Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2006 г. N А56-37923/2005 Иск Предпринимателя к ЗАО о расторжении договора аренды объектов недвижимости удовлетворен, так как истцом был соблюден предусмотренный договором порядок уведомления ЗАО об увеличении размера арендной платы, а ЗАО выразило свое несогласие с таким увеличением, следовательно, в силу положений данного договора он подлежит досрочному расторжению

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 декабря 2006 г. N А56-37923/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от индивидуального предпринимателя Ивановой Ольги Васильевны адвоката Изосимова С.В. (доверенность от 16.05.2006), от закрытого акционерного общества "Русский торгово-промышленный банк" Лавровой А.В. (доверенность от 29.12.2005 N 454), от муниципального образования "Тихвинский район Ленинградской области" Голоскокова Р.А. (доверенность от 30.12.2005),

рассмотрев 30.11.2006 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ивановой Ольги Васильевны на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2006 по делу N А56-37923/2005 (судьи Герасимова М.М., Ларина Т.С., Полубехина Н.С.),

установил:

Индивидуальный предприниматель Иванова Ольга Васильевна обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Русский торгово-промышленный банк" (далее - Банк) о досрочном расторжении договора аренды объектов недвижимости от 09.08.2004 N 32а/04.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное образование "Тихвинский район Ленинградской области" (далее - МО "Тихвинский район Ленинградской области").

Решением от 30.05.2006 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 07.09.2006 решение от 30.05.2006 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе Иванова О.В., ссылаясь на неправильное применение апелляционном судом норм материального права, просит отменить постановление апелляционного суда от 07.09.2006 и оставить в силе решение от 30.05.2006.

В отзыве на кассационную жалобу Банк просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

В судебном заседании представители Ивановой О.В. и МО "Тихвинский район Ленинградской области" поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Банка, считая их несостоятельными, просил оставить без изменения постановление апелляционного суда от 07.09.2006.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Банк и МО "Тихвинский район Ленинградской области" заключили договор аренды объектов недвижимости от 09.08.2004 N 32а/04, согласно которому последнее передало Банку в аренду часть встроенного нежилого помещения N 1 площадью 166,7 кв.м от общей площади объекта 227,7 кв.м, расположенного на первом этаже кирпичного пятиэтажного жилого дома, находящегося по адресу: город Тихвин, 5 микрорайон, дом 7, на срок с 01.07.2004 по 01.01.2009. Согласно пункту 3.1 указанного договора размер арендной платы на срок с 01.07.2004 по 01.07.2005 составляет 33 184 руб. в месяц. Пунктом 3.4 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке пересмотреть (увеличить) арендную плату путем уведомления не чаще одного раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 5.3.2 договора от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением арендодателя.

По акту приема-передачи от 01.07.2004 спорный объект недвижимости был передан Банку.

Как усматривается из материалов дела, МО "Тихвинский район Ленинградской области" и индивидуальный предприниматель Иванова О.В. заключили договор купли-продажи от 02.09.2004 N 43п/04, согласно которому к Ивановой О.В. перешло право собственности на встроенные нежилые помещения первого этажа площадью 227,7 кв.м, расположенные по адресу: город Тихвин, 5 микрорайон, дом 7. Право собственности Ивановой О.В. на указанные объекты недвижимости согласно свидетельству о государственной регистрации права зарегистрировано 21.09.2004.

Письмом от 01.06.2005 Иванова О.В. уведомила Банк об увеличении размера арендной платы с 01.07.2005 до 108 355 руб. в месяц.

Письмом от 23.06.2006 N 1/10-1412 Банк сообщил Ивановой О.В. о том, что государственная регистрация договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 произведена 26.08.2004, поэтому пересмотр арендной платы может быть осуществлен не ранее 27.08.2005 и только соразмерно изменению базовой ставки арендной платы, утверждаемой Тихвинским районным Советом депутатов, поскольку изначально названный договор аренды был заключен с МО "Тихвинский район Ленинградской области", определяющим размер арендной платы на основании действующей методики.

Письмом от 27.07.2005 Иванова О.В. предложила Банку в десятидневный срок рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды в связи с его несогласием с увеличением размера арендной платы с 01.07.2005.

Письмом от 09.08.2005 Банк сообщил Ивановой О.В. о том, что согласен рассмотреть вопрос об увеличении арендной платы, но в соразмерно изменению базовой ставки арендной платы, утверждаемой Тихвинским районным Советом депутатов.

Полагая, что в силу подпункта 5.3.2 договора от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению, Иванова О.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку Ивановой О.В. соблюден предусмотренный договором аренды от 09.08.2004 N 32а/04 порядок уведомления Банка об увеличении размера арендной платы, а Банк выразил свое несогласие с таким увеличением, то в силу подпункта 5.3.2 названного договора он подлежит досрочному расторжению.

Отменяя решение от 30.05.2006 и отказывая в иске, апелляционный суд пришел к выводу о том, что поскольку первоначальным арендодателем выступало МО "Тихвинский район Ленинградской области", которое устанавливает размер арендной платы на основе утвержденной методики, то истец вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы только тогда, когда такое право возникло бы у первоначального арендодателя. Поскольку на момент направления истцом уведомления от 01.06.2005 об увеличении размера арендной платы базовые ставки, установленные Тихвинским районным Советом депутатов изменены не были, у истца отсутствует право требовать досрочного расторжения договора аренды на основании подпункта 5.3.2 названного договора.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно статье 619 названного Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, согласно подпункту 5.3.2 договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением арендодателя. Названным договором аренды не предусмотрено, что при определении размера арендной платы стороны исходят из действующей методики и базовой ставки, поэтому новый арендодатель вправе самостоятельно устанавливать размер арендной платы.

С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что апелляционный суд пришел к ошибочному выводу о том, что поскольку первоначальным арендодателем выступало МО "Тихвинский район Ленинградской области", которое устанавливает размер арендной платы на основе утвержденной методики, то истец вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы только тогда, когда такое право возникло бы у первоначального арендодателя.

Поскольку апелляционным судом неправильно применены нормы материального права, постановление апелляционного суда от 07.09.2006 подлежит отмене.

Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции, полно и всесторонне изучив материалы дела, пришел к обоснованному выводу о досрочном расторжении договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 на основании пункта 5.3.2 названного договора в связи с несогласием Банка с увеличением размера арендной платы. Нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому решение от 30.05.2006 подлежит оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2006 по делу N А56-37923/2005 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2006 по делу N А56-37923/2005 оставить в силе.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Русский торгово-промышленный банк" в пользу индивидуального предпринимателя Ивановой Ольги Васильевны 1 000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий