Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 06 декабря 2022 г. по делу N 8Г-33797/2022[88-37883/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.

судей Брянского В.Ю, Грибанова Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Сенокосова Андрея Леонидовича к Фастуновой Виктории Александровне, Гасанову Адаму Хайруллаевичу о признании недействительным договора купли - продажи, применении последствий недействительности сделки, встречному иску Гасанова Адама Хайруллаевича к Сенокосову Андрею Леонидовичу, Фастуновой Виктории Александровне о признании истца добросовестным приобретателем земельного участка.

по кассационной жалобе Гасанова А.Х. на решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 18 ноября 2021 года, дополнительное решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 09 февраля 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 07 июля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав участников процесса, судебная коллегия

установила:

Сенокосов А.Л. обратился в суд с иском, в котором просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка площадью 501 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", ул. им.Л.Кучмы, кадастровый N, заключенный 14.08.2020 года между Фастуновой В.А. и Гасановым А.Х, применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

В обоснование иска указал, что на заключение супругой истца Фастуновой В.А. договора купли-продажи земельного участка, находящегося в общей совместной собственности супругов, с Гасановым А.Х. в отсутствие нотариально оформленного согласия супруга. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены АО "Тинькофф-Банк", ОСП по Советскому району г. Махачкалы.

Протокольным определением от 22.07.2021 года к производству суда принят встречный иск Гасанова А.Х. к Фастуновой В.А, Сенокосову А.Л, который мотивирован тем, что Гасанов А.Х. не знал о том, что продавец состоит в браке, а поскольку Сенокосов А.Л. принимал участие в обсуждении сделки, в разговорах о рассрочке платежа по сделке, Гасанов А.Х. должен быть признан добросовестным приобретателем.

Решением Алуштинского городского суда Республики Крым от 18 ноября 2021 года иск Сенокосова А.Л. удовлетворен.

Договор купли-продажи земельного участка площадью 501 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", ул.им. Л.Кучмы, кадастровый N, заключенный 14.08.2020 года между Фастуновой В.А. и Гасановым А.Х, признан недействительным.

Применены последствия недействительности сделки, стороны возвращены в первоначальное положение: - аннулированы в ЕГРН сведения о государственной регистрации за Гасановым А.Х. права собственности и ипотеки в силу закона на земельный участок, которому присвоен кадастровый N, проведенной 24.08.2020 года на основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного 14.08.2020 года между Фастуновой В.А. и Гасановым А.Х.; - на Фастунову В.А. возложена обязанность возвратить Гасанову А.Х. денежные средства в сумме 20 000 руб, полученные по сделке; - земельный участок площадью 501 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", ул. им. Л.Кучмы, кадастровый N возвращен в собственность Фастуновой В.А.

Дополнительным решением Алуштинского городского суда Республики Крым от 09 февраля 2022 года в удовлетворении исковых требований Гасанова А.Х. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республик Крым от 07 июля 2022 года вышеуказанное решение и дополнительное решение оставлены без изменения.

В кассационной жалобе ответчик Гасанов А.Х, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с вынесением по делу нового решения.

В судебном заседании кассационной инстанции Гасанов А.Х. с представителем Вряшник Н.Н. поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить оспариваемые судебные постановления.

Представитель Сенокосова А.Л. - Логинов А.В. возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, 16.12.2011 года заключен брак между Сенокосовым А.Л. и Фастуновой В.А.

На основании договора купли - продажи от 24.12.2019 года Фастунова В.А. приобрела в собственность земельный участок площадью 1000 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", ул. им.Л.Кучмы, 11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

Приобретенный Фастуновой В.А. земельный участок с кадастровым номером N, на основании решения собственника о разделе земельного участка от 20.07.2020 года, разделен на два земельных участка, каждый площадью по 500 кв.м, одному из которых присвоен кадастровый N.

14.08.2020 года между Фастуновой В.А. (продавец) и Гасановым А.Х. (покупатель) заключен договор купли - продажи земельного участка площадью 501 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", ул. им. Л.Кучмы, кадастровый N.

Стоимость земельного участка согласно условиям заключенного между сторонами договора составила 1 600 000 руб. (п.2.1 Договора).

Покупатель обязан произвести оплату указанной в п.2.1 Договора стоимости земельного участка путем передачи денег Продавцу в размере 1 000 000 руб. в срок до 13.08.2020 года, 600 000 руб. в срок до 01.12.2020 года (п.2.3 Договора).

Согласно выписке из ЕГРН от 20.04.2021 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером N зарегистрировано за Гасановым А.Х. 24.08.2020 года, имеются сведения об ограничении прав и обременения данного объекта недвижимости в виде запрета регистрации на основании постановления от 21.12.2020г. и ипотеки в силу закона в пользу Фастуновой В.А. на основании договора купли-продажи от 14.08.2020 года.

Разрешая требования Сенокосова А.Л, оценив представленные доказательства, суд первой инстанции руководствовался положениями п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о недействительности оспоримой сделки по распоряжению общим имуществом супругов в отсутствие нотариально удостоверенного согласия второго супруга на ее совершение, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Разрешая встречные требования Гасанова А.Х. о признании добросовестным приобретателем, оценив установленные по делу обстоятельства, а также показания допрошенных в судебном заседании свидетелей Горлова А.С, Атаева С.Х, Ашурбекова М.М, суд первой инстанции пришел к выводу, что Гасанов А.Х. при должной осмотрительности имел возможность выяснить о наличии согласия супруга на отчуждение спорного земельного участка, при тех обстоятельствах, что Фастунова В.А. на встречи с Гасановым А.Х. приезжала с Сенокосовым А.Л.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы суда апелляционной инстанций являются преждевременными и сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

В силу статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" (далее - постановление Пленума о судебном решении) разъяснено, что решением является постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 названного кодекса.

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть быть законным и обоснованным.

Судебное постановление суда апелляционной инстанции данным требованиям не соответствует.

Принимая решение об удовлетворении иска Сенокосова А.Л, суд первой инстанции пришел к выводу, что при заключении договора и регистрации перехода права собственности на земельный участок Сенокосов А.Л. и Фастунова В.А. находились в браке. При этом, Сенокосов А.Л. согласия на продажу спорного земельного участка не давал, поскольку в материалах регистрационного дела отсутствует нотариальное согласие Сенокосова А.Л, как супруга Фастуновой В.А, на отчуждение объекта недвижимости, в связи с чем Фастунова В.А, совершив сделку купли - продажи земельного участка, действовала неправомерно, нарушив права своего супруга.

Удовлетворяя иск Сенокосова А.Л, суд также обязал Фастунову В.А. возвратить Гасанову А.Х. денежные средства в размере 20 000 рублей, исходя из расписки Фастуновой В.А. от 18.07.2020 г, подтверждающей получение от Гасанова А.Х. задатка по оспариваемому договору купли - продажи.

Однако, судом не дано надлежащей оценки доводам Гасанова А.Х. о передаче Фастуновой В.А. и денежных средств в размере 1 000 000 рублей, подтвержденные договором купли-продажи от 14.08.2020 г, зарегистрированного сторонами в органе государственной регистрации по Республике Крым.

Кроме того, суд первой инстанции, исследуя оспариваемый данный договор, не принял во внимание все условия данного договора, а именно: согласно п. 2.3 договора покупатель обязуется произвести оплату стоимости, указанной в п. 2.1 договора земельного участка путем передачи денег продавцу в следующие сроки: 1000 000 рублей 13.08.2020 г.; 600 000 рублей в срок до 01.12.2020 г.

Согласно п. 2.5 договора установлено, что Фастунова В.А. должна подтвердить распиской только получение последнего платежа в размере 600 000 рублей.

При этом, согласно п. 5.3 договора данный договор приобретает силу и значение передаточного акта. Составление каких-либо других документов и актов не требуется.

Исходя из буквального толкования условий договора, денежные средства в размере 1 000 000 рублей были переданы Гасановым А.Х. Фастуновой В.А. до заключения договора - 13.08.2020 г, т.к. договор подписан сторонами 14.08.2020 г. и является одновременно актом приема - передачи земельного участка и денежных средств.

Наличие у Гасанова А.Х, как покупателя, денежных средств, необходимых для приобретения земельного участка, было подтверждено расходным кассовым ордером от 13.08.2020 г.

При этом, исходя из п. 4.1 договора, Фастунова В.А. продала земельный участок свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых на момент заключения данного договора они не могли не знать.

Однако, суд первой инстанции не дал надлежащую правовую оценку условиям оспариваемого договора купли - продажи земельного участка.

Ответчик Гасанов А.Х, обратившись со встречным иском, пояснял, что истец Сенокосов А.Л. совместно с Фастуновой В.А. принимал участие в обсуждении сделки, в том числе, при обсуждении о рассрочке платежа по договору купли - продажи.

Кроме того, подписывая договор купли - продажи и соглашаясь с условиями договора, в том числе, с п. 4.1, Фастунова В.А. фактически подтвердила отсутствие имущественных прав и претензий Сенокосова А.Л. на отчуждаемый ею земельный участок.

Указывая на отсутствие нотариально удостоверенного согласия Сенокосова А.Л, как супруга, при отчуждении Фастуновой В.А. спорного земельного участка судами не дана надлежащая правовая оценка, как пояснениям Гасанова А.Х, так и пояснениям допрошенных в суде свидетелей о том, что обсуждение условий сделки происходило в присутствии Сенокосова А.Л. на территории отчуждаемого (приобретаемого) земельного участка. При этом, право собственности смежного земельного участка зарегистрировано за Фастуновой В.А, в связи с чем Сенокосов А.Л. не мог не видеть, что на соседнем земельном участке, бывшим в собственности Фастуновой В.А, началось строительство дома Гасановым А.Х.

Таким образом, заслуживают своего внимания доводы жалобы о том, что вопреки выводам судов, Сенокосов А.Л, как супруг, являющийся сособственником общего совместного имущества, и будучи заинтересованным в сохранении за собой права на общее имущество супругов, должен был сам предпринимать меры, в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности, по контролю за совместным имуществом и в том числе, когда это отвечает его интересам, и совершать действия, направленные на сохранение данного имущества. При этом, его молчаливое наблюдение за действиями супруги Фастуновой В.А. можно расценивать как то, что она действовала с его согласия.

Кроме того, в силу положений п. 15 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

При этом, согласно ч. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" если один из супругов отчуждает недвижимое имущество без представления согласия второго супруга, государственный регистратор вносит в ЕГРН запись об отсутствии такого согласия одновременно с внесением записи о государственной регистрации права собственности за покупателем.

Таким образом, произведенная государственным регистратором регистрация перехода права собственности на земельный участок в отсутствие нотариального удостоверенного согласия Сенокосова А.Л. свидетельствует о необоснованности выводов судов на необходимость нотариально удостоверенного согласия супруга при отчуждении спорного земельного участка и незаконности решения об удовлетворении иска Сенокосова А.Л. о признании сделки недействительной только по данному основанию.

При этом, ни истцом Сенакосовым А.Л, ни ответчиком Фастуновой В.А. не указывается на безденежность спорного договора купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

С учетом указанных положений следует, что Фастунова В.А, подписав признанный судами недействительным договор купли - продажи, подтвердила факт оплаты Гасановым А.Х. части цены земельного участка в размере 1 000 000 рублей, соответственно, исполнения им п. 2.3 договора купли-продажи от 14.08.2020 г.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о незаконности решения в части взыскания с Фастуновой В.А. в пользу Гасанова А.Х. денежных средств в размере только 20 000 рублей, поскольку суды не приняли во внимание буквальное толкование п. 2.3 спорного договора.

Кроме того, непризнание Фастуновой В.А. факта передачи денежных средств по спорному договору купли-продажи не может являться для суда безусловным доказательством отсутствия передачи денежных средств.

Судебная коллегия полагает заслуживающими внимания доводы жалобы о том, что вопреки выводам суда апелляционной инстанции Гасановым А.Х, как покупателем, представлено доказательство в виде договора купли - продажи от 14.08.2020г. относительно его исполнения в части передачи денежных средств в размере 1 000 000 рублей, поскольку данный договор подписан Фастуновой В.А. лично, и переход права собственности на земельный участок прошел государственную регистрацию.

При этом вывод суда апелляционной инстанции, что от покупателя Гасанова А.Х. требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом Фастуновой В.А. лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение ею факта получения денежных средств, несостоятелен.

С учетом изложенного судебная коллегия находит, что судом апелляционной инстанции по настоящему делу допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены обжалуемого судебного постановления и нового рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела, суду необходимо учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение для дела, дать оценку представленным доказательствам и доводам сторон с соблюдением требований статей 12, 56, 67 ГПК РФ, и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 07 июля 2022 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

Ю.Ю. Грибанов