Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 февраля 2007 г. N А56-45310/2005 Заявление ООО о признании недействительным отказа ФРС в государственной регистрации права собственности Общества на спорное недвижимое имущество и об обязании ответчика зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты к ООО удовлетворено, поскольку суд установил, что обремененное залогом спорное имущество было отчуждено в процессе осуществления конкурсного производства в отношении залогодателя

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 февраля 2007 г. N А56-45310/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Коняевой Е.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Актив" Шишкова С.М. (доверенность от 20.11.2006), от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Артемьевой Т.В. (доверенность от 10.01.2007),

рассмотрев 29.01.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Актив" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2006 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2006 (судьи Мельникова Н.А., Попова Н.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-45310/2005,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Актив" (далее - ООО "Актив") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Регистрационная служба) о признании недействительным отказа Регистрационной службы от 12.09.2005 в государственной регистрации права собственности ООО "Актив" на недвижимое имущество: здание двухэтажное кондитерского цеха, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96; здание двухэтажное административно-складского помещения, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97; - расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20. В порядке устранения нарушенных прав заявитель просит обязать Регистрационную службу зарегистрировать переход права собственности на указанные объекты к ООО "Актив".

Решением от 24.04.2006 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.10.2006 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Актив" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Податель жалобы ссылается на то, что суд неправильно применил статью 25 Закона "Об ипотеке", не применил подлежащий применению пункт 4 части первой статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, обременение недвижимого имущества в данном случае прекращается по специальному основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Податель жалобы указывает, что статья 25 Закона "Об ипотеке" не является единственной нормой, регулирующей порядок снятия регистрационной записи об ипотеке, согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке может быть погашена на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда. По мнению подателя жалобы, основанием для погашения ипотеке может быть не только решение суда о снятии ипотеке, но и иное решение суда, из которого вытекает прекращение залогового обязательства.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель ООО "Актив" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Регистрационной службы обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании 22.01.2007 был объявлен перерыв до 10 час. 20 мин. 29.01.2007. После перерыва судебное заседание продолжено.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2004 по делу N А56-15157/2004 закрытое акционерное общество "Сланцыхлеб" (далее - ЗАО "Сланцыхлеб") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Черчеса Л.Б.

Собранием кредиторов ЗАО "Сланцыхлеб" 04.02.2005 утверждено положение о торгах. На торги выставлено выявленное в ходе конкурсного производства имущество ЗАО "Сланцыхлеб": здание двухэтажное кондитерского цеха, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96; здание двухэтажное административно-складского помещения, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97; расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20. По результатам торгов составлен протокол от 15.03.2005 и с победителем торгов (ООО "Актив") заключен договор от 16.03.2005 купли-продажи упомянутых объектов недвижимости.

ООО "Актив" обратилось в Регистрационную службу с заявлением о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости.

Регистрационная служба письмом от 11.04.2005 N 01/006/2005-172-173 сообщила о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности в связи с тем, что согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним права на указанные объекты недвижимости обременены ипотекой. Заявителю предложено представить совместное заявление залогодателя и залогодержателя для погашения записи об ипотеке или решение суда о снятии ипотеки, а также перечень кредиторов ЗАО "Сланцыхлеб", составленный в соответствии с требованиями Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Поскольку в установленный срок заявитель не представил указанные документы, письмом от 12.09.2005 N 01/006/2005-172-173 Регистрационная служба отказала в государственной регистрации права собственности, сославшись на следующее: 1. Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности на упомянутые объекты недвижимости обременено ипотекой. В соответствии со статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункта 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя или решения суда о прекращении ипотеки. 2. Замечания, изложенные в письме о приостановлении государственной регистрации прав, не выполнены.

Считая, что данный отказ является незаконным, ООО "Актив" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций отказывая в удовлетворении требований, сослались на то, что упомянутый объекты недвижимости, согласно сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обременены ипотекой на основании нотариально удостоверенного договора залога недвижимого имущества от 18.04.2001 N 1359, заключенного между ЗАО "Сланцыхлеб" (залогодатель) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Сланцевский район Ленинградской области" (залогодержатель"). Суды указали в судебных актах, что залоговые правоотношения сохраняются на стадии конкурсного производства, сам факт признания должника банкротом не является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке; документов, на основании которых запись об ипотеке может быть погашена, заявитель в Регистрационную службу не представил. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что Регистрационная служба обоснованно отказала в регистрации перехода права собственности.

Суд кассационной инстанции полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы права.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что спорное имущество обременено залогом, о чем имеется запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отказывая в государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Актив" Регистрационная служба исходила из того, что поскольку ни совместного заявления залогодателя и залогодержателя, ни решения суда о прекращении ипотеки в регистрирующий орган не было представлено, оснований для погашения регистрационной записи об ипотеки не имеется, а в связи с тем, что заявления залогодержателя о его согласии на отчуждение заложенного имущества не представлено и договором залога не предусмотрено отчуждение предмета залога без согласия залогодержателя, сделка, на основании которой заявитель просит зарегистрировать переход к нему права собственности на спорные объекты, противоречит законодательству.

Однако данный довод Регистрирующего органа является необоснованным. Как подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, доказательства, предусмотренные статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заявителем, являющиеся основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, к заявлению о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество не были приложены. Вместе с тем обремененное залогом имущество было отчуждено в процессе осуществления конкурсного производства в отношении залогодателя. В соответствии со статьей 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены законом о банкротстве в главе, регламентирующей осуществление конкурсного производства. Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, установлен статьей 138 Закона о банкротстве, Из пункта 3 указанной статьи следует, что продажа предмета залога осуществляется путем проведения открытых торгов. Упомянутые нормы права позволяют сделать вывод о том, что при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу предприятия должника, согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется. Поскольку в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих признание проведенных торгов недействительными в установленном законом порядке, оснований считать заключенный по результатам проведения этих торгов договор купли-продажи спорного имущества не соответствующим требованиям закона не имеется. Одним из оснований прекращения залога в соответствии с пунктом 4 части первой статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации является продажа с публичных торгов заложенного имущества. Таким образом, можно сделать вывод о том, что с момента проведения торгов по продаже упомянутого имущества залог прекратился. Отсутствие в Едином государственном реестре прав отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке не влияет на правомерность перехода права собственности к заявителю, приобретшему спорное имущество в установленном законом порядке, поскольку из содержания норм гражданского законодательства, регулирующих основания возникновения и прекращения залога, а также основания внесения регистрационных записей о залоге в Единый государственный реестр, не следует, что момент прекращения залога должен совпадать с моментом внесение записи о прекращении ипотеки.

Отказывая в государственной регистрации права, Регистрирующая служба сослалась на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из которых следует, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав. Поскольку представленные заявителем в Регистрирующую службу документы соответствуют требованиям законодательства и не имеется иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, отказ Регистрирующего органа не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Изложенное позволяет сделать вывод о том, что отказ Регистрирующего органа в государственной регистрации перехода к ООО "Актив" права собственности на упомянутое имущество, выраженный в письме от 12.09.2005 N 01/006/2005-172-173, не соответствует требованиям закона и нарушает права заявителя. Допущенные нарушения прав заявителя подлежат устранению путем обязания Регистрирующей службы зарегистрировать переход права собственности к ООО Актив" на упомянутые объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а заявленные требования следует удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.04.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2006 по делу N А56-45310/2005 отменить.

Признать недействительным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 12.09.2005 в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Актив" на недвижимое имущество: здание двухэтажное кондитерского цеха нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-96, и здание двухэтажное административно-складского помещения нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97, - расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20.

Обязать Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области зарегистрировать переход права собственности к обществу с ограниченной ответственностью "Актив" (свидетельство о государственной регистрации серия 47, номер 001613116, ОГРН 1044700508236, ИНН 4701008407) на недвижимое имущество:

здание двухэтажное кондитерского цеха, нежилое, кадастровый номер 47-33- 2/2001-96;

здание двухэтажное административно-складского помещения, нежилое, кадастровый номер 47-33-2/2001-97, -

расположенные по адресу: Ленинградская область, Сланцевский район, Сланцы, ул. Грибоедова, д. 20.

Председательствующий Судьи

Т.И. Сапоткина Е.В. Коняева

Г.М. Рудницкий