Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2006 г. N А21-7744/2005 Иск Мэрии об обязании ООО заключить соглашение об изменении и дополнении договора на передачу в аренду городских земель на предложенных истцом условиях не удовлетворен, поскольку земельный участок, занятый торговыми павильонами, является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, в связи с чем обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, однако из вышеуказанного соглашения не следует, что у иных лиц появилась потенциальная возможность вступить в договор

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 октября 2006 г. N А21-7744/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 сентября 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 августа 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от ООО "ЗапАлМет" Стегний С.С. (доверенность от 09.02.2006), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗапАлМет" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2006 (судья Конева В.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2006 (судьи Медведева И.Г., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А21-7744/2005,

установил:

Мэрия города Калининграда (далее - Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗапАлМет" (далее - ООО "ЗапАлМет") об обязании ответчика заключить с истцом соглашение N 001546-3 об изменении и дополнении договора от 16.01.98 N 001546 на передачу в аренду городских земель на предложенных истцом условиях, уточненных в процессе рассмотрения дела.

Решением от 19.01.2006 требования истца удовлетворены, суд обязал ООО "ЗапАлМет" заключить с Мэрией соглашение N 001546-3 об изменении и дополнении договора от 16.01.98 N 001546 на передачу в аренду городских земель, в соответствии с которым в аренду передается 624/10000 доли в праве аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 39:15:13 17 02:0003 площадью 0,2051 га по ул. Партизанской - ул. Профессора Баранова в Ленинградском районе Калининграда; площадь доли для целей взимания арендной платы составляет 0,0128 га; определены ставки арендной платы и коэффициенты по виду целевого использования земельного участка и по категории арендатора на 2003, 2004, 2005, 2006 годы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2006 решение от 19.01.2006 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "ЗапАлМет" просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, определение в соглашении объекта аренды как доли 624/10000 в праве аренды земельного участка не соответствует статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться только земельные участки (обособленные природные объекты), а не доли в праве аренды на них; в настоящее время не завершено строительство открытой площадки для торговли домашними животными, рассадой, саженцами, входящей в состав объекта, для строительства которого участок предоставлялся, право пользования участком соответствующей площади принадлежит ответчику.

Мэрия в отзыве на жалобу просит оставить решение и постановление без изменения, указывая, что необходимость изменения договора аренды, заключенного с ООО "ЗапАлМет", возникла в связи с необходимостью оформления земельных отношений с собственниками торговых павильонов; размер доли указан с целью определения обязательства по внесению арендных платежей, а не выделения доли земельного участка; ответчик, не возражая против изменения договора, оспаривал только размер доли, определенной Мэрией в соглашении; после принятия решения по настоящему делу ответчик зарегистрировал право собственности на дополнительные объекты недвижимости, что не влияет на законность судебного акта, а может служить основанием для внесения соответствующих изменений в договор.

Представитель ООО "ЗапАлМет" в судебном заседании, состоявшемся 12.09.2006, указал, что считает избранный истцом способ защиты ненадлежащим, поскольку договор от 16.01.98 с учетом соглашения о внесении изменений и дополнений в него не позволяет собственникам помещений присоединиться к договору; для оформления земельных отношений с собственниками помещений необходимо провести межевание земельного участка, после чего расторгнуть договор от 16.01.98 и заключить новые договоры аренды.

В настоящем судебном заседании представитель ООО "ЗапАлМет" поддержал ранее приведенные доводы, подтвердив, что не возражает против изменения договорных отношений с Мэрией, однако иными способами - путем заключения нового договора с множественностью лиц на стороне арендатора либо отдельных договоров аренды после межевания земельного участка.

Мэрия о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направила, сообщила о том, что поддерживает ранее выраженную правовую позицию, и просила рассмотреть жалобу в отсутствие ее представителя. При таких обстоятельствах в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации препятствий для рассмотрения жалобы в настоящем судебном заседании не имеется.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра города Калининграда от 09.10.97 N 2665 обществу с ограниченной ответственностью "Черная роза ГмБХ" (далее - ООО "Черная роза ГмБХ") в аренду предоставлен земельный участок площадью 0,2 га по ул. Партизанской - ул. Профессора Баранова в Ленинградском районе Калининграда под строительство торгового комплекса.

Между мэрией города Калининграда (арендодатель) и ООО "Черная роза ГмБХ" (арендатор) заключен договор от 16.01.98 N 001546 аренды земельного участка площадью 0,2051 га по названному адресу в границах, обозначенных в приложении N 1 к договору, сроком на 3 года для строительства торгового комплекса.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы определены в разделе 4 договора. В соответствии с пунктом 4.5 размер арендной платы может быть изменен арендодателем в связи с принятием нормативных документов; арендатор обязан ежегодно не позднее 30 июня обращаться к арендодателю для уточнения ставки арендной платы.

Соглашением от 21.03.2001 N 1546-1, заключенным на основании постановления мэра города Калининграда от 19.10.2000 N 3072, стороны внесли изменения и дополнения в договор от 16.01.98, продлив срок его действия до 09.10.2010 (пункты 1.1, 2.1); изменив цель использования участка -для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса по торговле домашними животными, рассадой, саженцами (пункт 1.3); установив сроки внесения и ставки арендной платы - ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, а за IV квартал - не позднее 25 ноября текущего года (пункт 4.2), по ставке 21,72 руб. за 1 кв. м в год на 2001 год (пункт 4.3) с применением для расчета арендной платы с 01.01.2001 коэффициента по виду использования земель К1=2 и коэффициента по категории арендатора К2=1 (пункт 4.4). Кроме того, в договор включен пункт 4.12, предусматривающий штрафные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств.

В связи с передачей арендатором прав и обязанностей по договору от 16.01.98 Мэрия, ООО "Черная роза ГмБХ" и ООО "ЗапАлМет" заключили соглашение от 05.04.2002 N 001546-2 об уступке прав по договору от 16.01.98. По условиям соглашения ООО "ЗапАлМет" приняло на себя права и обязанности арендатора земельного участка.

Данным соглашением изменены и дополнены условия договора от 16.01.98, в частности, о размере арендной платы на 2002 год и порядке ее расчета, об ответственности арендатора.

Постановлением мэра города Калининграда от 11.05.2001 N 1420 утвержден акт Государственной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством торгового комплекса по указанному выше адресу, включающего торговые павильоны: лит. А общей площадью 216,2 кв. м, лит. В общей площадью 104,0 кв. м, лит. Г общей площадью 82,8 кв. м, лит. Д общей площадью 103,6 кв. м, лит. Е общей площадью 74,4 кв. м, лит. Ж общей площадью 42,3 кв. м, лит. 3 общей площадью 9,8 кв. м, лит. Б общей площадью 25,0 кв. м.

На основании договоров о долевом участии в строительстве мини-рынка, договоров купли-продажи право собственности на помещения, входящие в торговые павильоны, зарегистрировано за отдельными лицами, в том числе на часть помещений - за ООО "ЗапАлМет".

В Управление земельных отношений Комитета муниципального имущества города Калининграда обратились собственники торговых павильонов с заявлениями о заключении с ними договора аренды доли земельного участка (без выделения в натуре), занятого принадлежащим им имуществом.

Мэрия направила ООО "ЗапАлМет" проект соглашения о внесении изменений в договор от 16.01.98, в котором, в частности, предлагалось указать, что арендатору предоставляется в аренду 597/10000 доли в праве аренды земельного участка площадью 0,2051 га с кадастровым номером 39:15:131702:0003, а площадь доли для целей взимания арендной платы составляет 0,0122 га.

ООО "ЗапАлМет" в октябре 2005 года направило арендодателю протокол разногласий, в котором возражало против размера доли, определенного Мэрией, считая, что площадь доли земельного участка для взимания арендной платы составляет 0,18914 га.

Мэрия, ссылаясь на указанные выше обстоятельства, обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении арендатора заключить соглашение о внесении изменений и дополнений в договор от 16.01.98 на условиях, предложенных арендодателем.

В процессе рассмотрения дела Мэрия уточнила размер доли земельного участка, приходящейся на ООО "ЗапАлМет"; уточненный размер доли составил 624/10000, что соответствует 0,0128 га. Расчет доли произведен исходя из общей площади принадлежащих ответчику помещений в торговом комплексе (41,2 кв. м) пропорционально площади застройки.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором, в частности, при существенном изменении обстоятельств.

Пунктом 6.1.5 договора от 16.01.98 в редакции соглашения от 05.04.2002 арендодателю предоставлено право вносить с согласия арендатора, а в случае его отказа - в судебном порядке необходимые изменения в договор в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов. Однако в данном случае требование Мэрии о внесении изменений в договор не связано с изменением законодательства.

Пунктом 9.1 договора в редакции соглашения от 05.04.2002 предусмотрено, что изменения и дополнения договора возможны по обоюдному согласию сторон на основании мотивированного письменного заявления заинтересованной стороны (кроме условий о размере арендной платы) и совершаются путем подписания сторонами дополнительного соглашения.

Таким образом, возможность внесения изменений в договор по требованию одной стороны в связи с окончанием строительства и передачей прав на отдельные помещения третьим лицам договором не предусмотрена. Какое из оснований, перечисленных в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения договора судом по требованию одной стороны имело место в данном случае, Мэрия также не указала.

С учетом изложенного вывод суда о том, что истец обосновал необходимость внесения изменений в договор, без указания правовой нормы, предоставляющей арендодателю в данном случае право обратиться в суд с требованием об изменении договора, нельзя признать соответствующим нормам материального права.

Кассационная инстанция находит, что условия соглашения об изменении и дополнении договора от 16.01.98, которое суд обязал стороны заключить, не соответствуют закону и по своему содержанию.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты; законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются земельные участки, части делимых земельных участков. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, часть земельного участка площадью 0,2051 га, предоставленного в аренду по договору от 16.01.98, занята торговыми павильонами, законченными строительством и принадлежащими на праве собственности различным лицам, а другая часть предназначена для оборудования открытой площадки для торговли домашними животными, рассадой, саженцами, правообладатель которой на момент рассмотрения настоящего спора не был определен.

В редакции соглашения о внесении изменений и дополнений в договор, предложенной Мэрией, объект аренды определен в виде доли в праве аренды земельного участка, причем без учета наличия на земельном участке различных по характеру и целевому назначению сооружений (торговых павильонов и открытой площадки) и их принадлежности, что противоречит названным выше нормам гражданского и земельного законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование необходимости внесения изменений в договор аренды земельного участка, заключенный с ООО "ЗапАлМет", Мэрия ссылалась на то, что помещения в торговом комплексе принадлежат разным лицам.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Поскольку земельный участок, занятый торговыми павильонами, является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом, как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен и с одним владельцем помещения, но с учетом потенциальной возможности вступления в договор иных лиц на стороне арендатора.

Однако из соглашения, которое суд обязал стороны заключить, не следует, что у иных лиц появилась потенциальная возможность вступить в договор, а определение в договоре предмета аренды как доли ООО "ЗапАлМет" в праве аренды земельного участка о наличии такой возможности не свидетельствует. Таким образом, изменение договора от 16.01.98 в том виде, как предложила Мэрия и принял суд, не обеспечивает приобретение права пользования землей другим собственникам помещений.

При таких обстоятельствах обязание ООО "ЗапАлМет" заключить соглашение на предложенных истцом условиях противоречит положениям законодательства, выводы судебных инстанций об удовлетворении заявленных требований ошибочны, основаны на неправильном применении норм материального права.

С учетом изложенного судебные акты подлежат отмене с принятием кассационной инстанцией нового судебного акта об отказе в иске.

Вследствие удовлетворения кассационной жалобы и отказа Мэрии в иске судебные расходы, связанные с уплатой ответчиком государственной пошлины при подаче апелляционной и кассационной жалоб, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 19.01.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2006 по делу N А21-7744/2005 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с мэрии города Калининграда в пользу общества с ограниченной ответственностью "ЗапАлМет" 2000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина