Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 апреля 2006 г. N А21-991/2005-С2 Иск Администрации МО к ООО и Управлению о признании недействительным договора аренды нежилого здания, заключенного между Администрацией и ООО, не удовлетворен в связи с недоказанностью Администрацией несоответствия договора аренды законодательству

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 апреля 2006 г. N А21-991/2005-С2

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" и общества с ограниченной ответственностью "Теплопроект" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2005 по делу N А21-991/2005-С2 (судьи Жиляева Е.В., Ларина Т.С., Марченко Л.Н.),

установил:

Администрация Черняховского муниципального образования (в настоящее время - муниципального образования "Черняховский городской округ", далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Частное охранное предприятие "РОН" (далее - ЧОП "РОН") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области с привлечением в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью "Теплопроект" (далее - ООО "Теплопроект") о признании недействительным (ничтожным) договора от 27.02.2002 N 725 аренды нежилого здания, заключенного между Администрацией и ЧОП "РОН", с дополнительным соглашением от 27.02.2004 к нему (с учетом уточнения исковых требований).

Решением от 29.04.2005 (судья Шиткин В.М.) иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2005 указанное решение отменено, в иске отказано.

Администрация в кассационной жалобе просит отменить названное постановление, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, обстоятельства дела свидетельствуют об отсутствии воли собственника в лице Администрации на передачу спорного объекта в аренду ЧОП "РОН" и, напротив, о заключении договора аренды с ООО "Теплопроект"; ответчик обязательства по договору от 27.02.2002 не выполнял, помещения не использовал, арендные платежи не перечислял.

ООО "Теплопроект" в кассационной жалобе также просит отменить постановление от 13.12.2005, считая его противоречащим закону и здравому смыслу, поскольку вопреки воле собственника суд отказал в признании недействительным договора, на момент государственной регистрации которого уже было отменено распоряжение главы Черняховского муниципального образования о передаче здания в аренду ЧОП "РОЙ"; в связи с длительным неисполнением прежним арендатором условий договора Администрация законно предоставила имущество в аренду другому лицу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы Черняховского муниципального образования от 22.02.2002 N 153-р Администрация и ЧОП "РОН" подписали договор от 27.02.2002 N 725 аренды нежилого здания (административно-бытового корпуса) общей площадью 648,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Черняховск, ул. Гусевское шоссе, д. За, для использования под офис, склад, подсобные помещения сроком действия с 01.03.2002 по 01.03.2017.

Стороны составили акт от 01.03.2002 приема-передачи нежилого здания.

Дополнительным соглашением от 27.02.2004 стороны изложили пункт 1.1 договора в новой редакции, указав, что здание принадлежит на праве собственности Администрации в соответствии со свидетельством о государственной регистрации от 19.02.2004 серии 39-АА N 175907, а также дополнили договор пунктами 2.2.13 и 4.3.

Договор от 27.02.2002 зарегистрирован учреждением юстиции 02.03.2004, о чем выдано свидетельство от 02.03.2004 серии 39-АА N 205027.

Распоряжением и.о. главы Черняховского муниципального образования от 13.01.2004 N 16-р спорное здание передано в аренду ООО "Теллопроект" сроком на 5 лет; распоряжение главы Черняховского муниципального образования от 22.02.2002 N 153-р отменено.

На основании распоряжения от 13.01.2004 Администрация и ООО "Теплопроект" подписали договор от 23.01.2004 N 834 аренды того же здания площадью 651,8 кв. м для использования под склад и офис сроком действия по 13.01.2009. В государственной регистрации договора аренды от 23.01.2004 учреждением юстиции было отказано по мотиву наличия зарегистрированного обременения права муниципальной собственности на здание арендой в соответствии с договором от 27.02.2002, не расторгнутым в установленном порядке.

Обращаясь с иском о признании договора от 27.02.2002 недействительным (ничтожным), Администрация сослалась на следующее: на момент подписания договора от 23.01.2004 с ООО "Теплопроект" договор аренды от 27.02.2002 не считался заключенным по причине отсутствия его государственной регистрации, а распоряжение от 22.02.2002 N 153-р было отменено; при заключении договора от 27.02.2002 с ЧОП "РОН" на срок свыше 15 лет нарушен установленный порядок распоряжения муниципальной собственностью; ответчик фактически не исполнял договор от 27.02.2002; при подписании дополнительного соглашения от 27.02.2004 к нему и государственной регистрации договора от 27.02.2002 ЧОП "РОН" и глава Черняховского муниципального образования действовали недобросовестно.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности Администрацией несоответствия договора аренды от 27.02.2002 закону и об отсутствии в связи с этим оснований для признания оспариваемого договора недействительным.

Договор от 27.02.2002 со стороны арендодателя подписан уполномоченным лицом. Срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, законом не установлен. Пунктом 1.3 договора от 27.02.2002 срок его действия определен с 01.03.2002 по 01.03.2017, что с учетом положений статей 191, 192, пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации не превышает 15 лет, в связи с чем решения районного Совета депутатов не требовалось. Недобросовестность сторон при подписании дополнительного соглашения от 27.02.2004 не доказана.

В силу статей 433, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Поскольку на момент представления на регистрацию договора от 27.02.2002, по форме и содержанию соответствующего главе 34 упомянутого Кодекса, иных обременении того же имущества арендой зарегистрировано не было, препятствий в регистрации данного договора не имелось, в связи с чем согласно статье 425 того же Кодекса с даты государственной регистрации договора от 27.02.2002 его следует считать вступившим в силу и обязательным для сторон.

Ссылка Администрации на неисполнение ЧОП "РОН" обязательств, вытекающих из договора, подлежит отклонению, так как данное обстоятельство не влечет недействительности договора, а может служить основанием для предъявления соответствующих требований об исполнении арендатором обязательств. При этом независимо от фактического использования ответчиком здания, являющегося предметом аренды по договору от 27.02.2002, при наличии подписанного сторонами акта приема-передачи действия (бездействие) ответчика не могут расцениваться как отказ от договора.

Довод подателей жалоб о том, что договор от 27.02.2002 заключен вопреки воле собственника, не может быть принят во внимание, поскольку наличия у собственника на момент совершения сделки таких пороков воли, которые могли бы служить основанием для признания сделки недействительной, не установлено, а после подписания договора, подлежащего государственной регистрации, исходя из принципа признания равенства участников гражданских правоотношений и статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды могла обратиться с заявлением о его государственной регистрации.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит, что выводы апелляционного суда об отказе в иске соответствуют нормам права и имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2005 по делу N А21-991/2005-С2 оставить без изменения, а кассационные жалобы администрации муниципального образования "Черняховский городской округ" и общества с ограниченной ответственностью "Теплопроект" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий