Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 сентября 2000 г. N А56-5806/00 Дело по иску ООО о понуждении Общества совершить все необходимые действия по государственной регистрации договора аренды нежилых помещений направлено на новое рассмотрение, так как, в частности, судом не исследовались документы, при помощи которых могли быть установлены существенные для дела обстоятельства, каковым является момент подписания договора аренды, поскольку после заключения договора купли-продажи и продавец, и покупатель оказываются связанными взаимными обязательствами и до регистрации перехода права собственности на объект ни одна из сторон не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, сдавать его в аренду

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 сентября 2000 г. N А56-5806/00

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2000 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Матлиной Е.О., Шпачевой Т.В.,

при участии от ООО "Торгово-индустриальная русская компания" - генерального директора Лапунова С.Ю., Пудичевой Е.В. (доверенность от 01.06.2000), от ООО "Ретро" - Шленской Л.В. (протокол от 27.10.98),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ретро" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2000 по делу N А56-5806/00 (судьи Савицкая И.Г., Королева Т.В., Загараева Л.П.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торгово-индустриальная русская компания" (далее - ООО "ТИРК") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ретро" (далее - ООО "Ретро") о понуждении последнего совершить все необходимые действия по государственной регистрации договора от 12.11.97 N А-381 аренды нежилых помещений площадью 228,82 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Жени Егоровой, дом 8 (1-й этаж).

Решением от 27.04.2000 (судья Тарасюк И.М.) в иске отказано на том основании, что поскольку договор аренды от 12.11.97 на момент заключения договора купли-продажи от 25.12.97 зарегистрирован не был, он является незаключенным, в связи с чем не может быть применена статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и у ответчика отсутствуют какие-либо обязательства по регистрации договора аренды и исполнению его условий.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.08.2000 решение отменено, иск удовлетворен. При этом апелляционная инстанция посчитала доказанным факт уклонения ООО "Ретро" как нового собственника арендуемых помещений от государственной регистрации договора аренды от 12.11.97 и оценила указанные действия как неправомерные.

ООО "Ретро" в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции, считая его необоснованным и не соответствующим материалам дела, и оставить в силе решение суда. По мнению подателя жалобы, договор аренды от 12.11.97 должен считаться незаключенным, поскольку сторонами не были согласованы такие существенные его условия, как предмет аренды и размер арендной платы, а также не осуществлена государственная регистрация договора. Кроме того, истец считает названный договор аренды недействительным как заключенный фактически после договора купли-продажи спорных помещений.

ООО "ТИРК" в отзыве на жалобу просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, считая выводы суда обоснованными, ссылаясь на соответствие договора аренды требованиям закона и невозможность его государственной регистрации вследствие неправомерных действий ответчика.

В судебном заседании представитель ООО "Ретро" поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы. Представитель ООО "ТИРК" в судебном заседании против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон, кассационная инстанция пришла к выводу, что все принятые по делу судебные акты подлежат отмене как недостаточно обоснованные, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Услуга" (арендодатель, далее - ОАО "Услуга") и ООО "ТИРК" был подписан договор от 12.11.97 N А-381 аренды нежилых помещений общей площадью 228,82 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Жени Егоровой, дом 8 (1-й этаж).

По договору купли-продажи от 25.12.97 N 3 ООО "Ретро" приобрело у ОАО "Услуга" нежилые помещения общей площадью 396,5 кв. м, расположенные по тому же адресу, часть из которых являлась предметом аренды по названному выше договору. Ответчик зарегистрировал свое право собственности на объект 21.12.98 (рег. N 74129.1), о чем ему выдано соответствующее свидетельство.

ООО "ТИРК" в июне 1998 г. обратилось в государственное учреждение "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР) с просьбой зарегистрировать право аренды по договору от 12.11.97, на что получило отказ, в частности, в связи с необходимостью представления поэтажного плана здания с обозначением сдаваемых в аренду помещений и указанием размера арендуемой площади, доказательств, подтверждающих факт существования юридического лица на момент обращения за регистрацией, и обозначения в договоре номера сдаваемого в аренду помещения.

ООО "ТИРК" в письмах от 11.03.99 и 15.09.99 предлагало ООО "Ретро" совершить необходимые действия по государственной регистрации договора аренды от 12.11.97 N А-381, однако ответчик отклонил предложения истца, в связи с чем последний обратился с настоящим иском.

Возражая против исковых требований, ООО "Ретро" ссылалось на то, что фактически договор аренды с ООО "ТИРК" заключен позднее договора купли-продажи, и в подтверждение своих доводов представило следующие документы: адресованное ОАО "Услуга" письмо от 12.01.98 от бывшего арендатора спорных помещений - акционерного общества открытого типа "Русский индустриально-коммерческий союз" (далее - АООТ "Русский ИКС") - с просьбой прервать договорные отношения с 01.01.98 (том 2, лист дела 157); обращение ООО "ТИРК" к ОАО "Услуга" от 17.01.98 с предложением заключить договор аренды помещений в торгово-бытовом комплексе с 01.01.98 (том 2, лист дела 158); заявление ОАО "Услуга", признающего данные обстоятельства (том 2, лист дела 152). Однако указанные доводы отклонены апелляционной инстанцией только на основании устных пояснений истца (что следует из его отзыва и выступления в судебном заседании), не проверены в полной мере, предъявленные истцом документы не исследовались и не оценивались судом. Между тем при помощи этих документов могли быть установлены существенные для дела обстоятельства, каковым является момент подписания договора аренды, поскольку после заключения договора купли-продажи и продавец, и покупатель оказываются связанными взаимными обязательствами и до государственной регистрации перехода права собственности на объект ни одна из сторон не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, являющимся предметом продажи.

Таким образом, при новом рассмотрении дела суду необходимо на основании представленных лицами, участвующими в деле, доказательств установить обстоятельства заключения договора аренды между ОАО "Услуга" и ООО "ТИРК", в зависимости от чего дать правовую оценку договору.

В соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае уклонения одной из сторон от регистрации сделки другая сторона вправе заявить требование о вынесении судом решения о регистрации сделки, которое в таком случае является основанием для государственной регистрации. ООО "ТИРК" просило суд обязать ООО "Ретро" совершить действия, необходимые для осуществления государственной регистрации, не конкретизировав при этом, какие именно действия (по представлению каких документов) должен совершить ответчик. Поэтому при новом рассмотрении дела суду следует предложить истцу уточнить свои требования и сформулировать их в соответствии с законом.

Из материалов дела и объяснений сторон следует, что часть помещений, указанных в договоре аренды от 12.11.97, осталась в собственности ОАО "Услуга". При таких обстоятельствах следует признать, что решение о регистрации договора аренды от 12.11.97 содержит выводы о правах и обязанностях в том числе и ОАО "Услуга", не привлеченного к участию в деле. Кроме того, для полного и всестороннего рассмотрения дела суду необходимо выяснить взаимоотношения между истцом и ОАО "Услуга" по поводу спорных помещений. С учетом изложенного при новом рассмотрении дела суду надлежит обсудить вопрос о привлечении ОАО "Услуга" к участию в деле.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Между тем смена собственника только в части имущества, являвшегося предметом аренды, свидетельствует о невозможности сохранения договора аренды в прежнем виде.

Решение суда от 27.04.2000 также не может быть оставлено в силе, так как оно принято без учета указанных выше обстоятельств.

При новом рассмотрении дела суду необходимо разрешить вопрос о распределении между сторонами судебных расходов, связанных с рассмотрением дела в кассационной инстанции, в зависимости от исхода спора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 27.04.2000 и постановление апелляционной инстанции от 01.08.2000 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-5806/00 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Е.О. Матлина

Т.В. Шпачева