Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 13 декабря 2006 г. N 44г-667 Дело по иску Гражданина к Гражданину о расторжении договора купли-продажи квартиры направлено на новое рассмотрение, поскольку из текста искового заявления усматривается, что свои требования о расторжении договора купли-продажи истец мотивировал тем, что он не получил денег и лишился всего того, что должен был получить в соответствии с договором, при этом истец не ссылался на наличие предварительного договора купли-продажи недвижимости, по условиям которого он обязан предварительно оплатить 50% от стоимости квартиры (извлечения)

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда
от 13 декабря 2006 г. N 44г-667
(извлечения)

Президиум Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председателя: Епифановой В.Н.

и членов президиума: Черкасовой Г.А., Яковлевой Т.Н., Миронова Л.А., Богословской И.И. и Березкина В.Г.

рассмотрел в судебном заседании 13 декабря 2006 года дело по иску З-го А.В. к Х-ной Е.Н. о расторжении договора купли-продажи и по встречному иску Х-ной Е.Н. к З-му А.В. о передаче квартиры и взыскании убытков на основании надзорной жалобы Х-ной Е.Н. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 22 ноября 2006 года о передаче дела в суд надзорной инстанции.

Заслушав доклад судьи Миргородской И.В., объяснения представителя З-го А.В. / по доверенности от 07. 07. 2005 года и ордеру адвокат Магомаев P.M./, Президиум

установил:

Решением Петроградского районного суда от 19 апреля 2006 года суд расторг договор купли-продажи квартиры N 39 в доме 4 по Петровской набережной, заключенный 11 апреля 2005 года между З-ким А.В. и Х-ной Е.Н., Х-ной Е.Н. в иске к З-му А.В. о передаче квартиры дома по Петровской наб. и взыскании убытков отказано.

Определением того же суда от 30 июня 2006 года суд разъяснил решение, указав, что, поскольку договор купли-продажи квартиры в доме по Петровской набережной от 11 апреля 2005 года по решению суда от 19 апреля 2006 года расторгнут, то сторонам по договору должно быть возвращено все, что им ранее принадлежало.

Квартира в доме по Петровской набережной возвращается в собственность З-го А.В., Х-ной Е.Н. возвращаются денежные средства 4159560 рублей, что эквивалентно 150 000 долларов США, внесенных ею на депозит денежных сумм нотариусу Сафоновой С.В. по квитанции N 5/2005.

В кассационном порядке дело не рассматривалось.

В надзорных жалобах представитель Х-ной Е.Н. просит отменить решение суда от 19 апреля 2006 года и определение о разъяснении решения от 30 июня 2006 года.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 30 октября 2006 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд.

Поскольку представитель Х-ной Е.Н. обжалует решение суда от 19 апреля 2006 года и определение от 30 июня 2006 года о разъяснении решения суда от 19 апреля 2006 года по одному и тому же делу, надзорные жалобы объединены в одно производство.

22 ноября 2006 года судьей Санкт-Петербургского городского суда вынесено определение о передаче дела в суд надзорной инстанции.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и определения судьи о передаче дела в суд надзорной инстанции, считает, что решение и определение Петроградского районного суда подлежат отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права.

Из материалов дела усматривается, что 11 апреля 2005 года стороны подписали договор купли-продажи квартиры в доме по Петровской набережной. По условиям договора Х-на Е.Н. /покупатель/ выплачивает З-му А.В. /продавцу/ 150 000 долларов США в течение одного дня после регистрации возникновения права собственности на имя Покупателя в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.

Регистрация договора купли-продажи была произведена 13 апреля 2005 года, дата выдачи документов была назначена на 25.04.2005 года.

Свои исковые требования З-кий А.В, мотивировал тем, что 25 апреля 2006 года Х-на Е.Н. деньги не выплатила, в связи с чем у него сорвалась сделка по приобретению другой квартиры. 28 апреля 2005 года З-ким А.В. направлена на имя Х-ной Е.В. телеграмма о расторжении договора купли-продажи.

Удовлетворяя исковые требования З-го А.В., суд посчитал установленными обстоятельства, на которых истец основывал свои требования. При этом суд в решении указал, что Х-на Е.Н. не доказала получение или отказ от получения З-ким А.В. телеграмм о явке по указанному в телеграмме адресу за получением денег в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 11 апреля 2005 года.

Разрешая спор, суд применил нормы ст. 450 ч 2 ГК РФ, указав, что истец в значительной степени лишился того, на что рассчитывал и не смог реализовать свои планы по приобретению другой квартиры, что подтверждается представленным суду предварительным договором.

Вместе с тем , судом не принято во внимание, что в соответствии со ст. 558 ч 2 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор продажи спорной квартиры был зарегистрирован 13 апреля 2005 года.

В соответствии с требованиями ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Согласно ч. 3 ст. 486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Судом не исследовался вопрос о том, были ли соблюдены З-ким требования ст. 486 ГК РФ, обязывающей его, как продавца, передать проданный товар покупателю и ст. 556 ГК РФ, регулирующей передачу недвижимости.

Из объяснения Х-ной на л.д. 59 усматривается, что у них с З-ким и его матерью была договоренность о том, что деньги им будут переданы после передачи ей ключей от спорной квартиры, однако мать З-го 25.04.2005 года в день получения правоустанавливающих документов на квартиру в Главном управлении Федеральной регистрационной службы заявила, что они не собираются продавать квартиру.

В п 15 Постановления Пленума ВАС от 25. 02. 1998 года N 8 " О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии со ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствие для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Из текста заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры не усматривается, что стороны предусмотрели такую возможность расторжения договора и возврата квартиры продавцу в случае, если оплата недвижимости не будет произведена в указанный срок.

Судом в решении не дана правовая оценка данному обстоятельству.

В качестве доказательства уклонения З-го от получения денег по договору купли-продажи представлена телеграмма от 25.04.2005 года и уведомление от 26.04.2005 года. Из текста телеграммы следует, что 25.04.2005 года Х-на приглашала З-го явиться по ее домашнему адресу за получением денег. Из почтового уведомления от 26.04.2005 года следует, что посланную 25.04.2005 года телеграмму адресат / З-кий/ принять отказался.

27.04.2005 года Х-ной вновь направлена срочная телеграмма по месту регистрации ответчика с требованием получить деньги. Эта телеграмма также не была получена З-ким. 27 мая 2005 года деньги были положены на депозит нотариуса по квитанции N 5/2005 78 ВГ 895939/ л.д. 31/.

В решении суда отсутствует правовая оценка действий Х-ной, направленной на извещение З-го о получении денег за проданную квартиру, а также показаний З-го / л.д. 58/ о том, что после 26.04.2005 года ему уже деньги не были нужны.

Делая вывод об отсутствии доказательств отказа З-го от получения телеграммы, суд не дал оценки тексту телеграммы, где указано, что адресат отказался от получения телеграммы. Адресатом в телеграмме указана фамилия "З-кий".

Из текста искового заявления З-го, поданного в Петроградский суд 04 мая 2005 года усматривается, что свои требования о расторжении договора купли-продажи З-кий мотивировал тем, что он не получил денег и лишился всего того, что должен был получить в соответствии с договором. При этом истец не ссылался на наличие предварительного договора от 13.04.2005 года купли-продажи недвижимости в г. Пушкине, по условиям которого он обязан 25.04.2005 года предварительно оплатить 50% от стоимости квартиры /л.д. 69/. Впервые о наличии такого договора было заявлено в судебном заседании от 21. 02. 2006 года, а текст договора была представлен в день вынесения решения. Судом в решении также не дана оценка данному обстоятельству.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, и разрешить спор в соответствии с требованиями гражданского законодательства, регулирующего спорные правоотношения, приняв предусмотренные законом меры добровольного урегулирования возникшего спора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Президиум

постановил:

Решение Петроградского районного суда от 19 апреля 2006 года и определение Петроградского суда от 30 июня 2006 года отменить, и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председатель:

В.Н. Епифанова