Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 октября 2006 г. N А56-54704/2005 Дело по заявлению Университета к Управлению о признании недействительной государственной регистрации права собственности ЗАО на объект, не введенный в эксплуатацию, - нежилое здание сервисного центра с надворными постройками, направлено на новое рассмотрение, поскольку при рассмотрении дела суд ошибочно исходил из того, что данный спор возник из административных и иных публичных отношений, в то время как основания возникновения права собственности входят в сферу регулирования гражданского законодательства

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 октября 2006 г. N А56-54704/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 августа 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 октября 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от прокурора Бобковой Г.Г. (удостоверение N 120612), от Университета ректора Таймазова В.А. (приказ от 09.06.2006 N 353), Шварца М.З. (доверенность от 29.09.2006), Кобякова А.В. (доверенность от 17.03.2006), Белолипецкого А.А. (доверенность от 17.03.2006), от Теруправления Росимущества Щеголевой Я.А. (доверенность от 26.09.2006), от Главного управления Росрегистрации Антипинской М.В. (доверенность от 30.12.2005), от ЗАО "Т.А.К.Т." генерального директора Воронина И.Е. (протокол общего собрания участников от 08.11.2005 N 14), Быковской Е.А. (доверенность от 14.11.2005), Космачевского А.А. (доверенность от 14.11.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф. Лесгафта" и заместителя прокурора Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2006 (судья Корж Н.Я.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2006 (судьи Марченко Л.Н., Герасимова М.М., Медведева И.Г.) по делу N А56-54704/2005,

установил:

Заместитель прокурора Ленинградской области обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в интересах федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургская государственная академия физической культуры имени П.Ф. Лесгафта" (далее - Академия, в настоящее время - федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф. Лесгафта", далее - Университет) с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Главное управление Росрегистрации) о признании недействительной государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества "Т.А.К.Т." (далее - ЗАО "Т.А.К.Т.", общество), привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица, на объект, не введенный в эксплуатацию, - нежилое здание сервисного центра с надворными постройками площадью 431,8 кв. м, инв. N 2534, лит. А, Г, Г1, Г2, Г3, этажность - 1, расположенное по адресу: 188664, Ленинградская область, Всеволожский район, п. Токсово, ул. Лесгафта, д. 31, (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 08.07.2005 N 47-78-13/020/2005-410). Делу, возбужденному на основании указанного заявления, присвоен N А56-54704/2005.

Кроме того, прокурор в интересах Университета обратился в тот же арбитражный суд с заявлениями к Главному управлению Росрегистрации с привлечением ЗАО "Т.А.К.Т." в качестве заинтересованного лица о признании недействительной государственной регистрации права собственности общества на расположенные по указанному выше адресу гостевой домик с мансардой 4б площадью 103,1 кв. м, инв. N 2534, лит. Д, этажность - 1 (запись в ЕГРП N 47-78-13/020/2005-405, свидетельство о государственной регистрации от 30.08.2005 серии 78-АА N 200976) и объект незавершенного строительства - гостевой домик с мансардой 6а, не введенный в эксплуатацию, площадью 115,6 кв. м, инв. N 2345, лит. И, этажность - 2 (запись в ЕГРП от 08.07.2005 N 47-78-13/020/2005-407). Делам, возбужденным на основании указанных заявлений, присвоены N А56-54720/2005 и N А56-54721/2005 соответственно.

Определениями от 17.01.2006 по трем указанным делам к участию в них в качестве третьего лица привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (далее - Теруправление Росимущества).

Определением от 14.02.2006 дела N А56-54721/2005, А56-54704/2005, А56-54720/2005 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А56-54704/2005.

Решением от 21.02.2006 (с учетом определения от 10.04.2006 об исправлении опечатки в описании одного из объектов) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2006 решение от 21.02.2006 оставлено без изменения.

Университет в кассационной жалобе просит отменить указанные решение и постановление как незаконные и необоснованные. По мнению подателя жалобы, оспариваемая государственная регистрация является недействительной, поскольку признан недействительным как ничтожный договор от 01.10.99 аренды земельного участка, послуживший одним из оснований регистрации; даже если бы договор от 01.10.99 и являлся действительным, то исходя из его условий возведенные на участке объекты не могли принадлежать на праве собственности арендатору, поскольку подлежали зачету в счет арендной платы; вывод суда о том, что спорные объекты не являются самовольными постройками, не основан на материалах дела и нормах законодательства; оспариваемая государственная регистрация нарушает права и законные интересы Университета как субъекта права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; спор о праве собственности между Университетом и ЗАО "Т.А.К.Т." на данные объекты отсутствует, поскольку Университет, считая названные сооружения самовольными постройками, не претендует на них.

Прокурор в кассационной жалобе также просит отменить вынесенные по делу решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального и процессуального права. Как указывает податель жалобы, на государственную регистрацию права собственности ЗАО "Т.А.К.Т." не были представлены документы, свидетельствующие о законности создания объектов; ввиду отсутствия у ЗАО "ТАКТ." документа об отводе земельного участка, разрешения на строительство построенные им здания являются самовольными постройками.

ЗАО "Т.А.К.Т." в отзыве на жалобы просит оставить их без удовлетворения, указывая, что поскольку прокурор заявил требование в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрение спора о праве в рамках настоящего заявления невозможно; признание в последующем недействительным договора аренды от 01.10.99 не может повлечь недействительность государственной регистрации как ненормативного акта государственного органа, поскольку на момент проведения регистрации договор таковым признан не был, согласие учредителя Университета и собственника земельного участка на сдачу его в аренду имелось, Университет как образовательное учреждение вправе выступать арендодателем закрепленного за ним имущества; основанием для оспариваемой регистрации послужила совокупность документов, не свидетельствующих о самовольности строительства; регистрация за ЗАО "Т.А.К.Т." права собственности на объекты не исключает передачу их Университету в счет арендной платы по окончании договора аренды; государственная регистрация не может быть оспорена без оспаривания самого права.

В судебном заседании прокурор и представители Университета поддержали свои жалобы, подтвердив приведенные в них доводы. Представитель Главного управления Росрегистрации против удовлетворения кассационных жалоб возражал, считая, что оспариваемые государственные регистрации проведены законно. Представители ЗАО "Т.А.К.Т." также возражали против удовлетворения кассационных жалоб по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель Теруправления Росимущества поддержал позицию прокурора и Университета.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Токсовской волости Всеволожского района Ленинградской области от 14.03.95 N 58 Академии предоставлен в постоянное пользование земельный участок площадью 35,44 га под учебно-спортивную базу в пос. Токсово, ул. Лесгафта, 35.

На основании указанного постановления Академии выдано свидетельство от 17.04.95 о праве постоянного пользования земельным участком площадью 35,44 га в пос. Токсово для учебной спортивной базы.

Постановлением администрации муниципального образования "Всеволожский район Ленинградской области" от 17.12.99 N 2324 Академии разрешено проведение проектно-изыскательских работ по корректировке проекта реконструкции и развития учебно-спортивной базы с выделением 1-й очереди реконструкции и нового строительства на земельном участке площадью 35,44 га, предоставленном Академии в постоянное пользование.

В целях продолжения совместной деятельности по созданию и совместной эксплуатации на паритетных началах многофункционального физкультурного спортивно-оздоровительного центра "Парк спорта им. П.Ф. Лесгафта - Орлиная гора" (далее - Центр) Академия (арендодатель) и ЗАО "Т.А.К.Т." (арендатор) подписали договор от 01.10.99 аренды земельного участка площадью 35,44 га, а также зданий и сооружений (17 наименований согласно приложению) в пос. Токсово для создания и коммерческой эксплуатации многофункционального физкультурного спортивно-оздоровительного центра, используемого для активного отдыха, туризма и оказания иных услуг населению, для профессиональной подготовки и проведения мероприятий по подготовке и повышению квалификации преподавателей и специалистов Академии в области физической культуры и спора, создания новых методик и технологий, направленных на развитие физической культуры и спорта, укрепления здоровья и повышения физической подготовки населения, а также создания льготных условий для занятия физической культурой студентов, детей и инвалидов. Договор заключен на 20 лет, с 01.10.99 по 30.09.2019, с распространением условий договора на правоотношения сторон, возникшие с 01.04.99 (пункт 1.7).

Работы по созданию Центра на основании данных рабочего проекта оценены сторонами в сумме 3 500 тыс. долларов США в рублевом эквиваленте (пункт 1.5).

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за владение и пользование имуществом и земельным участком установлена сторонами в протоколе согласования арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 6), согласно которому арендная плата устанавливается на все арендуемое имущество и земельный участок в целом в виде возложения на арендатора затрат по капитальному ремонту и реконструкции существующих объектов, а также затрат по возведению передаваемых арендатором арендодателю по окончании срока действия договора вновь построенных объектов в соответствии с проектом Центра.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.03.2006 по делу N А56-19160/2005 отменены решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2005, которыми Университету было отказано в иске к ЗАО "Т.А.К.Т." о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 01.10.99 - в виде выселения с земельного участка площадью 35,44 га; договор аренды от 01.10.99 признан недействительным как заключенный с нарушением требований законов, ЗАО "Т.А.К.Т." выселено сданного земельного участка.

На основании договора аренды от 01.10.99, договора генерального подряда от 17.07.2001 с приложением к нему, акта приема-передачи от 08.06.2005, письма общества с ограниченной ответственностью "НТ-Строй" от 21.06.2005, справки Инспекции Госархстройнадзора по Ленинградской области от 08.06.2005 зарегистрировано 08.07.2005 право собственности ЗАО "Т.А.К.Т." на нежилое здание сервисного центра, не введенное в эксплуатацию, с надворными постройками площадью 431,8 кв. м, а также на не введенный в эксплуатацию гостевой домик с мансардой 6а, площадью 115,6 кв. м, о чем выданы свидетельства от той же даты серии 78-АА N 174461, N 174458 соответственно.

На основании тех же документов, а также акта от 01.08.2005 ввода в эксплуатацию законченного строительством Центра зарегистрировано право собственности ЗАО "Т.А.К.Т." на гостевой домик с мансардой 46 площадью 103,1 кв. м, о чем выдано свидетельство от 30.08.2005 серии 78-АА N 200976.

Прокурор, ссылаясь на то, что государственная регистрация права собственности ЗАО "Т.А.К.Т." на указанные объекты произведена в нарушение Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании ненадлежащих документов, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьями 52, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, если полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявленные требования рассмотрены судом в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и оставлены без удовлетворения со ссылкой на отсутствие предусмотренных статьей 198 названного Кодекса условий.

Между тем при рассмотрении заявленных требований судебные инстанции не учли следующее.

В силу статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По смыслу указанной статьи в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации, с привлечением правообладателя в качестве ответчика; при предъявлении требования о признании государственной регистрации недействительной суд проверяет, существует ли оспариваемое право, а также основания его возникновения.

Таким образом, рассмотрение требования о признании недействительной государственной регистрации невозможно без проверки действительности зарегистрированного права, которая может быть осуществлена в порядке искового, а не административного судопроизводства, с привлечением зарегистрированного правообладателя в качестве ответчика.

Мнение Университета об отсутствии спора о праве, поскольку он не претендует на зарегистрированные за ЗАО "Т.А.К.Т." объекты, не может быть принято во внимание. Считая указанные объекты самовольными постройками, Университет фактически оспаривает возникновение у ЗАО "Т.А.К.Т." права собственности на них, что свидетельствует о наличии спора о праве.

Утверждение прокурора о том, что заявленное им требование подлежит рассмотрению в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не может служить основанием для применения указанных процессуальных норм, так как суд исходя из своей компетенции самостоятельно дает правовую квалификацию заявленным требованиям, определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство, что не свидетельствует об изменении судом по собственной инициативе ни предмета, ни оснований предъявленных требований.

С учетом изложенного, поскольку при рассмотрении дела суд ошибочно исходил из того, что данный спор возник из административных и иных публичных отношений, в то время как основания возникновения права собственности входят в сферу регулирования гражданского законодательства, в соответствии с положениями которого и подлежат государственной регистрации права на недвижимость, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду целесообразно, предложить прокурору уточнить заявленные требования исходя из процессуальной возможности участия прокурора в арбитражном процессе; уточнить процессуальный состав участвующих в деле лиц, определив процессуальное положение каждого из них в соответствии с его положением в спорном материальном правоотношении.

По смыслу статей 218, 219, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь возникает у лица, создавшего ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

При рассмотрении вопроса о том, возникло ли у ЗАО "Т.А.К.Т." право собственности на спорные объекты на основании представленных им на государственную регистрацию документов, суду необходимо исследовать данные документы с точки зрения того, подтверждают ли очи отвод уполномоченным органом названному лицу земельного участка под возведение капитальных построек; получение лицом, осуществившим постройки, соответствующих разрешений и согласований; наличие первоначальных намерений возвести постройки для ЗАО "Т.А.К.Т.", а также оценить последствия государственной регистрации за ЗАО "Т.А.К.Т." права собственности на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке, предоставленном Университету в постоянное (бессрочное) пользование.

По результатам нового рассмотрения дела суду надлежит распределить судебные расходы по кассационной жалобе Университета.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.02.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2006 по делу N А56-54704/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина