Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 декабря 2006 г. N А56-13599/2006 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и пеней на основании договора аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения частично удовлетворен во взыскании задолженности и пеней, так как судом установлено, что в связи с заключением дополнительного соглашения к договору арендатором стало третье лицо

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 4 декабря 2006 г. N А56-13599/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21 июля 2006 г

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И.,

при участии от (доверенность от); от (доверенность от),

рассмотрев 28.11.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2006 по делу N А56-13599/2006 (судья Кожемякина Е.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Триумвират" (далее - Общество) о взыскании 798 167 руб. 14 коп., в том числе 633 619 руб. 19 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2005 по 30.09.2005 и с 01.01.2006 по 28.02.2006 и 164 547 руб. 95 коп. пеней, на основании договора от 01.11.99 N 03-А080326 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 21.07.2006 с Общества в пользу КУГИ взыскано 39 599 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате и 18 573 руб. 25 коп. пеней. В остальной части иска отказано.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение от 21.07.2006, ссылаясь на нарушение норм материального права. По мнению подателя жалобы, суд неправомерно отказал в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что в соответствии с дополнительным соглашением к договору арендатором стало другое лицо. Истец ссылается на то, что, поскольку дополнительное соглашение о переходе прав арендатора от ответчика к другому лицу не прошло государственную регистрацию, оно является незаключенным.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны, будучи уведомленными о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.11.99 заключили договор N 03-А080326 аренды нежилого помещения площадью 313,9 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Миллионная, д. 21, лит. А. Срок действия договора с момента государственной регистрации до 01.11.2004. Размер платежей и порядок расчетов по договору установлены в разделе 3 договора. Государственная регистрация договора осуществлена 24.02.2000.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанностей по внесению арендной платы КУГИ обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования и изучив представленные в материалы дела доказательства, суд частично удовлетворил иск, указав на то, что в связи с заключением дополнительного соглашения к договору арендатором стало общество с ограниченной ответственностью "Руситал" (далее - ООО "Руситал), и взыскал задолженность с Общества до момента фактической передачи помещения.

Как усматривается из материалов дела, после истечения срока действия договора Общество продолжало пользоваться арендованным имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно материалам дела распоряжением администрации Центрального района Санкт-Петербурга от 30.03.2005 N 295-р постановлено согласиться с заменой стороны по договору аренды от 01.11.99 N 03-А080326, проводимой на основании соглашения между Обществом и ООО "Руситал" об уступке прав и переводе долга по договору аренды.

Дополнительное соглашение заключено 15.04.2005 между арендодателем, арендатором и ООО "Руситал" (правопреемник арендатора). Данным соглашением установлено, что арендатор передал правопреемнику в полном объеме права и обязанности по вышеуказанному договору.

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. В силу пункта 2 статьи 389 Кодекса уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды от 01.11.99 N 03-А080326 прошел государственную регистрацию, поэтому соглашение о перенайме также должно было быть зарегистрировано.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что упомянутое соглашение прошло государственную регистрацию. Следовательно, данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключенным, а перемена арендатора в договоре от 01.11.99 N 03-А080326 состоявшейся.

При таких обстоятельствах следует признать, что выводы суда в этой части являются неправомерными.

Однако кассационная инстанция не может не согласиться с выводами суда об отсутствии оснований для полного удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, фактическое пользование Общества спорным помещением прекратилось 13.04.2005, что подтверждается актом приемки-передачи от 13.04.2005. Согласно акту Общество передало арендованное помещение балансодержателю - открытому акционерному обществу "Жилкомсервис N 1 Центрального района". В тот же день помещение передано ООО "Руситал".

Актом проверки фактического использования объекта нежилого фонда от 04.07.2006 установлено, что на момент осмотра помещения фактически его занимает ООО "Руситал" на основании акта приема-передачи от 13.04.2005. Общество фактически помещение не занимает (л.д. 48). Кроме того, судом установлено, что согласно платежным квитанциям ООО "Руситал" платило КУГИ арендную плату по договору от 01.11.99 N 03-А080326.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.07.2006 по делу N А56-13599/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина