Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 августа 2006 г. N А05-19092/2005-30 Иск ООО о взыскании с Предпринимателя задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды, о расторжении договора и о выселении ответчика из занимаемых помещений не удовлетворен, так как суд пришел к выводу, что, поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой собственный счет и в связи с этим в соответствии с ГК РФ правомерно зачел в счет арендной платы стоимость работ, вызванных неотложной необходимостью; кроме того, суд установил, что во избежание отключения водоснабжения арендуемого здания ответчик самостоятельно за истца оплачивал услуги водоснабжения и водоотведения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 17 августа 2006 г. N А05-19092/2005-30

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Нарьян-Марторг" Прохоркова Н.В. (доверенность от 01.02.2006), от предпринимателя Кубышкиной А.Е. - Окулова С.В. (доверенность от 27.03.2006),

рассмотрев 16.08.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нарьян-Марторг" на решение от 06.02.2006 (судья Шапран Е.Б.) и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2006 (судьи Шашков А.Х., Бушева Н.М., Волков Н.А.) Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-19092/2005-30,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Нарьян-Марторг" (далее - ООО "Нарьян-Марторг") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к предпринимателю Кубышкиной Анне Евдокимовне о взыскании 221 105 руб. 86 коп. задолженности по арендной плате по состоянию на 30.09.2005 в соответствии с договором аренды от 30.01.2004, о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением от 06.02.2006, оставленным без изменений постановлением апелляционной инстанции от 18.04.2006, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО "Нарьян-Марторг" просит отменить принятые по делу судебные акты и удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, а представитель ответчика просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Нарьян-Маргеолторг" (далее - ООО "Нарьян-Маргеолторг"; арендодатель) и предприниматель Кубышкина А.Е. (арендатор) 30.01.2004 заключили договор аренды здания кафе "Сакля" общей площадью 133,1 кв.м, расположенного по адресу: г. Нарьян-Мар, ул. Сапрыгина, д. 9В, сроком с 30.01.2004 по 30.01.2007.

Здание кафе передано арендатору в аренду по передаточному акту вместе с движимым имуществом, перечисленным в приложении N 2 к договору.

Договор аренды зарегистрирован 30.01.2004 учреждением юстиции по регистрации прав на территории Ненецкого автономного округа в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.

Размер и порядок внесения арендных платежей стороны согласовали в разделе 4 договора.

В пункте 4.1 договора стороны установили, что ежемесячная арендная плата в размере 89 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость) включает в себя плату за движимое имущество, указанное в приложении N 2 к договору, расходы по оплате коммунальных услуг (эксплуатационные расходы) и плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание.

В дальнейшем по договору купли-продажи от 20.12.2004 N 292-15 здание кафе "Сакля" купило ООО "Нарьян-Марторг". Арендатор был извещен о перемене собственника. Переход права собственности к ООО "Нарьян-Марторг" на арендуемое предпринимателем имущество зарегистрирован 25.01.2005.

Ссылаясь на то, что у предпринимателя имеется задолженность по арендной плате за три месяца, однако он не вносит ее добровольно, ООО "Нарьян-Марторг" обратилось с настоящим иском в суд.

Ответчик с требованиями истца не согласился, указав на то, что истец неправомерно отказывается зачесть в счет арендной платы 215 008 руб. расходов, понесенных на устранение недостатков здания (реконструкция сетей холодного водоснабжения кафе), и 6097 руб. 84 коп., уплаченных за услуги водоснабжения и водоотведения.

Всесторонне и полно исследовав материалы дела, доводы сторон и оценив представленные в дело материалы, суд обеих инстанций пришел к выводу о необоснованности требований истца.

Кассационная инстанция согласна с выводами судебных инстанций.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно условиям договора обязанность по проведению капитального ремонта сданного в аренду здания лежала на арендодателе. В силу статьей 608, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации с момента приобретения спорного здания в собственность арендодателем являлось ООО "Нарьян-Марторг".

Однако принятые обязательства по проведению капитального ремонта здания, вызванного неотложной необходимостью, ООО "Нарьян-Марторг" как арендодатель и собственник здания не выполнило.

В ходе рассмотрения дела суд установил следующее.

В результате нарушения требований СНиП при подключении кафе "Сакля" к центральному водопроводу водопровод ежегодно замерзал.

В связи с этим Нарьян-Марское муниципальное унитарное предприятие объединенных котельных и тепловых сетей (далее - Предприятие объединенных котельных) направило 09.03.2005 ООО "Нарьян-Марторг" как собственнику здания предписание с требованием "выполнить следующие мероприятия: 1) в колодце подключения к центральному водопроводу установить фланцевое запорное устройство; 2) водопровод проложить на 0,5 м ниже глубины промерзания грунта". В . предписании содержалось указание на то, что при невыполнении предписания объект будет отключен от городского водопровода.

Впоследствии комиссия Предприятия объединенных котельных провела проверку состояния кафе "Сакля" и в ходе проверки установила пролив холодной воды из городского водопровода, что являлось последствием нарушения требований СНиП, а также увеличенный расход воды. Данные обстоятельства комиссия отразила в акте проверки от 01.04.2005.

О результатах проверки Предприятие объединенных котельных уведомило истца и ответчика письмом от 06.04.2005, в котором сообщило об отключении кафе "Сакля" от городского водопровода с 18.04.2005 в связи с вышеизложенными фактами.

Ссылаясь на необходимость решить вопрос о проведении в летний период 2005 года неотложных ремонтных работ, ответчик обратился к истцу с предложением по проведению таких работ (письма представлены в материалы дела).

Поскольку истец оставил письма арендатора без ответа и не предпринял каких-либо действий, свидетельствующих о его намерении провести ремонт, предприниматель посчитал, что в соответствии с условиями договора аренды у него возникло право самостоятельно провести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, с зачетом стоимости ремонта в счет арендной платы.

Поэтому ответчик 01.06.2005 заключил с Предприятием объединенных котельных договор подряда на реконструкцию сетей холодного водоснабжения, о чем уведомил истца. Ответчик также направил в адрес истца копии договора подряда и сметы на выполнение работ.

Истец выразил намерение самостоятельно осуществить ремонт сетей водоснабжения, однако к ремонтным работам так и не преступил, на последующие письма ответчика не реагировал.

В связи с этим ответчик обратился к Предприятию объединенных котельных с просьбой приступить к ремонтным работам и платежными поручениями внес подрядчику аванс за работы в сумме 100 000 руб., а потом и оставшиеся 115 008 руб. за полный комплекс работ.

Ответчик 30.09.2005 направил истцу копию подписанного акта приемки работ от 23.09.2005, счета на оплату, выставленные Предприятием объединенных котельных, и сообщил, что 215 008 руб. понесенных расходов он удержал в счет арендной платы по договору от 30.01.2004.

Оценивая данные обстоятельства, суд обеих инстанций пришел к верному выводу, что, поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой собственный счет и в связи с этим в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно зачел в счет арендной платы стоимость этих работ, вызванных неотложной необходимостью.

Кроме того, суд установил, что во избежание отключения водоснабжения кафе ответчик самостоятельно за истца оплачивал услуги водоснабжения и водоотведения. Расходы ответчика в названной части на общую сумму 6097 руб. 84 коп. подтверждены документально.

Следовательно, зачет данной суммы в счет аренной платы ответчик произвел также правомерно.

Поскольку у ответчика задолженности по арендной плате не имелось, а следовательно, отсутствовали основания для расторжения договора аренды и выселения ответчика, вывод суда об отказе ООО "Нарьян-Марторг" в иске является правильным.

Довод подателя жалобы о том, что арендатор выполнил ремонт систем водоснабжения здания и канализации, которые не принадлежат ООО "Нарьян-Марторг", кассационная инстанция считает несостоятельным. Истцу принадлежит все здание по указанному адресу. Доказательств того, что система водоснабжения здания, в том числе и устройство подключения этой системы к центральному водопроводу, принадлежит иному лицу, истец не представил.

При изложенных обстоятельствах решение от 06.02.2006 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2006 следует оставить в силе, а в удовлетворении кассационной жалобы - отказать.

В суде кассационной инстанции ответчик заявил ходатайство о возмещении ему 10 000 судебных расходов на оплату услуг представителя в суде кассационной инстанции, включая оплату проезда и командировочные расходы. Данное ходатайство в соответствии со статьями 106 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению. Размер расходов является разумным и обоснован представленными суду документами: договором на оказание юридических услуг от 20.07.2006, платежными поручениями от 24.07.2006 и от 04.08.2006 о перечислении предпринимателем названной суммы представителю, проездными документами к месту нахождения суда кассационной инстанции и обратно.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 06.02.2006 и постановление апелляционной инстанции от 18.04.2006 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-19092/2005-30 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нарьян-Марторг" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Нарьян-Марторг" в пользу предпринимателя Кубышкиной Анны Евдокимовны 10 000 руб. судебных расходов за рассмотрение дела в кассационной инстанции.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

И.В. Сергеева