Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 декабря 2006 г. N А56-32235/2005 Иск ОАО к Учреждению, Управлению и ООО о признании недействительными торгов по продаже принадлежащего истцу земельного участка, а также о применении последствий недействительности торгов путем признания недействительной сделки по отчуждению предмета торгов их победителю не удовлетворен, поскольку, в частности, ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения, так как подобная оценка носит предварительный характер и является лишь минимальной начальной ценой, с которой начинаются торги

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 декабря 2006 г. N А56-32235/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Шпачевой Т.В., судей Марьянковой Н.В. и Нефедовой О.Ю.

при участии от специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального имущества" Сафроновой Н.Н. (доверенность от 05.07.2006), от Управления Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области Лебедевой Е.В. (доверенность от 28.12.2005 N 163), от открытого акционерного общества "Совхоз Всеволожский" Новицкой Л.Я. (доверенность от 20.12.2006), Семеняко М.Е. (доверенность от 20.12.2006), от общества с ограниченной ответственностью "НеваКом" Елисеева А.В. (доверенность от 17.01.2006 N 2), от гражданина Иванченко Андрея Николаевича - Андрейченко А.В. (доверенность от 25.09.2006),

рассмотрев 26.12.2006 в открытом судебном заседании кассационные жалобы специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального имущества" и Управления Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 по делу N А56-32235/2005 (судьи Копылова Л.С., Жиляева Е.В., Ларина Т.С.),

установил:

Открытое акционерное общество "Всеволожское" (в настоящее время открытое акционерное общество "Совхоз Всеволожский", далее - ОАО "Совхоз Всеволожский") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о признании недействительными торгов по продаже принадлежащего ему земельного участка площадью 160823 кв.м для эксплуатации животноводческого комплекса - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый (условный) номер 47:07:10-47-006:0001, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Разметелевская волость, дер. Мяглово, с нежилыми строениями, инв. номер 8166 (16 свинарников и кормоцех), а также о применении последствий недействительности торгов путем признания недействительной сделки по отчуждению предмета торгов их победителю. В обоснование заявленных требований при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец ссылался на то, что торги проведены вопреки запрету, наложенному определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2005 по делу N А56-14203/2005; при обращении взыскания на земельный участок нарушена предусмотренная Федеральным законом "Об исполнительном производстве" очередность, а его стоимость несоразмерна размеру задолженности; оценка реализованного земельного участка занижена.

К участию в деле в качестве ответчиков судом привлечены специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального имущества" (далее - РФФИ) как организатор торгов, Управление Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области, общество с ограниченной ответственностью "Оникс" (далее - ООО "Оникс"), являющееся победителем торгов. В качестве третьих лиц привлечены собственники в настоящее время проданного на торгах земельного участка граждане Иванченко Андрей Николаевич и Ахназаров Александр Эдуардович, а также общество с ограниченной ответственностью "НеваКом" (далее - ООО "НеваКом"), осуществлявшее оценку арестованного судебным приставом-исполнителем земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2006 (судья Захарова М.В.) в удовлетворении исковых требований отказано. Судом сделан вывод, что оценка земельного участка произведена в порядке, установленном Федеральным законом "Об исполнительном производстве", а отчет оценщика соответствует требованиям статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности", запрета на реализацию земельного участка не имелось. Судом также проверена процедура обращения взыскания на имущество ОАО "Совхоз Всеволожский" и отмечено отсутствие данных, свидетельствующих о наличии у должника имущества первой и второй очередей, достаточного для погашения задолженности. Кроме того, суд указал на то, что действия судебного пристава-исполнителя, предшествовавшие реализации имущества на торгах, не относятся к порядку проведения торгов.

ОАО "Совхоз Всеволожский" обратилось с апелляционной жалобой на решение суда. В апелляционной жалобе и дополнениях к ней (листы дела 5 - 6, 66 - 68 тома 3, листы дела 20 - 22 тома 5) истец дополнил основание иска ссылками на следующее. Ответчик, пытаясь "обойти" наложенный определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2005 по делу N А56-14203/2005 запрет на реализацию имущества ООО "ПетроТоргСервис" оформил другой акт передачи арестованного имущества на реализацию от 23.03.2005. Этот акт не подписан истцом. При продаже имущества были нарушены требования статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации - продавалось несколько объектов недвижимости (строения и земельный участок) и поэтому цена должна быть определена по каждому объекту. В судебном заседании 26.04.2006 представитель ОАО "Совхоз Всеволожский" сослался также на то, что продан земельный участок сельскохозяйственного назначения без решения суда о его изъятии.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 решение суда первой инстанции отменено. Принято следующее решение: "Признать недействительными торги, проведенные 25.04.2005 в рамках исполнительного производства N 2939/4/05-св. по продаже земельного участка площадью 160823 кв.м для эксплуатации животноводческого комплекса - земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый (условный) номер 47:07:10-47-006:0001, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Разметелевская волость, д. Мяглово со строениями - 16 свинарников и кормоцех, и протокол N 3 от 25.04.2005 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (лот 1) РФФИ и ООО "Оникс".

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд на основании системного толкования норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об исполнительном производстве" пришел к выводу о том, что не соответствующие закону действия судебного пристава-исполнителя создают порок воли на стороне продавца и влекут ничтожность сделки вне зависимости от того, что такие действия не обжаловались в судебном порядке. Оценив действия судебного приставаисполнителя по реализации спорного земельного участка, и установив, что на момент его ареста было также арестовано имущество первой очереди (автотранспорт) и иное имущество третьей очереди (коровник), имелось иное имущество - дебиторская задолженность, право аренды в отношении земельных участков, расположенных в Санкт-Петербурге, объекты нежилого фонда в деревне Разметелево, апелляционный суд сослался на то, что судебный пристав-исполнитель не учел порядок реализации имущества, установленный статьей 54 Федерального закона "Об исполнительном производстве". Суд также исходил из того, что судебный пристав-исполнитель изменил статус арестованных объектов, поскольку земельный участок не зарегистрирован как имущественный комплекс вместе с расположенными на нем постройками и не является таковым в соответствии с статьями 132 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. Далее арбитражный суд указал на следующее: "судом учтены рекомендации Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 Информационного письма от 22.12.2005 N 101, поскольку отчуждение имущества произведено с нарушением части 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как собственник лишен имущества, значительно превышающего по стоимости и производственному значению размер денежного обязательства, что не может считаться отвечающим целям исполнительного производства, реализовано имущество (объекты недвижимости), оцененное как единый имущественный комплекс, что привело к занижению стоимости, в числе прочего отчуждено имущество, ограниченное в обороте - земельный участок сельскохозяйственного назначения, при отсутствии судебного решения об обращении на него взыскания". "Не учтен особый статус объекта недвижимости ограниченно оборотоспособного в силу статьи 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", части 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации по совокупности со статьей 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11".

Апелляционный суд в итоге пришел к следующему выводу: "обращение взыскания на земельный участок произведено с нарушением компетенции, вследствие чего передача его на реализацию произведена с нарушением части 2 статьи 209, части 2 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 58 Федерального закона "Об исполнительном производстве", а отчуждение - части 1 статьи 260, части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, что образует признаки ничтожности сделки по правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет недействительность торгов, как и заключенного по его итогам договора".

В кассационной жалобе РФФИ просит отменить постановление Тринадцатого апелляционного суда от 04.10.2006 и оставить в силе решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2006. Организатор торгов указывает на следующее. Вывод апелляционного суда о том, что нарушения судебным приставом-исполнителем Федерального закона "Об исполнительном производстве" влекут недействительность торгов противоречит закону и нарушает единообразие в толковании и применении норм права. Судом сделан неверный вывод о наличии на момент проведения торгов судебного запрета и неправильно применен Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Земельный участок занят строениями - 16 свинарников и кормоцех и поэтому его оборот регулируется не названным законом, а Земельным кодексом Российской Федерации, который запрещает продажу объектов недвижимости без одновременной продажи земельного участка (пункт 4 статьи 35). Апелляционный суд исходил из того, что при определении рыночной стоимости земельного участка со строениями и сооружениями указанная в отчете оценщика рыночная стоимость была существенно занижена. В то же время доказательств недостоверности такого отчета не представлено, оценка носит рекомендательный характер и может оспариваться только путем оспаривания действий судебного пристава-исполнителя, а возможные нарушения при проведении оценки не могут рассматриваться в качестве основания для признания торгов недействительными.

В кассационной жалобе Управления Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области также ставится вопрос об отмене постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 и оставлении в силе решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2006. Приводятся следующие доводы. Допущенные нарушения судебного пристава-исполнителя, если и имели место, то не являются основанием для признания торгов недействительными. Апелляционный суд с нарушением требований статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал вывод о распространении запрета, вынесенного судом по делу N А56-14203/2005 в адрес общества с ограниченной ответственностью "ПетроТоргСервис", на РФФИ. Продавался не просто земельный участок, а земельный участок с расположенными на нем строениями, что исключает возможность применения Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Судом сделан необоснованный вывод о занижении оценки, а ссылка истца на неправильную оценку опровергается решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2005 по делу N А56-14203/2005, которым отказано в иске о признании отчета об оценке недостоверным (лист дела 116 тома 1). Вопреки части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом при рассмотрении дела в апелляционной инстанции изменены основания иска, а требование о применении последствий недействительности сделки вообще не рассмотрено.

В отзыве на кассационные жалобы ОАО "Совхоз Всеволожский", ссылаясь на то, что судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, просит постановление апелляционного суда оставить без изменений.

В судебном заседании представители РФФИ, Управления Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области, ООО "НеваКом" и гражданина Иванченко А.Н. поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах, а представители ОАО "Совхоз Всеволожский" просили в удовлетворении кассационных жалоб отказать. Представитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области на вопрос суда пояснил, что продать отдельные строения из 17 при том, что зарегистрировано право на единый земельный участок, выделенный для эксплуатации животноводческого комплекса, невозможно, поскольку в соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

ООО "Оникс" и гражданин Ахназаров А.Э. о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, однако их представители в судебное заседание не явились, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению кассационных жалоб.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, обоснованность доводов, приведенных в кассационных жалобах, отзыве на нее и выступлениях присутствовавших в судебном заседании представителей РФФИ, Управления Федеральной службы судебных приставов по Ленинградской области, ООО "НеваКом", гражданина Иванченко А.Н., ОАО "Совхоз Всеволожский", Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает, что постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица, кроме финансируемых собственником учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом.

Согласно статье 237 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Федеральный закон "Об исполнительном производстве", определяющий условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, а также актов других органов, которым при осуществлении установленных законом полномочий предоставлено право возлагать на граждан, организации обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества, предусматривает, что обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации (статья 46). При этом действия по аресту и изъятию имущества производит судебный пристав-исполнитель, а реализация недвижимого имущества осуществляется путем проведения торгов специализированной организацией, имеющей право совершать подобные сделки. Такой организацией в силу постановления Правительства Российской Федерации от 19.04.2002 N 260 "О реализации арестованного, конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность государства" является РФФИ.

В данном случае обращено взыскание на имущество, принадлежащее ОАО "Совхоз Всеволожский" во исполнение исполнительного документа. На проведенных РФФИ 25.04.2005 торгах продан земельный участок площадью 160823 кв.м для эксплуатации животноводческого комплекса, земли сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 47:07:10-47-006:0001, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, дер. Мяглово, вместе с расположенными на нем 16 свинарниками (часть из них в полуразрушенном состоянии) и одним кормоцехом (листы дела 85-87 тома 1). Собственником данного земельного участка, а также расположенных на нем объектов недвижимости, являлось ОАО "Совхоз Всеволожский", что подтверждено записью в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.07.2004 N 47-01/09-21/2004-193, свидетельством о государственной регистрации права, а также соответствующими записями и свидетельствами в отношении зданий (листы дела 42-56 тома 1). Вывод апелляционного суда о том, что судебный пристав-исполнитель изменил статус земельного участка и передал его на реализацию как имущественный комплекс, хотя в качестве такого он не был зарегистрирован, не соответствует материалам дела. В соответствии со статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В данном же случае продавался земельный участок с расположенными на нем нежилыми зданиями, что соответствует требованиям пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Таким образом, спорный земельный участок мог быть продан только с находящимися на нем свинарниками и кормоцехом и, наоборот, названные сооружения не могли продаваться без земельного участка. Оценка производилась также с учетом земельного участка и расположенных на нем сооружений. Как пояснил в судебном заседании представитель Управления Федеральной службы судебных приставов Ленинградской области, продажа части свинарников не могла быть осуществлена в связи с тем, что занимаемый каждым из таких свинарников земельный участок как объект права не выделен.

В силу статьи 58 Федерального закона "Об исполнительном производстве" допускается обращение взыскания на имущество должника, за исключением имущества, изъятого из оборота или ограниченного в обороте.

По смыслу статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи земельный участок сельскохозяйственного назначения не является ограниченно оборотоспособным. Продажа такого земельного участка допускается в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поэтому спорный земельный участок вопреки мнению апелляционного суда нельзя рассматривать как ограниченный в обороте. Более того, как правильно указывают податели кассационных жалоб, действие названного Закона не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот таких земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (статья 1). Статья 6 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", на которую сослался апелляционный суд, применению не подлежит еще и потому, что она предусматривает судебный порядок изъятия земельного участка у его собственника в случае ненадлежащего использования или неиспользования его в соответствии с целевым назначением. В данном случае земельный участок не изымался у его собственника по вышеизложенным основаниям.

Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания торгов недействительными, поскольку такие нарушения не связаны с правилами проведения торгов.

Согласно пункту 3 статьи 3 Федерального закона "Об исполнительном производстве" на судебных приставов-исполнителей возложены функции по исполнению судебных актов и актов других органов. Осуществляя возложенные на него функции, судебный пристав-исполнитель совершает определенные действия по обнаружению имущества должника, его описи, аресту, реализации и т.д. В силу пункта 1 статьи 90 названного Закона защита прав взыскателя должника, других лиц осуществляется путем обжалования действий судебного пристава-исполнителя, а согласно пункту 2 этой же статьи возможно взыскание вреда, причиненного судебным приставом-исполнителем. Таким образом, законом установлены самостоятельные способы защиты прав, нарушенных в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя, предусмотрены конкретные последствия такого нарушения.

Как следует из положений статьи 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве", деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, в том числе по определению имущества, на которое необходимо обратить взыскание, определению соразмерности стоимости такого имущества размеру неисполненных обязательств, не имеют отношения к порядку проведения торгов и поэтому допущенные им нарушения, если и имели место, не являются основанием для признания торгов недействительными.

Пункт 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения. Порядок проведения торгов (в том числе в процессе исполнительного производства) регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 63 Федерального закона "Об исполнительном производстве").

Ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке соблюдения порядка их проведения. Подобная оценка носит предварительный характер и является лишь минимальной начальной ценой, с которой начинаются торги (пункт 2 статьи 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве").

Таким образом, приведенные в обоснование заявленных исковых требований доводы о допущенных судебным приставом-исполнителем нарушениях и неправильной оценке, не могут служить основанием для признания торгов недействительными.

Что касается ссылки истца на проведение торгов вопреки запрету, наложенному определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2005 по делу N А56-14203/2005, то она несостоятельна. Названным определением приняты обеспечительные меры в виде запрета производить реализацию земельного участка ООО "Петроторгсервис" (лист дела 13 тома 1). Поэтому реализация имущества РФФИ не нарушает вышеназванный запрет. Кроме того, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2005 отказано в удовлетворении требований, в обеспечение которых была принята подобная обеспечительная мера (лист дела 116 тома 1).

Кассационная инстанция также отмечает, что истец вопреки требованиям статьи 49, части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания иска дополнил при рассмотрении дела в апелляционном порядке.

Поскольку кассационные жалобы удовлетворяются, государственная пошлина за их подачу на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскивается с ОАО "Совхоз Всеволожский".

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2006 по делу N А56-32235/2005 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.03.2006 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с открытого акционерного общества "Совхоз Всеволожский" в пользу специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд Федерального имущества" и в доход федерального бюджета по 1000 руб. государственной пошлины по кассационным жалобам.

Председательствующий Судьи

Т.В. Шпачева Н.В. Марьянкова

О.Ю. Нефедова