Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2006 г. N А56-49663/2005 Иск ТСЖ к ОАО, ООО и Управлению о признании недействительной государственной регистрации права собственности ОАО на нежилые помещения и права собственности ООО на нежилое помещение в том же доме, а также о признании права общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев), проживающих в жилом доме, на спорные нежилые помещения удовлетворен, поскольку спорные помещения являются частью общего имущества дома, данные помещения изначально принадлежат домовладельцам на праве общей долевой собственности, следовательно, они не могли являться самостоятельным предметом сделок по их отчуждению

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 декабря 2006 г. N А56-49663/2005

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 марта 2006 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 ноября 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2006 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2006 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Власовой М.Г., Рудницкого Г.М.,

при участии от ТСЖ "Виктория" Нижегородцева Б.А. (доверенность от 15.11.2006 N 12), от ОАО "Энергомашстрой" Бондаренко Н.Е. (доверенность от 22.11.2006), Рубановой М.П. (доверенность от 21.12.2005), от ООО "ВС" Розановой И.Н. (доверенность от 16.08.2006), Калабина Т.Б. (доверенность от 03.09.2006), Баулина П.Б. (доверенность от 16.08.2006), от Управления Росрегистрации Кухтина Е.А. (доверенность от 10.10.2006 N 143),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ВС" и открытого акционерного общества "Энергомашстрой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2005 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2006 (судьи Серикова И.А., Желтянников В.И., Полубехина Н.С.) по делу N А56-49663/2005,

установил:

Товарищество собственников жилья "Виктория" (далее - ТСЖ "Виктория") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Энергомашстрой" (далее - ОАО "Энергомашстрой"), обществу с ограниченной ответственностью "ВС" (далее - ООО "ВС") и Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, далее - Управление Росрегистрации) о признании недействительной государственной регистрации права собственности ОАО "Энергомашстрой" на нежилые помещения 8Н, 21Н, расположенные в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Тихорецкий пр., д. 26, лит. А, и права собственности ООО "ВС" на нежилое помещение 19Н в том же доме, а также о признании права общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев), проживающих в жилом доме по указанному адресу, на спорные нежилые помещения.

В качестве третьего лица к участию деле привлечено государственное учреждение "Физико-технический институт им. А.Ф. Иоффе Российской академии наук" (далее - Институт).

Решением от 19.12.2005 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2006 прекращено производство по апелляционной жалобе Кириллова Вячеслава Андреевича и Кирилловой Елены Алексеевны, решение от 19.12.2005 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "ВС" просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм права. По мнению подателя жалобы, доказательства, на которые сослался суд в обоснование того, что спорные помещения относятся к общим помещениям дома, предназначенным для его обслуживания, не подтверждают данное обстоятельство; признание права собственности на общее имущество только за домовладельцами, проживающими в жилом доме, противоречит закону; признав недействительной государственную регистрацию права собственности ООО "ВС" на нежилое помещение, суд не дал оценки правам предшествующих владельцев, которые должны были быть привлечены к участию в деле; суд не учел, что ООО "ВС" является добросовестным приобретателем спорного имущества; не учтены судебные акты по делу N А56-15729/2005, имеющие преюдициальный характер; в исковом заявлении соединены не связанные между собой требования к разным ответчикам в отношении разных объектов; для предъявления требования о признании недействительной государственной регистрации истек установленный статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации трехмесячный срок.

ОАО "Энергомашстрой" в кассационной жалобе также просит отменить принятые по делу решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение норм материального права, и прекратить производство по делу. ОАО "Энергомашстрой" также считает неподтвержденным вывод суда о том, что спорные помещения являются помещениями общего пользования; указывает, что суд не исследовал вопрос о добросовестности приобретения спорного имущества по возмездным сделкам и не применил исковую давность; подтверждением возможности использования спорных помещений в целях, не связанных с обслуживанием дома, служат заявления истца о намерениях сдавать данные помещения в аренду.

В отзывах на кассационные жалобы ТСЖ "Виктория" просит оставить их без удовлетворения, указывая, что доводы ответчиков направлены на переоценку исследовавшихся судом доказательств; признание судом права собственности на спорные помещения за проживающими собственниками помещений в доме не нарушает прав ООО "ВС"; права бывших собственников помещения обжалуемым решением не нарушены; совершение ООО "ВС" сделки купли-продажи объекта после предупреждения истца о наличии в отношении данного объекта спора свидетельствует о недобросовестности ответчика как приобретателя; выводы суда по делу N А56-15729/2005 не противоречат выводам, содержащимся в обжалуемых по настоящему делу судебных актах; нарушений норм процессуального права судом не допущено; требование о признании сделок недействительными и о применении последствий их недействительности ТСЖ "Виктория" не заявляло, поэтому установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не применим.

В судебном заседании представители ООО "ВС" и ОАО "Энергомашстрой" поддержали жалобы представляемых ими обществ. Представитель ТСЖ "Виктория" против удовлетворения жалоб возражал по мотивам, изложенным в отзывах. Представитель Управления Росрегистрации не согласился с судебными актами в части признания недействительной государственной регистрации права собственности ответчиков, сославшись на то, что на момент проведения регистрации у регистрирующего органа не имелось данных о назначении спорных помещений.

Институт о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Институт на основании заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) договора об инвестиционной деятельности от 26.01.96 N 00-(И)002854(04) являлся застройщиком по осуществлению строительства жилого дома по адресу: Тихорецкий пр., кв. 54, корпус 17.

Институт привлек к участию в строительстве правопредшественника ОАО "Энергомашстрой", с которым заключил договор от 05.06.95. Соглашениями от 08.09.99 и 09.09.99 определены доли сторон, в том числе доля Института составляет 13 квартир, доля правопредшественника ОАО "Энергомашстрой" - 138 квартир и все встроенно-пристроенные помещения.

Жилой дом сдан в эксплуатацию 30.06.99, встроенно-пристроенные помещения с подвалом - 31.12.99.

По договору от 01.06.2000 Институт как застройщик поручил ОАО "Энергомашстрой" осуществлять техническое обслуживание, деятельность по управлению, коммунальному обеспечению и эксплуатации объекта.

По акту от 24.11.2000 Институт передал ОАО "Энергомашстрой" нежилые помещения, в том числе 8-Н площадью 21,4 кв. м, 19-Н площадью 266,3 кв. м, 21-Н площадью 192,1 кв. м.

Итоговый протокол исполнения обязательств по договору от 26.01.96 об инвестиционной деятельности подписан КУГИ и Институтом 26.02.2003.

На основании договора от 05.06.95, соглашений от 08.09.99 и 09.09.99, акта приема-передачи от 24.11.2000 зарегистрировано 15.01.2001 право собственности ОАО "Энергомашстрой" на нежилое помещение 21Н площадью 192,1 кв. м (кадастровый номер 78:5364:0:53:12), а 01.02.2001 - на нежилое помещение 8Н площадью 21,4 кв. м (кадастровый номер 78:5364:0:53:13), расположенные в подвале и на первом этаже жилого дома соответственно по указанному выше адресу (в отношении помещения 8Н выдано свидетельство серии 78-ВЛ N 181283).

На основании договора об инвестировании в строительстве правопредшественник ОАО "Энергомашстрой" передал помещение 19-Н общей площадью 266,3 кв. м, расположенное в подвале жилого дома, в долевую собственность трех физических лиц, которые в дальнейшем продали это помещение предпринимателю Кириллову Павлу Вячеславовичу по договору купли-продажи от 09.12.2002. Право собственности покупателя зарегистрировано 18.12.2002 с выдачей свидетельства серии 78-ВЛ N 630439.

Указанное имущество перешло в порядке наследования к наследникам Кириллова П.В. - Кирилловой Е.А. и Кириллову В.А. в равных долях (по 1/2), за которыми 15.06.2004 зарегистрировано право общей долевой собственности с выдачей свидетельств серии 78-АБ N 085322 и N 085319.

В дальнейшем Кирилловы Е.А. и В.А. по договору купли-продажи от 18.11.2004 нежилое помещение 19-Н продали ООО "ВС", за которым на основании данного договора 25.11.2004 зарегистрировано право собственности на указанный объект, о чем выдано свидетельство серии 78-АБ N 253045.

ТСЖ "Виктория", ссылаясь на то, что спорные помещения предназначены для обслуживания всего жилого дома и не могут находиться в собственности отдельных лиц, обратилось в арбитражный суд с настоящим требованиями.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Аналогичная норма содержалась в Федеральном закона "О товариществах собственников жилья", согласно статьям 1, 7 которого общим имуществом являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию. Статьей 8 названного Закона был установлен запрет на отчуждение общего имущества отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в доме.

В настоящее время правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме регулируется статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, положения которых принципиально не отличаются от норм ранее действовавшего законодательства.

Всесторонне и полно исследовав представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, надлежащим образом оценив их, суд пришел к выводу, что спорные помещения являются помещениями общего пользования, в них проходят инженерные сети, для обслуживания которых необходим доступ эксплуатирующей организации.

Доводы кассационных жалоб в части недоказанности отнесения спорных помещений к общим помещениям дома направлены на переоценку исследовавшихся судом доказательств, что в суде кассационной инстанции недопустимо и что суд кассационной инстанции делать не вправе. Несоответствия выводов суда первой и апелляционной инстанций в этой части имеющимся в деле материалам, равно как необходимости в дополнительном исследовании этими судебными инстанциями обстоятельств, которые они посчитали установленными, кассационная инстанция не усматривает.

Поскольку спорные помещения являются частью общего имущества дома, данные помещения в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" изначально принадлежат домовладельцам на праве общей долевой собственности, не могли являться самостоятельным предметом сделок по их отчуждению и принадлежать на праве собственности отдельным субъектам, а совершенные в отношении названных помещений сделки нельзя признать соответствующими закону и влекущими те правовые последствия, на которые они были направлены.

Государственная регистрация права на недвижимое имущество исходя из статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является юридическим актом признания и подтверждения государством существования права и не подменяет основания его возникновения, поэтому при установлении порочности оснований государственной регистрации не может быть сохранена.

Довод ОАО "Энергомашстрой" об истечении срока исковой давности, установленного статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, так как требование о применении последствий недействительности сделки в данном случае не заявлялось и судом не рассматривалось.

Ссылка подателей кассационных жалоб на неисследованность судом вопроса о добросовестности приобретателей также не может быть принята во внимание, поскольку спорные помещения, которые суд признал относящимися к общему имуществу дома, не могут в силу закона находиться в единоличной собственности отдельных лиц независимо от их добросовестности.

Таких нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частями третьей, четвертой статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влекут отмену судебного акта, судебными инстанциями не допущено.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления нет.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2006 по делу N А56-49663/2005 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ВС" и открытого акционерного общества "Энергомашстрой" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева М.Г. Власова

Г.М. Рудницкий