Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 декабря 2022 г. по делу N 8Г-33297/2022[88-37392/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.

судей Брянского В.Ю, Грибанова Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Тарасовой Валентины Григорьевны к обществу с ограниченно ответственностью "Сельскохозяйственная компания "Родина" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, об аннулировании записи о его государственной регистрации, взыскании задолженности по оплате арендных платежей за использование земельного участка и расходов на оплату земельного налога, судебных расходов;

по встречному исковому заявлению ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" к Тарасовой Валентине Григорьевне о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, по кассационной жалобе Тарасовой В.Г. на решение Кавказского районного суда Краснодарского края от 27 апреля 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав участника процесса, судебная коллегия

установила:

Тарасова В.Г обратилась в суд с иском к ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, об аннулировании записи о его государственной регистрации, взыскании задолженности по оплате арендных платежей за использование земельного участка и расходов на оплату земельного налога, а также взыскании судебных расходов. В обоснование заявленных требований указывает, что она является собственником 18/697 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером N, общей площадью 883690 кв.м. 06.02.2007 года она заключила договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" сроком на десять лет с 14.03.2007 года с последующей пролонгацией договора сроком на пять лет. По условиям указанного договора ответчик обязан ежегодно до 30 ноября оплачивать арендную плату в виде натуральной сельскохозяйственной продукции. Также ответчик согласно условиям договора взял на себя обязательство оплаты земельного налога. ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" неоднократно, на протяжении срока действия договора, существенно нарушает его условия, а именно не оплачивает земельный налог, не выплачивает арендную плату. 10.07.2019 года на основании судебного приказа с истца был взыскан земельный налог за вышеуказанный земельный участок за три года в размере 3 299 рублей и пеня в размере 80 рублей. 15.08.2019 года данная задолженность ею была оплачена. 25.01.2020 года Тарасова В.Г. направила претензию в адрес ответчика, в которой она требовала оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды, в связи с невыполнением им существенных условий договора.

Данная претензия была получена ответчиком 05.02.2020 года, но оставлена без ответа, в связи с чем, она обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, согласно которым просила суд: расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 06.02.2007 года, с кадастровым номером N, общей площадью 883 690 кв.м, заключенный между ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" и Тарасовой В.Г, Хмеленко В.Ф, Домниковым В.А, Одышевой А.Н, Селиной Г.В, Миловановой О.Ф, Дроновым М.А, Ловлиным Н.А, Ловлиной В.М, Саакян С.Х, Белоусовым А.В... Петросян В.Г, Пилоян В.Р, Хацанян С.К, Пенова В.Н, Голубых К.Н, Дмитриенко А.Н, Маковкиной А.Н.; указать, что

решение является основанием для аннулирования в ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 23.12.2017 года о регистрации договора аренды; взыскать с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" в ее пользу задолженность по оплате арендных платежей в размере 77 865 рублей; взыскать с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" в ее пользу расходы по оплате земельного налога в размере 3 299 рублей; взыскать с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" в ее пользу расходы по оплате справки о рыночной стоимости с Союза "Кропоткинская Межрайонная Торгово-Промышленная палата" в размере 3 000 руб.

ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" (далее - Общество) обратилось в суд со встречным исковым заявлением к Тарасовой В.Г. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. В обоснование заявленных требований Обществом указано, что 18.11.2009 года Тарасовой В.Г. была выдана доверенность, удостоверенная нотариусом, на уполномочие Полякова И.М. управлять и распоряжаться долей в размере 18/697 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, принадлежащей Тарасовой В.Г, при этом Тарасова В.Г. передала в ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" подлинник свидетельства о государственной регистрации права 18.11.2009г. между представителем истца - Поляковым И.М, действующим по нотариально удостоверенной доверенности, и ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве в размере 18/697 на земельный участок с кадастровым номером N, содержащий условия расчета за выкуп указанного имущества в размере 50 000 рублей. 19.11.2009 года Тарасовой В.Г. получены денежные средства за выкуп принадлежащей ей доли в размере 18/697 от генерального директора ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина", о чём Тарасовой В.Г. собственноручно составлена расписка с указанием на отсутствие претензий по существу данной сделки купли-продажи. В ходе подачи документов в Кропоткинском отделе Управления Росреестра по Краснодарскому краю (регистрирующий орган на момент сделки - 2009 год) для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего спора, от представителя Тарасовой В.Г. - Полякова И.М. потребовали предъявить светокопию паспорта собственника объекта недвижимого имущества - Тарасовой В.Г, указав на обязательность идентификации личности продавца в ходе подачи документов по отчуждению имущества. В целях сбора необходимых документов для оформления сделки, Поляков

И.М. прибыл по месту регистрации продавца (Тарасовой В.Г.), однако выяснилось, что по этому адресу зарегистрированы и проживают иные лица, которым неизвестна Тарасова В.Г, как неизвестно и её местонахождение, в связи с чем, сделка, исполненная стороной по договору - ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" не прошла государственную регистрацию. Таким образом, Тарасова В.Г. не предприняла никаких мер для заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем, по мнению ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина", ответчик по встречному иску уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, что подтверждается вышеуказанными объективными причинами. В свою очередь, предварительным договором от 18.11.2009 года предусмотрены условия оплаты, передачи имущества и возникновения права собственности на это имущество у покупателя по договору. Пунктом 18 предварительного договора предусмотрено, что в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. В расписке от 19.11.2009 года Тарасова В.Г. подтверждает, что приняла от покупателя (в лице Терсенова Л.А. - генерального директора) денежные средства в размере 50 000 рублей и претензий по переданной сумме не имеет. Также распиской от 19.11.2009 года подтверждается факт передачи имущества и денежных средств во исполнение договора от 18.11.2009 года Таким образом, ООО "Сельскохозяйственная компании "Родина" полагает, что предварительный договор, исходя из буквального толкования его условий, имеет силу основного договора, в связи с чем, Общество обратилось в суд с вышеуказанными требованиями.

Решением Кавказского районного суда Краснодарского края от 27 апреля 2021 года исковые требования Тарасовой В.Г. удовлетворены частично.

Суд взыскал с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" в пользу Тарасовой В.Г. в качестве компенсации расходов по оплате земельного налога в размере 3 299 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Тарасовой В.Т. отказано.

Встречные исковые требования ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" удовлетворены.

Суд признал за ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" право собственности на долю в размере 18/697 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 883 690 кв.м, находящегося по адресу: "адрес", Кавказский муниципальный район, Казанское сельское поселение, "адрес", территория Полевой стан, 163, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; назначение - для сельскохозяйственного производства.

Суд указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации в Межмуниципальном отделе по Гулькевичскому и Кавказскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю для государственной регистрации права собственности истца на долю в размере доли в размере 18/697 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым, номером N площадью 883690 кв.м, находящийся по адресу: "адрес". Кавказский муниципальный район. Казанское сельское поселение, "адрес", территория Полевой стан, 163, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения; назначение - для сельскохозяйственного производства.

Судом взыскана с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" государственная пошлина в доход государства в размере 300 рублей.

Суд взыскал с Тарасовой В.Г. в пользу ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" расходы по оплате государственной пошлины в размере 700 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 ноября 2021 года вышеуказанное решение суда отменено в части отказа в удовлетворении требований Тарасовой В.Г. к ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" о взыскании задолженности по оплате арендных платежей за использование земельного участка и судебных расходов, а также в части удовлетворении встречных исковых требований ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" к Тарасовой В.Г. о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В указанной части принято новое решение. Суд взыскал с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" в пользу Тарасовой Валентины Григорьевны задолженность по оплате арендных платежей за использование земельного участка в размере 77 865 рублей и судебные расходы в размере 3 000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" - отказано.

Решение Кавказского районного суда Краснодарского края от 27 апреля 2021 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Тарасовой Валентины Григорьевны к ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и удовлетворении требований Тарасовой Валентины Григорьевны к ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" о взыскании расходов по оплате земельного налога в размере 3 299 рублей - оставлено без изменения.

Суд взыскал с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" в доход соответствующего муниципального образования государственную пошлину в размере 2 634 рублей.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28 июня 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 ноября 2021 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 августа 2022 года вышеуказанное решение Кавказского районного суда от 27 апреля 2021 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Тарасова В.Г, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с вынесением по делу нового решения об удовлетворении первоначальных исковых требований, отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

В возражениях на кассационную жалобу представитель ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" - Поляков И.М. просил судебные постановления оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" - Поляков И.М. возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участника процесса, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, Тарасова В.Г. является собственником 18/697 долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером N, общей площадью 883690 кв.м.

06.02.2007 года Тарасова В.Г. заключила договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" сроком на десять лет с 14.03.2007 года с последующей пролонгацией договора сроком на пять лет.

По условиям указанного договора Общество обязано ежегодно до 30 ноября оплачивать арендную плату в виде натуральной сельскохозяйственной продукции. Также ответчик согласно условиям договора взял на себя обязательство оплаты земельного налога.

18.11.2009 года между представителем Тарасовой В.Г. - Поляковым И.М, действующим по нотариально удостоверенной доверенности от 18.11.2009 года, и ООО "СК "Родина" заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве в размере 18/697 на земельный участок с кадастровым номером N, содержащий условия расчета за выкуп указанного имущества в размере 50 000 рублей. Расчет между сторонами будет произведен в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора на банковские реквизиты Продавца.

В материалах дела имеется копия расписки, составленной Тарасовой В.Г. 19.11.2009 года, согласно которой ею получены деньги в сумме 50 000 рублей за земельный пай в СПК "Родина" от Терсенова Л.А. (директора ООО "СК "Родина"). Претензий не имеет.

Как указывает истец по встречному иску, в целях сбора необходимых документов для оформления сделки купли - продажи, Поляков И.М. прибыл по месту регистрации продавца - Тарасовой В.Г, однако выяснилось, что по этому адресу зарегистрированы и проживают иные лица, которым неизвестна личность Тарасовой В.Г, как неизвестно и её местонахождение, в связи с чем, сделка, исполненная стороной по договору - ООО "СК "Родина" не прошла государственную регистрацию.

25.01.2020 года Тарасова В.Г. направила претензию в адрес ответчика, в которой она требовала оплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды. Данная претензия была получена Обществом 05.02.2020 года, но оставлена без ответа.

Отказывая в удовлетворении требований первоначального искового заявления Тарасовой В.Г. в части взыскании с ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" в её пользу задолженности по оплате арендных платежей в размере 77 865 рублей и расходов по оплате справки о рыночной стоимости в размере 3 000 рублей, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, о том, что оснований требовать от ООО "СК "Родина" исполнения обязательств по уплате арендной платы у Тарасовой В.Г. не имеется, поскольку согласно условиям предварительного договора (п.11) от 18.11.2009 года в случае продажи доли в праве на земельный участок, обязательства по договору аренды земельного участка, заключенного между ООО "СК "Родина" и продавцом Тарасовой В.Г. прекращаются после выплаты суммы, указанной в п.2 предварительного договора.

Удовлетворяя встречные исковые требования ООО "СК "Родина" о признании права собственности, суд первой инстанции пришел к выводу, с которым согласился суд апелляционной инстанции, что распиской от 19.11.2009г. Тарасова В.Г. подтверждает, что получила от покупателя денежные средства за недвижимое имущество (земельный пай) в размере стоимости доли и претензий по переданной сумме не имеет.

С выводами суда первой и апелляционной инстанции судебная коллегия кассационного суда согласна ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Существенными условиями договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара (пункт 3 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). К существенным условиям договора продажи недвижимости относятся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие о цене передаваемого имущества (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следует согласиться с выводом суда первой и апелляционной инстанции об удовлетворении частично исковых требований Тарасовой В.Г. в части компенсации расходов по оплате земельного налога, так как в период владения земельным участков ответчика, истец оплачивала налоги за счет собственных средств.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства, ответчик ООО "Сельскохозяйственная компания "Родина" не возражал против компенсации данных расходов.

Также судом правомерно сделан вывод, что остальная часть исковых требований не подлежит удовлетворению, в связи с тем, что истцом не соблюден предусмотренный законом порядок расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей, так как условия оспариваемого договора аренды были утверждены общим собранием участников долевой собственности.

Судом первой и апелляционной инстанции не было установлено условий, предусмотренных пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, так как общее собрание участников долевой собственности по вопросу досрочного расторжении договора не проводилось, решение о досрочном расторжении такого договора лицами, в чьих интересах заключен договор с обществом, не принималось, арендатором используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами.

Истец Тарасова В.Г. не выделила земельную долю, в связи с чем изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только с отдельным собственником земельной доли, не представляется возможным. Данное решение должно приниматься всеми участниками долевой собственности.

Кроме того, суд правомерно отказал Тарасовой В.Г. в компенсации арендных платежей с ответчика, так как согласно условиям предварительного договора (п.11) от 18.11.2009 года в случае продажи доли в праве на земельный участок, обязательства по договору аренды земельного участка, заключенного между ООО "СК "Родина" и продавцом Тарасовой В.Г. прекращаются после выплаты суммы, указанной в п.2 предварительного договора, что и было исполнено сторонами.

Суд первой и апелляционной инстанции также правомерно удовлетворены встречные исковые требования, так как распиской от 19.11.2009г. Тарасова В.Г. подтверждает, что получила от покупателя денежные средства за недвижимое имущество (земельный пай) в размере стоимости доли и претензий по переданной сумме не имеет, соответственно, имелись все основания для признания права собственности на спорный земельный участок за ООО "СК Родина" в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Таким образом, суд первой и апелляционной инстанции исследовали все доказательства по делу в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, дали им надлежащую оценку, на основании чего вынесли законные и обоснованные судебные постановления, которые отмене либо изменению не подлежат.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку нижестоящими судебными инстанциями не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемые судебные постановления отмене либо изменению не подлежат.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кавказского районного суда Краснодарского края от 27 апреля 2021 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 августа 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов