Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 августа 2006 г. N А56-28207/2005 Дело по иску ЗАО к КУГИ о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельных участков направлено на новое рассмотрение, поскольку выводы суда в части выкупной цены спорных земельных участков нельзя признать соответствующими нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 августа 2006 г. N А56-28207/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 августа 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 августа 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Грачевой И.Л. и Матлиной Е.О.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Овчинникова Г.А. (доверенность от 30.12.2005 N 10120-42), от ЗАО "Ручьи" Фомина А.С. (доверенность от 01.08.2006), Афанасьевой Л.В. (доверенность от 01.08.2006),

рассмотрев 23.08.2006 в открытом судебном заседании кассационные жалобы ЗАО "Ручьи" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2005 (судья Орлова Е.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2006 (судьи Жиляева Е.В., Герасимова М.М., Марченко Л.Н.) по делу N А56-28207/2005,

установил:

Закрытое акционерное общество "Ручьи" (далее - ЗАО "Ручьи") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и государственному учреждению "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) о признании незаконным решения КУГИ (письмо от 29.06.2005 N 4087-25) об отказе в выкупе ЗАО "Ручьи" пяти земельных участков - площадью 21 147 кв.м с кадастровым номером 78:6124:2; площадью 198 010 кв.м с кадастровым номером 78:56065:23; площадью 49 604 кв.м с кадастровым номером 78:5602:1; площадью 366 921 кв.м с кадастровым номером 78:6124:1; площадью 220 915 кв.м с кадастровым номером 78:56065:26, расположенных в Санкт-Петербурге, Беляевка, участки 4, 22, 23, 24, 33 соответственно.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчиков заключить с ЗАО "Ручьи" договоры купли-продажи в процессе приватизации названных земельных участков:

- площадью 21 147 кв.м с кадастровым номером 78:6124:2 по цене 5 515 руб. 48 коп.;

- площадью 198 010 кв.м с кадастровым номером 78:56065:23 по цене 51 644 руб. 26 коп.;

- площадью 49 604 кв.м с кадастровым номером 78:5602:1 по цене 12 937 руб. 54 коп.;

- площадью 366 921 кв.м с кадастровым номером 78:6124:1 по цене 95 699 руб. 01 коп.;

- площадью 220 915 кв.м с кадастровым номером 78:56065:26 по цене 57 618 руб. 26 коп.

Решением от 20.12.2005 суд обязал КУГИ заключить с ЗАО "Ручьи" договоры купли-продажи пяти земельных участков на условиях проектов договоров, представленных истцом, в частности, по площади выкупаемых участков и цене, определенной исходя из ставок земельного налога, установленных для земель сельскохозяйственного использования в поселениях; в иске к Фонду имущества отказано. Признано незаконным полностью решение КУГИ (письмо от 29.06.2005 N 4087-25) об отказе в выкупе спорных земельных участков.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2006 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "Ручьи" просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части отказа в иске к Фонду имущества, ссылаясь на то, что Фонд имущества в соответствии с Примерным положением о Фонде имущества республик в составе Российской Федерации, края, области, автономной области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, наделенного полномочиями местного отделения Российского фонда федерального имущества, утвержденным распоряжением Российского фонда федерального имущества от 14.04.94 N 76, выступает продавцом объектов, подлежащих приватизации.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить указанные решение и постановление в части удовлетворения иска к КУГИ и отказать в иске в этой части, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, материалами дела не подтверждается, что ЗАО "Ручьи" является субъектом права постоянного (бессрочного) пользования; выкуп возможен только тех земельных участков, которые заняты принадлежащими покупателю на праве собственности объектами недвижимости; земельные участки с кадастровыми номерами 78:56065:23, 78:5606Б:26 зарезервированы под земли кольцевой автодороги; в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 78:6124:2, 78:6124:1 78:5602:1 установлены градостроительные ограничения приказом Комитета по градостроительству и архитектуре Администрации Санкт-Петербурга от 15.08.97 N 786; при определении цены выкупа необоснованно применена ставка земельного налога для земельных участков сельскохозяйственного использования.

В судебном заседании представители ЗАО "Ручьи" поддержали свою кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ возражал против удовлетворения кассационной жалобы истца и сообщил суду, что Фонд имущества ликвидирован, о чем 15.08.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за государственным номером 2067800102225 о государственной регистрации юридического лица в связи с его ликвидацией. Функции продавца объектов недвижимости, подлежащих приватизации, будет осуществлять открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Несмотря на информацию о ликвидации второго ответчика, представитель ЗАО "Ручьи" настаивал на удовлетворении своей кассационной жалобы.

Кассационная жалоба КУГИ принята к производству 22.08.2006 и ее рассмотрение назначено на 23.08.206 совместно с кассационной жалобой ЗАО "Ручьи". В судебном заседании представитель ЗАО "Ручьи" пояснил, что копию кассационной жалобы истец не получил, однако не возражает против одновременного рассмотрения двух кассационных жалоб, поскольку доводы КУГИ не являются новыми и отсутствует необходимость отложения судебного разбирательства для ознакомления с текстом жалобы.

Представитель КУГИ поддержал свою кассационную жалобу. Представители ЗАО "Ручьи" против удовлетворения жалобы возражали, ссылаясь на то, что цена выкупа определена в соответствии с заключениями Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ). Кроме того, указали, что наличие у ЗАО "Ручьи" права постоянного (бессрочного) пользования спорными земельными участками подтверждено постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2006 N 566, а возможность выкупа в порядке переоформления данного права незастроенных земельных участков - постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 по делу N 14711/05.

Истцом отклонен довод о наличии градостроительных ограничений, являющихся препятствием к приватизации земельных участков, поскольку произведенное разделение земельных участков с кадастровыми номерами 78:56065:23, 78:5606Б:26 направлено на исключение из их состава земель, не подлежащих приватизации. Кроме того, истец пояснил, что в настоящее время строительство транспортной развязки, для которой резервировались земли, завершено.

Фонд имущества о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Ручьи" является правопреемником сельскохозяйственного акционерного общества закрытого типа "Ручьи" (далее - САОЗТ "Ручьи"), созданного в результате приватизации совхоза "Ручьи".

Спорные земельные участки входят в границы участка, закрепленного за совхозом "Ручьи" в бессрочное бесплатное пользование для сельскохозяйственных целей Государственным актом на право пользования землей серии А-1 N 331136, выданным совхозу в 1985 году. Данное обстоятельство установлено судом на основании полного и всестороннего исследования материалов дела, по результатам их оценки, которую суд кассационной инстанции считает надлежащей.

Согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" государственные акты, выданные юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, государственный акт является правоудостоверяющим документом, в установленном порядке никем не оспорен. Следовательно, суд обоснованно исходил из того, что право постоянного (бессрочного) пользования спорными участками перешло к ЗАО "Ручьи" как правопреемнику совхоза "Ручьи", и отклонил возражения КУГИ в этой части.

В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" истец, будучи обязанным переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести их в собственность, вправе требовать заключения договора купли-продажи данных земельных участков. При этом лица, которым земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), могут оформить такие участки в аренду или приобрести их в собственность независимо от того, для какой цели были предоставлены участки. Ссылка в пункте 2 статьи 3 названного Закона на статью 36 ЗК РФ означает применение при переоформлении прав на земельный участок порядка, установленного данной статьей, однако условия приобретения земли в частную собственность, предусмотренные Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", отличны от условий приобретения земли в частную собственность, определенных статьей 36 ЗК РФ. Отсутствие на спорных земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих истцу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования.

В июне 2005 года ЗАО "Ручьи" обратилось в КУГИ с заявлениями о выкупе земельных участков. Поскольку государственный орган в ответ на заявления не подготовил проекты договоров купли-продажи, ЗАО "Ручьи" самостоятельно подготовило и направило такие проекты КУГИ и Фонду имущества.

В связи с неполучением ответа ЗАО "Ручьи" на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении к заключению договоров купли-продажи. Применение такого способа защиты при возникновении споров, связанных с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования, исходя из содержания пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 36 ЗК РФ, является допустимым.

В силу статьи 446 ГК РФ при рассмотрении споров, возникших при заключении договора, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Возражения КУГИ о наличии у ЗАО "Ручьи" права на приобретение участков в собственность в порядке переоформления землепользования по указанным выше мотивам правомерно признаны судом несостоятельными. Помимо этих возражений между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемых участков, которая зависит от принадлежности выкупаемых земель к той или иной территориальной зоне.

По мнению КУГИ, спорные участки, входящие в состав земель поселений, расположены в границах градостроительной ценности РВТ2 (кадастровые номера 78:6124:2, 78:6124:1), РВТ1 (кадастровые номера 78:56065:23, 78:5602:1, 78:56065:26), а выкупная цена этих участков, исходя из ставок земельного налога, установленных Законом Санкт-Петербурга от 26.06.98 N 129-21, с применением введенных в последующие годы коэффициентов составляет 8 766 277 руб. 30 коп. за участок площадью 21 147 кв.м; 57 098 163 руб. за участок площадью 198 010 кв.м; 14 303 808 руб. за участок площадью 49 604 кв.м; 152 103 431 руб. 30 коп. за участок площадью 366 921 кв.м и 63 703 049 руб. 40 коп. за участок площадью 220 915 кв.м.

ЗАО "Ручьи" предложило выкупить земельные участки, относящиеся, по его мнению, к землям сельскохозяйственного использования, по цене, определенной в соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" исходя из ставок налога за сельскохозяйственные угодья аналогичного качества и составившей 5 515 руб. 48 коп. за участок площадью 21 147 кв.м; 51 644 руб. 26 коп. за участок площадью 198 010 кв.м; 12 937 руб. 54 коп. за участок площадью 49 604 кв.м; 95 699 руб. 01 коп. за участок площадью 366 921 кв.м и 57 618 руб. 26 коп. за участок площадью 220 915 кв.м.

Как видно из материалов дела, спорные участки относятся к землям поселений. Согласно статье 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к зонам сельскохозяйственного использования. Согласно кадастровым планам земельных участков (выписок из государственного земельного кадастра) по состоянию на момент обращения с заявлениями о выкупе разрешенное использование участков - для сельскохозяйственного использования. Надлежащих доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в государственный земельный кадастр в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, КУГИ не представил. При таких обстоятельствах суд обоснованно исходил из разрешенного использования земельных участков в соответствии с выписками из государственного земельного кадастра.

При продаже земельных участков цена определяется в соответствии с императивными правилами, содержащимися в статье 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Согласно пункту 2 указанной статьи цена земли устанавливается субъектом Российской Федерации, а если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.

В 2005 году цена земли в Санкт-Петербурге определялась в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 29.12.2004 N 692-101, согласно которому цена земли за 1 кв. м площади земельного участка установлена в размере девятикратного размера ставки земельного налога на территории Санкт-Петербурга.

Как статьей 21 Закона Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации", действовавшей до 01.01.2005, так и статьями 12, 15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), действующими в настоящее время, земельный налог относится к местным налогам. В соответствии со статьей 387 НК РФ в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге налог устанавливается названным кодексом и законами указанных субъектов Российской Федерации. Устанавливая налог, законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга определяют налоговые ставки в пределах, установленных главой 31 НК РФ, порядок и сроки уплаты налога.

Между тем суд, соглашаясь с предлагаемой ЗАО "Ручьи" выкупной ценой земельных участков (определенной в соответствии с приложением к Закону Российской Федерации "О плате за землю" на основании средней ставки земельного налога), не указал, каким нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования или города Санкт-Петербурга установлено конкретное значение ставки земельного налога, использованной в расчете выкупной цены; какие поправочные коэффициенты к установленной в надлежащем порядке ставке земельного налога применялись при расчете цены выкупа и применялись ли вообще; отсутствует расчет выкупной цены с правовым обоснованием примененной ставки и поправочных коэффициентов.

Истец, ссылаясь на статью 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" не обосновал, какие сельскохозяйственные угодья можно считать аналогичными по качеству спорным землям и какова установленная в описанном выше порядке ставка земельного налога за эти угодья. Применение части восьмой статьи 8 названного Закона не освобождает суд от необходимости определения конкретного значения ставки земельного налога за те или иные земли, а наличие соответствующих заключений КЗРиЗ - от обязанности ЗАО "Ручьи" как лица, участвующего в деле, доказывать в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствие требованиям закона и иных нормативных правовых актов такого существенного условия договора, как условия о цене.

Поскольку выводы суда в части выкупной цены спорных земельных участков нельзя признать соответствующими нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело -направлению на новое рассмотрение, при котором данный вопрос необходимо дополнительно исследовать.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении по спору о понуждении заключить договор должны быть указаны условия, на которых стороны обязаны заключить договор, а согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. Таким образом, условия, на которых суд обязывает стороны заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. Цена земельного участка зависит от налоговой ставки, которая, в свою очередь, от правового режима земель, поэтому и размер цены, и отнесение земель к той или иной категории должны быть документально обоснованы на момент вынесения судом решения. Суду необходимо проверить, не имеется ли каких-либо препятствий к продаже земельных участков (полностью или в части), например, в связи с ограничением их в обороте, запретом приватизации, резервированием для государственных или муниципальных нужд.

Кроме того, при новом рассмотрении дела суду следует разрешить вопрос о правовом положении Фонда имущества как ответчика и в случае изменения состава лиц, участвующих в деле, предложить истцу уточнить исковые требования.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2006 по делу N А56-28207/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

И.М. Стрелов И.Л. Грачева

Е.О. Матлина