскания задолженности и пеней, ссылаясь на то, что с июля 2004 года платило арендную плату за пользование помещением в здании под инвентарным N 22 новому собственникому - Наумову П.В.

Кассационная инстанция считает, что арбитражный суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 330, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ООО "Чеслав" арендную плату и пени по договору аренды от 10.04.2003 за пользование помещениями в здании под инвентарным N 22 за период с 01.07.2004 по 04.11.2004 (дата государственной регистрации перехода права собственности к Наумову П.В.), арендную плату и пени за пользование помещениями в здании под инвентарным N 31 до 20.12.2004 (дата прекращения договора аренды), а также убытки в размере арендной платы и проценты за пользование чужими денежными средствами за пользование помещениями в здании под инвентарным N 31 после окончания договора. Правильным является также решение суда в части выселения ООО "Чеслав" из помещения в здании под инвентарным N 31 в связи с отсутствием правовых оснований для его использования после прекращения действия договора аренды.

Доводу предпринимателя Наумова П.В. о том, что с момента продажи ему здания под инвентарным N 22 и получения выкупной цены Территориальное управление не вправе взыскивать арендную плату с арендатора, дана надлежащая оценка судами обеих инстанций.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, следовательно, покупатель не может им распоряжаться, в том числе заключать договоры аренды в отношении данного имущества.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 12.07.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2005 по делу N А21-2692/2005-С2 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Наумова Павла Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

И.В. Сергеева