Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 августа 2006 г. N А56-60993/2005 Дело по иску КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате на основании договора аренды земельного участка и пеней направлено на новое рассмотрение, поскольку послуживший основанием для отказа в удовлетворении исковых требований вывод суда о том, что с момента регистрации кондоминиума спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме, в том числе истца, а вышеназванный договор аренды прекращен, сделан по недостаточно исследованным обстоятельствам

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 августа 2006 г. N А56-60993/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 августа 2006 г.

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Коняевой Е.В., Кадулина А.В.,

при участии от КУГИ Соловьевой В.А. (доверенность от 30.12.2005), от ООО "Техника" Бондарук Е.В. (доверенность от 07.02.2006),

рассмотрев 10 августа 2006 года в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2006 по делу N А56-60993/2005 (судья Васильева Н.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Техника" (далее - ООО "Техника") о взыскании 82 176 руб. 16 коп., в том числе 63 653 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате за 2005 год на основании договора от 16.05.2000 N 02-ЗК-03038 аренды земельного участка и 18 523 руб. 04 коп. пеней в соответствии с пунктом 5.2 договора.

Решением от 17.03.2006 в иске отказано на основании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку с момента регистрации кондоминиума (19.01.2004) земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме, в том числе ООО "Техника", а договор аренды прекратился в соответствии со статьей 417 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить данное решение как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, поскольку кондоминиум и права на недвижимое имущество в составе кондоминиума не были зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на земельный участок у ответчика не возникло; изменение жилищного законодательства не может служить основанием для прекращения обязательств по гражданско-правовому договору.

Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.08.2006 рассмотрение кассационной жалобы откладывалось на 10.08.2006.

В связи с заменой в составе суда одного из судей рассмотрение кассационной жалобы в настоящем судебном заседании начато сначала.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, указав, что договор аренды мог быть прекращен только по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, а в данном случае это не имело места; что на земельный участок зарегистрировано право государственной собственности, а иные права не зарегистрированы; в любом случае право общей долевой собственности не могло возникнуть ранее даты вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации - 01.03.2005.

Представитель ООО "Техника" против удовлетворения жалобы возражал, считая, что с момента регистрации кондоминиума, в состав которого вошел земельный участок, ответчик стал участником долевой собственности на данный участок.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Техника" является собственником нежилых помещений, расположенных в жилом доме по указанному выше адресу, приобретенных на основании договоров от 01.11.99 N 3-Н, N 8-Н, N 9-Н купли-продажи.

Между КУГИ (арендодатель) и ООО "Техника" (арендатор) заключен договор от 16.05.2000 N 02-ЗК-03038 аренды земельного участка площадью 1503,0 кв. м с кадастровым номером 78:5009:8, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лесной пр., д. 18 (зона 4), для использования совместно с другими собственниками (пользователями) здания, сооружения, его части, жилых и нежилых помещений в нем сроком с 01.05.2000 по 30.04.2003. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.08.2000.

В соответствии с пунктом 3.4 договора величина квартальной арендной платы за земельный участок устанавливается пропорционально доле арендатора в здании, исчисляемой как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании к общей площади здания, и составляет 349,742 у.е.; стоимость аренды 1 кв. м в год - 14,131 у.е.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение пунктов 3.4 и 3.7 договора в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Уведомлением от 07.07.2001 КУГИ сообщил арендатору об установлении с 01.07.2001 новой величины квартальной арендной платы за земельный участок, составившей 454,665 у.е., и стоимости аренды 1 кв. м в год - 18,370 у.е.

Ссылаясь на наличие задолженности у арендатора, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

По сообщению Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по городу Санкт-Петербургу (далее - КЗРиЗ), 15.01.2004 в Комитете проведен кадастровый учет земельного участка по указанному выше адресу площадью 2374 кв. м, сформированного по результатам натурных землеустроительных работ с изменением границ и площади земельного участка с кадастровым номером 78:5009:8, прошедшего кадастровый учет без проведения натурных землеустроительных работ. Вновь сформированному земельному участку присвоен кадастровый номер 78:5009:15.

19.01.2004 КЗРиЗ произведена государственная регистрация единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) по адресу: Санкт-Петербург, Лесной пр., д. 18, лит. А, в составе земельного участка с кадастровым номером 78:5009:15 (до кадастрового переучета, проведенного 15.01.2004, - 78:5009:8) и жилого дома с кадастровым номером 78:5009:15:54.

Составлен паспорт домовладения. ООО "Техника" включено в перечень собственников нежилых помещений (помещений 3-Н, 8-Н, 9-Н), расположенных в указанном жилом доме.

Отказывая КУГИ в иске, суд исходил из того, что с 19.01.2004 земельный участок с кадастровым номером 78:5009:15 принадлежит на праве общей долевой собственности домовладельцам, в том числе ООО "Техника", договор аренды от 16.05.2000 прекращает действие на основании статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, а у истца в связи с этим отсутствует право требования к ответчику взыскания арендной платы в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права и на недостаточном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, в связи с чем обжалуемое решение подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент регистрации кондоминиума по упомянутому выше адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

В соответствии со статьей 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент регистрации КЗРиЗ кондоминиума по спорному адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, подлежали передаче в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно, а сверхнормативная территория могла быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наравне с помещениями домовладельцами или товариществом. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством.

Таким образом, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка домовладельцам на том или ином праве (в собственность или в аренду) необходимо было издание соответствующего ненормативного акта уполномоченным органом.

Между тем доказательств оформления передачи земельного участка с кадастровым номером 78:5009:15 в общую долевую собственность домовладельцев ООО "Техника" не представило, а одного только факта регистрации кондоминиума в силу действовавшего на тот момент законодательства недостаточно для утверждения о возникновении у домовладельцев с момента такой регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав кондоминиума.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 01.03.2005) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу названной правовой нормы находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме могут считаться земельные участки, сформированные ранее и прошедшие государственный кадастровый учет. Поскольку, по общему правилу, закон не имеет обратной силы, в случае непредставления доказательств оформления земельных правоотношений до 01.03.2005 земельный участок, соответствующий названным признакам, может быть признан находящимся в общей долевой собственности домовладельцев не ранее чем с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Требования же о взыскании арендной платы заявлены КУГИ за период с января 2005 года.

Кроме того, вопрос о том, можно ли отнести земельный участок с кадастровым номером 78:5009:15 к участкам, которые сформированы до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, нуждается в дополнительной проверке.

В силу положений Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка выдается заявителю в результате проведения государственного кадастрового учета.

Ответчик в подтверждение того, что спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, ссылается на уведомление КЗРиЗ о государственной регистрации кондоминиума и паспорт домовладения. Между тем сведения о внесении земельного участка с кадастровым номером 78:5009:15 в Единый государственный реестр земель и о прекращении существования земельного участка с кадастровым номером 78:5009:8, в отношении которого заключен договор аренды, в материалах дела отсутствуют, кадастровая карта (план) земельного участка, сформированного в январе 2004 года, не представлена.

Ошибочным также является вывод суда о прекращении договора аренды на основании статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично. Уведомление КЗРиЗ о государственной регистрации кондоминиума в качестве такого акта рассматриваться не может; имелись ли иные основания для прекращения обязательства арендатора, суд не проверял.

При таких обстоятельствах дело подлежит повторному рассмотрению для выяснения вопросов, имеющих существенное значение для разрешения спора, по результатам которого необходимо также разрешить вопрос о распределении судебных расходов, связанных в подачей кассационной жалобы.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2006 по делу N А56-60993/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Е.В. Коняева