Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2006 г. N А21-5032/2005 Дело по иску Комитета к ООО о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскания задолженности по арендной плате, выселении из занимаемых нежилых помещений и обязании передать Комитету имущественный комплекс направлено на новое рассмотрение, поскольку течение срока исковой давности судом не устанавливалось, также не установлено истек ли срок исковой давности на момент предъявления иска, а согласно норме АПК РФ, суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 9 июня 2006 г. N А21-5032/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 апреля 2006 г.

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 января 2007 г.

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 января 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 мая 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30 мая 2007 г.  

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05 июля 2007 г.  

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2007 г.  

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 октября 2007 г.  

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Власовой М.Г., Кадулина А.В.,

при участии от Комитета муниципального имущества г. Калининграда Вишневского С.А. (доверенность от 19.04.2006), Шидаковой А.Э. (доверенность от 28.12.2005); от ООО "Объединение рынков" Молдован В.М. (доверенность от 27.03.2006), Шелеста Р.В. (доверенность от 28.07.2005), Войникова В.В. (доверенность от 15.06.2004),

рассмотрев 06.06.2006 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Объединение рынков" и Комитета муниципального имущества мэрии города Калининграда на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2005 (судья Мельник И.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2006 (судьи Черемошкина В.В., Копылова Л.С., Слобожанина В.Б.) по делу N А21-5032/2005,

установил:

Комитет муниципального имущества города Калининграда (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Объединение рынков" (далее - Общество) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 05.02.99 N 2484, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 45 482 664 руб. 79 коп. и выселении Общества из занимаемых нежилых помещений.

До принятия судом решения по делу истец неоднократно, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), уточнял исковые, изложив их в виде требований о расторжении договора аренды от 05.02.99 N 2484, взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам в сумме 45 482 664 руб. 79 коп. и обязании ответчика передать Комитету имущественный комплекс общей площадью 7026,9 кв. м, в том числе: лит. А2 (кроме помещения N 56), АЗ-А6, А8б Б,В (первый этаж помещений N 1-17, 28, 34-42, второй этаж), расположенный по адресу: Калининград, ул. Черняховского, д. 15.

Решением от 23.12.2005, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2006, иск удовлетворен частично: договор аренды от 05.02.1999 расторгнут, с Общества в пользу Комитета взыскана задолженность по арендной плате в сумме 2 703 463 руб. 74 коп., на Общество возложена обязанность передать спорные помещения Комитету; в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и отказать в удовлетворении требований Комитета, ссылаясь на несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и не исследование сложившихся между сторонами фактических взаимоотношений.

В кассационной жалобе Комитет просит изменить судебные акты в части взыскания с Общества задолженности по арендной плате в размере 2 703 463 руб. 74 коп. и взыскать с него 45 482 664 руб. 79 коп. задолженности. В остальной части просит оставить судебные акты без изменения.

В судебном заседании представители Общества и Комитета подтвердили доводы, изложенные в их кассационных жалобах.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция считает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 05.02.99 заключили договор N 2484 аренды здания - имущественного комплекса общей площадью 7 026,9 кв.м., расположенного по адресу: Калининград, ул. Черняховского, д. 15, для использования под продовольственный рынок сроком по 08.02.2000.

Дополнительным соглашением от 02.08.99 стороны изменили ряд условий договора, определив, что размер ежемесячной арендной платы составляет 337 397 руб. 88 коп.; арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон либо в случае изменения методики определения арендной платы за нежилые объекты муниципальной собственности в г. Калининграде. В соглашении также указано, что договор аренды действует по 08.02.2009.

Дополнительным соглашением от 03.01.2001 стороны изменили размер арендной платы, установив ее ежемесячный размер в сумме 484 849 руб. 90 коп.

Дополнительным соглашением от 18.01.2002 стороны внесли следующие изменения в договор аренды от 05.02.99. Установили, что "стоимость затрат Калининградского Облпотребсоюза и ЗАО "Объединение рынков" на капитальный ремонт либо реконструкцию Объекта, произведенные в период с 01.01.98 по 08.02.99 в сумме 9 859 389 руб. на основании документального подтверждения подлежат зачету в счет части арендной платы в пределах 40 %"; "расходы, произведенные с предварительного согласия арендодателя или связанные с неотложной необходимостью, зачитываются арендатору путем снижения арендной платы на сумму произведенных и подтвержденных соответствующими документами затрат". Стороны также установили порядок зачета, согласно которому "затраты Калининградского Облпотребсоюза и ЗАО "Объединение рынков", произведенные в период с 01.01.98 по 08.02.99, а также затраты ЗАО "Объединения рынков", произведенные после 08.02.99 на капитальный ремонт либо реконструкцию Объекта подлежат поэтапному зачету в счет части арендной платы в пределах 40 %, 60 % арендной платы подлежит ежемесячному перечислению арендодателю. Затраты на капитальный ремонт либо реконструкцию рынка, произведенные после 08.02.99, засчитываются в счет арендной платы после окончания зачета затрат на работы, произведенные до 08.02.99".

Обращаясь в суд с настоящим иском, арендодатель указал, что арендатор существенно нарушает условия договора аренды, в частности, без согласия арендодателя сдает в субаренду часть помещений в арендованном здании. Кроме того, как полагает арендодатель, арендатор вносит арендную плату не в полном размере. Таким образом, по мнению истца, ответчик существенно нарушает условия договора, что является основанием для его досрочного расторжения и выселения Общества из арендуемого здания, при этом истец сослался на статьи 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласие Комитета - арендодателя по договору аренды от 05.02.99 на сдачу Обществом объекта в субаренду выражено посредством предоставления в договоре арендатору такого права без указания на необходимость получения дополнительного разрешения арендодателя. Пунктом 3.24 договора арендатору предоставляется право сдачи помещений в субаренды. Поэтому оснований для досрочного расторжения договора в связи с передачей части помещений в субаренду не имеется.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Статьей 614 названного Кодекса в случае, если договором не предусмотрено иное, предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон.

Поскольку условиями договора не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы, кроме как по соглашению сторон, вывод суда о применении ставки арендной платы в сумме 484 849 руб. 90 коп., исходя из размера арендной платы, предусмотренного условиями договора аренды (с учетом дополнительных соглашений), кассационная инстанция считает правильным.

Вместе с тем, в материалах дела (л. д. 129, т. 1) имеется заявление Общества о применении исковой давности к рассматриваемым правоотношениям сторон по заявленным в иске основаниям.

Суд первой инстанции отказал в применении срока исковой давности со ссылкой на статью 319 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для применения статьи 319 ГК РФ, поскольку все правоотношения сторон, связанные с применением судом срока исковой давности регулируются по правилам главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку начало течения срока исковой давности судом не устанавливалось, а также не устанавливалось, истек ли срок исковой давности на момент предъявления иска, а согласно пункту 2 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций - дело направляется на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду следует учесть изложенное, исследовать и оценить в соответствии с требованиями закона все представленные в дело доказательства, в том числе заявление Общества о зачете на основании статьи 410 ГК РФ.

При новом рассмотрении дела суду следует также распределить судебные расходы по делу в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2006 по делу N А21-5032/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий М.Г. Власова

А.В. Кадулин