Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 ноября 2006 г. N А56-41631/2005 Иск Участника к ООО и Обществу о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи здания удовлетворен, так как между ответчиками не имеется заключенного договора купли-продажи земельного участка, а одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 ноября 2006 г. N А56-41631/2005

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07 июня 2008 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 ноября 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Хамидулина Ю.М. - Мещерской Н.В. (доверенность от 15.03.2006), от ООО "РР-Инфо" Корниловой К.В. (доверенность от 06.07.2006), от Центра Золотарева О.Л. (доверенность от 06.10.2006), от Управления Росрегистрации Кухтина Е.А. (доверенность от 10.10.2006),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Информационно-аналитический центр" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2005 (судья Сергиенко А.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2006 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Серикова И.А.) по делу N А56-41631/2005,

установил:

Хамидулин Юрий Михайлович, являющийся участником общества с ограниченной ответственностью "РР-Инфо" (далее - ООО "РР-Инфо"), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "РР-Инфо" и обществу с ограниченной ответственностью "Информационно-аналитический центр" (далее - Центр) о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 21.12.2004 N 6-Н купли-продажи недвижимого имущества, считая его ничтожным.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмете спора, к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление Росрегистрации).

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по оспариваемому договору в нарушение статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчужден только объект недвижимости, без земельного участка, на котором он находится.

Решением от 08.12.2005 иск удовлетворен, договор от 21.12.2004 N 6-Н купли-продажи здания признан недействительным.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2006 указанное решение оставлено без изменения.

Центр в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и нарушение норм процессуального права. По мнению подателя жалобы, выводы экспертов о принадлежности подписи на договоре купли-продажи земельного участка не могут служить достаточным основанием для признания недействительным договора купли-продажи здания; суд не применил статьи 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильно применил статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации; в нарушение норм процессуального права апелляционный суд принял дополнительные доказательства; судом нарушены принципы состязательности и равноправия сторон; для определения истинной воли сторон на отчуждение объекта недвижимости вместе с земельным участком суд должен был исследовать предварительные договоры и материалы ранее рассмотренных арбитражных дел.

В дополнениях к кассационной жалобе Центр сослался также на неприменение судом пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации; на выводы экспертов по результатам исследования оттисков печатей на договоре купли-продажи земельного участка и нитей, которыми сшит договор, подтверждающие факт его заключения; на нарушение конституционного и законного права представителя Центра пользоваться услугами переводчика; на использование материалов неоконченного уголовного дела с нарушением уголовно-процессуального законодательства; неисполнение апелляционным судом принятого им же определения о назначении экспертизы.

Хамидулин Ю.М. в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая вывод судебных инстанций о недействительности договора купли-продажи здания соответствующим нормам права и материалам дела; указывая, что договор купли-продажи земельного участка, представленный Центром как доказательство законности оспариваемого договора только при рассмотрении дела в апелляционной инстанции, был исследован и надлежащим образом оценен судом; ссылаясь на неправильное применение подателем жалобы статей 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным отношениям, регулируемым главой 17 названного Кодекса и положениями Земельного кодекса Российской Федерации; считая, что обстоятельства дела выяснены судом полно и всесторонне, выводы суда соответствуют установленным им обстоятельствам.

В судебном заседании представитель Центра поддержал кассационную жалобу, подтвердив доводы, содержащиеся в жалобе и дополнениях к ней. Представитель Хамидулина Ю.М. против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель ООО "РР-Инфо" поддержал позицию истца, пояснив, что в настоящее время право собственности и на здание, и на земельный участок зарегистрировано за ООО "РР-Инфо". Представитель Управления Росрегистрации оставил разрешение вопроса о результатах рассмотрения кассационной жалобы на усмотрение суда, так как материально-правового интереса в данном споре регистрирующий орган не имеет.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Хамидулин Ю.М. является участником ООО "РР-Инфо" с долей в уставном капитале общества в размере 99%.

На внеочередном общем собрании участников ООО "РР-Инфо" 23.03.2004 принято решение об отчуждении земельного участка площадью 9592 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Поэтический бульвар, д. 4, и четырех-пятиэтажного нежилого здания общей площадью 14 447,3 кв. м, расположенного по тому же адресу, лит. А, по цене, определенной предварительным договором.

ООО "РР-Инфо" (продавец) и Центр (покупатель) заключили два предварительных договора купли-продажи от 23.04.2004, в соответствии с которыми покупатель обязался приобрести указанные выше земельный участок и здание по цене 2 000 000 условных единиц и 500 000 условных единиц соответственно в срок до 25.06.2004 (с учетом дополнительных соглашений).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.12.2004 по делу N А40-47727/04-43-515 отказано в иске ООО "РР-Инфо", предъявленном к Центру, о понуждении на основании предварительного договора заключить договор купли-продажи здания по мотиву прекращения обязательства Центра надлежащим исполнением в результате подписания покупателем в процессе рассмотрения дела направленного ему продавцом проекта договора.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.06.2005 по делу N А56-11710/2005 прекращено производство по делу по иску ООО "РР-Инфо" к Центру о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка на условиях предварительного договора в связи с отказом ООО "РР-Инфо" от иска.

Хамидулин Ю.М., ссылаясь на то, что отчуждение объекта недвижимости по договору от 21.12.2004 без земельного участка противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает его права как участника общества, поскольку незаконное отчуждение имущества влияет на стоимость доли участника, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Проанализировав условия заключенного между ООО "РР-Инфо" и Центром договора от 21.12.2004 купли-продажи здания, в котором предмет и цена сделки определены в соответствии с предварительным договором, суд пришел к обоснованному выводу о том, что условия об отчуждении земельного участка, занятого зданием, этот договор не содержит. Пункт 4 договора, согласно которому условия землепользования определяются в соответствии с действующим земельным законодательством Российской Федерации, также не свидетельствует о том, что по договору от 21.12.2004 вместе с недвижимостью подлежал отчуждению и земельный участок.

Предъявленный Центром в суд апелляционной инстанции в подтверждение того, что продавец реализовал свою волю также и на отчуждение земельного участка, договор от 27.12.2004 купли-продажи земельного участка был тщательно исследован судом и обоснованно не принят в качестве достоверного доказательства возражений ответчика. Кассационная инстанция не усматривает нарушений судом апелляционной инстанции при исследовании и оценке договора купли-продажи земельного участка норм процессуального права. Заключение экспертов, сделанное по результатам экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела, исследовалось арбитражным судом как письменное доказательство наряду и в совокупности с другими собранными по настоящему делу доказательствами, что не противоречит статьям 64, 67, 68, 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не свидетельствует об использовании доказательств, полученных с нарушением федерального закона. Доводы подателя жалобы в части ненадлежащей оценки судом договора купли-продажи земельного участка направлены на переоценку исследовавшихся судом документов, что в суде кассационной инстанции недопустимо; переоценивать доказательства, выводы в отношении которых содержатся в обжалуемом судебном акте, кассационная инстанция не вправе, несоответствия этих выводов имеющимся в деле материалам не усматривается.

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что в настоящее время между сторонами не имеется заключенного договора купли-продажи земельного участка.

На момент рассмотрения данного спора возможность одной стороны понудить другую к заключению договора купли-продажи земельного участка на основании и условиях предварительного договора утрачена. Поскольку право собственности на земельный участок и здание, по пояснениям ООО "РР-Инфо", зарегистрировано за одним лицом - ООО "РР-Инфо", что Центр не отрицал, то правоотношения сторон могут быть приведены в соответствие с действующим законодательством только путем признания не влекущей правовых последствий сделки по отчуждению здания.

Ссылка подателя жалобы на статьи 134, 135 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит отклонению, так как на здание с земельным участком, на котором оно расположено, не распространяется правовой режим сложной вещи либо главной вещи и принадлежности. С учетом обстоятельств заключения договора от 21.12.2004 купли-продажи здания и условий данного договора оснований считать, что по оспариваемому договору право на земельный участок площадью 9592 кв. м перешло к Центру в соответствии со статьей 552 того же Кодекса, также не имеется.

Что касается указаний подателя жалобы на иные нарушения судом норм процессуального права, то таких нарушений, которые могли бы служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов согласно частям третьей и четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебными инстанциями допущено не было. В силу статьи 57 названного Кодекса переводчик привлекается арбитражным судом к участию в арбитражном процессе в случаях и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом. Податель жалобы не указал, в нарушение каких конкретно статей упомянутого Кодекса суд первой инстанции отклонил заявление представителя Центра о предоставлении ему переводчика с русского языка на лезгинский в связи с недостаточным знанием русского языка. К тому же в суде апелляционной инстанции вопрос о нуждаемости представителя Центра, представлявшего интересы второго ответчика в апелляционном суде, в услугах переводчика не поднимался; с учетом положений статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальные права Центра нельзя считать ущемленными.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция находит, что при вынесении решения и постановления нормы материального права применены судом правильно; выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам; таких нарушений норм процессуального права, которые влекут отмену судебного акта, не допущено; в связи с чем обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2006 по делу N А56-41631/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Информационно-аналитический центр" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Г.М. Рудницкий

Т.И. Сапоткина