Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 августа 2006 г. N А56-109/2005 Дело по иску ОАО о взыскании с ЗАО задолженности по арендным и коммунальным платежам, а также эксплуатационных расходов направлено на новое рассмотрение, так как истцу необходимо представить суду расчет задолженности отдельно по каждому из договоров аренды нежилых помещений, положенных в основу исковых требований, указав раздельно расчет задолженности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 августа 2006 г. N А56-109/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Грачевой И.Л. и Коняевой Е.В.,

при участии от ОАО "РЖД" Макаровой О.А. (доверенность от 29.12.2005), от ЗАО "Трактирный промысел" Дедковой Л.В. (доверенность от 16.12.2003),

рассмотрев 21.08.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала "Октябрьская железная дорога" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2006 по делу N А56-109/2005 (судьи Горшелев В.В., Барканова Я.В., Серикова И.А.),

установил:

Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице филиала "Октябрьская железная дорога" (далее - ОАО "РЖД") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Трактирный промысел" (далее - ЗАО "Трактирный промысел") о взыскании 727 309 руб. 77 коп., из них: 662 233 руб. 53 коп. задолженности по арендным платежам, 64 694 руб. 35 коп. задолженности по коммунальным платежам, 381 руб. 77 коп. задолженности по эксплуатационным расходам по договорам аренды.

До принятия решения истец уточнил исковые требования и просил суд взыскать 739 074 руб., из них: 672 350 руб. 56 коп. задолженности по арендным платежам, 66 277 руб. 91 коп. задолженности по коммунальным платежам, 445 руб. 753 коп. задолженности по эксплуатационным расходам по договорам аренды.

Решением от 11.05.2005 (судья Тимухина И.А.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.04.2006 решение изменено. Суд взыскал с ЗАО "Трактирный промысел" в пользу ОАО "РЖД" 44 204 руб. 57 коп. задолженности и 830 руб. 82 коп. расходов по государственной пошлине. В остальной части в иске отказал.

В кассационной жалобе ОАО "РЖД" просит постановление апелляционной инстанции отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на следующее:

- сторонами подписаны акты приема-передачи без оговорок и замечаний в отношении состояния объектов; при подписании договоров стороны в пункте 2.1.9 оговорили условия обеспечения арендатора коммунальными услугами - в пределах возможностей коммуникаций вокзала;

- в письме КГИОП не указана причина множественных намоканий на стенах и потолках, и период их возникновения, указанное письмо доказывает лишь ненадлежащее использование арендатором помещений, что привело к неудовлетворительному техническому состоянию объекта культурного наследия федерального значения;

- ответчиком не представлено надлежащих доказательств, что помещения были приняты в непригодном состоянии;

- судом неверно истолкован представленный истцом расчет; задолженность ответчика составляет 8 999 919 руб. 56 коп.; ОАО "РЖД", заявляя требование о взыскании суммы меньшей, чем указано в расчете (739 074 руб.), не изменяет своих исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Трактирный промысел" просит оставить постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель ОАО "РЖД" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ЗАО "Трактирный промысел" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между ФГУП "ОЖД МПС РФ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (арендатор) заключен договор аренды от 29.04.2002 N 77/12 (т. 1, л.д. 12-14). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности - часть сооружений лестничного схода N 2 пассажирской платформы N 1 (кадастровый номер 78:1689:4:43), нежилые помещения, принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. П для использования объекта с целью осуществления торговой деятельности и оказания услуг общественного питания.

Между ФГУП "ОЖД МПС РФ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (арендатор) заключен договор аренды от 29.04.2002 N 78/12 (т. 1, л.д. 21-23). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности - часть здания Витебского вокзала (кадастровый номер 78:1689:4:14), нежилые помещения на 2 этаже NN 20-22 (15-Н) и нежилые помещения на 3 этаже NN 2, 3 (16-Н), принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А для использования объекта с целью осуществления торговой деятельности и оказания услуг общественного питания.

Между ФГУП "ОЖД МПС РФ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (арендатор) заключен договор аренды от 17.12.2002 N 84/12 (т. 1, л.д. 28-30). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности - часть здания Витебского вокзала (кадастровый номер 78:1689:4:14), нежилое помещение на 2 этаже N 63 (15-Н), принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А для использования объекта под производственную, торговую деятельность, организацию общественного питания, оказания развлекательных и иных услуг населению.

Между ФГУП "ОЖД МПС РФ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (арендатор) заключен договор аренды от 17.12.2002 N 85/12 (т. 1, л.д. 34-36). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности - часть здания Витебского вокзала (кадастровый номер 78:1689:4:14), нежилые помещения на 1 этаже NN 129, 130 (1-Н), принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А для использования объекта под производственную, торговую деятельность, организацию общественного питания, оказания развлекательных и иных услуг населению.

Между ФГУП "ОЖД МПС РФ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (арендатор) заключен договор аренды от 17.12.2002 N 94/12 (т. 1, л.д. 40-42). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности - часть здания Витебского вокзала (кадастровый номер 78:1689:4:14), нежилые помещения на 1 этаже NN 131, 132, 133, 134, 135, 136 (1-Н), принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А для использования объекта под производственную, торговую деятельность, организацию общественного питания, оказания развлекательных и иных услуг населению.

Между ФГУП "ОЖД МПС РФ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (арендатор) заключен договор аренды от 19.12.2002 N 101/12 (т. 1, л.д. 46-48). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности - часть здания Витебского вокзала (кадастровый номер 78:1689:4:14), нежилые помещения на 1 этаже NN 116-118 (1-Н), принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А для использования объекта под производственную, торговую деятельность, организацию общественного питания, оказания развлекательных и иных услуг населению.

Между ФГУП "ОЖД МПС РФ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (арендатор) заключен договор аренды от 19.12.2002 N 102/12 (т. 1, л.д. 51-53). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности - часть здания Витебского вокзала (кадастровый номер 78:1689:4:14), нежилое помещение на 1 этаже N 153 (1-Н), принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А для использования объекта под производственную, торговую деятельность, организацию общественного питания, оказания развлекательных и иных услуг населению.

Между ФГУП "ОЖД МПС РФ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (арендатор) заключен договор аренды от 19.12.2002 N 105/12 (т. 1, л.д. 56-58). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности - часть здания Витебского вокзала (кадастровый номер 78:1689:4:14), нежилое помещение на 1 этаже N 152 (1-Н), нежилые помещения на 2 этаже NN 47, 65, 67 (15-Н), принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А для использования объекта под производственную, торговую деятельность, организацию общественного питания, оказания развлекательных и иных услуг населению.

Между ФГУП "ОЖД МПС РФ" (арендодатель) и ЗАО "Торговый Двор Витебского Вокзала" (арендатор) заключен договор аренды от 20.08.2003 N 190/03 (т. 1, л.д. 62-64). Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся в федеральной собственности - часть здания Витебского вокзала (кадастровый номер 78:1689:4:14), нежилое помещение на 2 этаже N 23 (15-Н), нежилое помещение на 3 этаже N 1 (16-Н), принадлежащее арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Загородный пр., д. 52, лит. А для использования объекта под производственную, торговую деятельность, организацию общественного питания, оказания развлекательных и иных услуг населению.

Указанные выше помещения были переданы по актам приема-передачи (т. 1, л.д. 16, 25, 33, 39, 45, 50, 55, 61).

Закрытое акционерное общество "Торговый Двор Витебского Вокзала" было реорганизовано и переименовано в закрытое акционерное общество "Трактирный промысел" (т. 1, л.д. 73).

В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей ОАО "РЖД" (правопреемник ФГУП "ОЖД МПС РФ") направило в адрес ЗАО "Трактирный промысел" претензию от 22.10.2004 N НДОПю/734 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в размере 727 309 руб. 77 коп.

В связи с неисполнением указанного требования, ОАО "РЖД" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом его уточнения).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в полном объеме, сослался на то, что ответчик в нарушение принятых на себя обязательств по договорам, своевременно не погасил образовавшуюся задолженность в полном объеме; ссылки ответчика на наличие существенных недостатков, не позволяющих использовать нежилые помещения в соответствии с целями, указанными в договорах, не подтверждены документально, кроме того, суд первой инстанции сослался на подписание сторонами актов приема-передачи, согласно которым помещения переданы в исправном состоянии.

Апелляционный суд изменил решение, уменьшив размер взыскиваемой суммы до 44 204 руб. 57 коп. в связи с невозможностью использования арендатором спорных помещений по назначению. При этом апелляционный суд сослался на копию письма КГИОП Правительства СПб от 20.07.2004.

Указанные судебные акты нельзя признать обоснованными, а содержащиеся в них выводы - соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Исковые требования основаны на девяти самостоятельных договорах аренды помещений. Из материалов дела следует, что между сторонами имеются также иные договорные отношения по аренде помещений. Следовательно, для правильного разрешения настоящего спора, а также с целью продолжения расчетов между сторонами по упомянутым договорам аренды в дальнейшем необходимо установить период и размер задолженности по каждому из видов платежа в отдельности по каждому из девяти договоров. Ссылка истца на то, что порядок расчетов по коммунальным платежам и эксплуатационным расходам определен соглашением сторон и общий для всех договоров аренды, несостоятельна. Обязанность по оплате коммунальных платежей и эксплуатационных расходов возникла у арендатора из каждого договора аренды, являющегося самостоятельной сделкой. Несмотря на то, что соглашением сторон определен порядок исчисления указанных платежей, применимый к нескольким договорам аренды, расчеты производятся сторонами по каждому из договоров отдельно.

Кроме того, необоснованным является вывод суда апелляционной инстанции о невозможности использования ответчиком арендуемых помещений в спорный период. Письмо КГИОП СПб от 20.07.2004, на которое сослался суд апелляционной инстанции, не содержит данных, позволяющих установить, что намокание стен и потолка имело место в помещениях, переданных ответчику на основании договоров аренды, являющихся основанием для взыскания задолженности по настоящему иску. В письме не указаны причины намокания, а также время их возникновения и устранения. Несостоятельной является и ссылка суда апелляционной инстанции на подписываемые сторонами реестры. Из указанных реестров следует, что стороны по обоюдному согласию уменьшали размер платежей в связи с тем, что в определенные периоды времени арендодателем производился ремонт в спорных помещениях.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении дела истцу необходимо представить суду расчет задолженности отдельно по каждому из договоров аренды, положенных в основу исковых требований, указав раздельно расчет задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и эксплуатационным расходам. При этом в расчете следует указать период образования задолженности по каждому договору и виду платежа, а также исходные данные со ссылкой на доказательства, в которых эти данные содержатся (договоры, соглашения, счета и прочие), послужившие основанием составления расчета.

Суду при новом рассмотрении дела необходимо установить, имели ли арендуемые помещения в период образования задолженности (по каждому из спорных договоров) недостатки, препятствующие полностью или частично пользованию ими, а если имели, то в какой части это препятствовало пользованию помещениями. При этом суду необходимо проверить доводы как истца, так и ответчика и дать оценку представленным ими доказательствам. Суду следует установить, были ли выполнены сторонами договора условия, изложенные в статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, проверить обоснованность расчетов задолженности, составленных истцом и ответчиком по каждому из спорных договоров. После чего суду следует дать правовую оценку установленным по делу обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо также решить вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, расходов по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2006 по делу N А56-109/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

Т. И. Сапоткина И. Л. Грачева

Е.В. Коняева