Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 февраля 2007 г. N А56-47323/04 Дело по иску ООО к Управлению о признании недействительными государственной регистрации права собственности ОАО на нежилые помещения и соответствующего свидетельства направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суд не установил все существенные для дела обстоятельства, необходимые для вывода о том, что оспариваемая государственная регистрация проведена в отношении существующего права ОАО на учтенный в установленном порядке объект недвижимости, а также рассмотрел спор о признании государственной регистрации недействительной с участием ОАО в качестве третьего лица

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 февраля 2007 г. N А56-47323/04

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Власовой М.Г., Кадулина А.В.,

при участии от ООО "Стенд" Ивановой А.Г. (доверенность от 05.06.2006), от Управления Росрегистрации Кухтина Е.А. (доверенность от 10.01.2007 N 19), от ОАО "РЖД" Лебедевой М.А. (доверенность от 15.01.2007),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стенд" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2005 (судья Швецова Н.П.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2006 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.) по делу N А56-47323/04,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стенд" (далее - ООО "Стенд") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к государственному учреждению юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (далее - ГБР) о признании недействительным свидетельства от 30.03.2004 серии 78-АБ N 007675 о государственной регистрации права собственности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД"), привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, на нежилые помещения 1Н-7Н, 12Н-16Н, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Митрофаньевское шоссе, д. 3, лит. А.

Уточнив заявленные требования, ООО "Стенд" просило признать недействительными государственную регистрацию права собственности третьего лица - ОАО "РЖД" на указанные нежилые помещения и соответствующее свидетельство от 30.03.2004 серии 78-АБ N 007675.

Определением от 01.03.2005 ГБР заменено правопреемником - Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, далее - Управление Росрегистрации).

Решением от 17.05.2005, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2006, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Стенд" просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального права, неполное выяснение обстоятельств дела. По мнению подателя жалобы, регистрирующий орган не провел надлежащую правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов и не проверил содержащуюся в них информацию, не обратил внимания, что на основании данных документов в уставный капитал ОАО "РЖД" передавалась только часть помещения 12-Н площадью 85.2 кв. м (в том числе помещение 13-Н площадью 3,7 кв. м), общая площадь которого составляет 201,7 кв. м; меры по установлению правообладателей другой части помещения 12-Н не приняты: на основании договора о долевом участии в строительстве и последующих соглашений к нему помещение 12-Н поступило в общую долевую собственность ООО "Стенд" и правопредшественника ОАО "РЖД"; поскольку право общей долевой собственности возникло до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), оно признается действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

ОАО "РЖД" в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, указывая, что документы, на основании которых произведена оспариваемая регистрация, недействительными не признаны, сведения о наличии иных правообладателей и о несоответствии представленных документов законодательству у регистрирующего органа отсутствовали.

В судебном заседании представитель ООО "Стенд" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Управления Росрегистрации и ОАО "РЖД" против удовлетворения жалобы возражали, ссылаясь на то, что оснований для отказа в государственной регистрации у регистрирующей службы не имелось.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция пришла к выводу, что они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, решением Исполкома Ленгорсовета от 01.12.80 N 799 Управлению Октябрьской железной дороги разрешено построить служебно-бытовой корпус для Ленинград-Балтийской дистанции пути Октябрьской железной дороги общей площадью 970 кв. м на территории дороги по Митрофаньевскому шоссе, 5.

Ленинград-Балтийская дистанция пути Октябрьской железной дороги (ПЧ-11) как заказчик и правопредшественник ООО "Стенд" как дольщик заключили договор от 15.11.96 N 17 на участие в долевом строительстве бытового корпуса ПЧ-11 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Митрофаньевская, д. 3.

В соответствии с пунктами 2, 3 договора по окончании строительства здания и сдачи его в эксплуатацию заказчик обязуется в течение месяца передать дольщику в собственность часть площади, пропорциональную его денежному (или материальному) вкладу в строительство, составляющую не менее 60 кв. м, предоставить дольщику все необходимые документы на его площадь, а также содействовать дольщику в оформлении права собственности на его площадь.

Дополнительным соглашением от 20.12.96 стороны с учетом пересчета затрат согласовали передачу дольщику дополнительно не менее 28 кв. м.

Актами сверки по состоянию на 01.06.97 стороны констатировали выполнение дольщиком обязательств по договору.

По актам от 02.06.97, от 23.06.97 заказчик передал дольщику помещения на шестом этаже здания площадью 62,2 кв. м и 28,2 кв. м соответственно.

Приказом вице-губернатора Санкт-Петербурга - председателя Комитета по строительству от 04.06.97 N 14-в утверждены акты государственных приемочных комиссий о приемке в эксплуатацию объектов, законченных строительством в мае 1997 года, в том числе бытовых помещений полезной площадью 1439,6 кв. м по строительному адресу: Митрофаньевское шоссе, д. 3-А.

На основании документов о передаче от федерального государственного унитарного предприятия "Октябрьская железная дорога Министерства путей сообщений Российской Федерации" в уставный капитал ОАО "РЖД" имущества 30.03.2004 произведена государственная регистрация права собственности ОАО "РЖД" на нежилые помещения 1Н-7Н, 12Н-16Н площадью 1189,7 кв. м на 1, 2, 3, 6, 7 этажах и в подвале здания по Митрофаньевскому шоссе, д. 3, лит. А в Санкт-Петербурге, о чем выдано свидетельство серии 78-АБ N 007675.

Дополнительным соглашением от 15.09.2004 закрытое акционерное общество "СМП-707", ОАО "РЖД" и ООО "Стенд" распределили помещения административного здания по Митрофаньевскому шоссе, д. 3, лит. А. указав, что общая площадь помещений, выделяемых ООО "Стенд", составляет 101,8 кв. м в помещении 12-Н общей площадью 202,7 кв. м на шестом этаже здания (размер доли 0,502), с соответствующей долей мест общего пользования.

ООО "Стенд", ссылаясь на то, что в соответствии с договором о долевом участии в строительстве с дополнительными соглашениями к нему здание по спорному адресу находится в общей долевой собственности сторон договора, а государственная регистрация права собственности ОАО "РЖД" на спорное имущество противоречит закону и нарушает права и законные интересы ООО "Стенд", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из формального соответствия оспариваемой регистрации требованиям статей 13, 18, 20 Закона о государственной регистрации.

Между тем, по смыслу статьи 2 названного Закона под оспариванием в судебном порядке (признанием недействительной) государственной регистрации понимается оспаривание зарегистрированного права, а не самой записи о регистрации. Соответственно, в рамках рассмотрения требования о признании недействительной государственной регистрации подлежит проверке наличие зарегистрированного права, поскольку регистрация несуществующего права не может быть признана законной, оцениваются правоустанавливающие документы, на основании которых такая регистрация производилась. При этом правообладатель, поскольку спор о признании недействительной государственной регистрации по существу представляет собой спор о праве, должен быть привлечен в качестве ответчика.

Однако в данном случае ОАО "РЖД" привлечено к участию в деле третьим лицом и вопрос о привлечении другого ответчика судом не обсуждался.

Суд апелляционной инстанции, исходя из наличия связи между оценкой действительности государственной регистрации и установлением истинного правообладателя, приостановил производство по настоящему делу до рассмотрения арбитражным судом дела N А56-36918/2005, в рамках которого рассматривался иск ООО "Стенд" к ОАО "РЖД" с привлечением Управления Росрегистрации в качестве третьего лица о признании права собственности ООО "Стенд" на часть помещения 12-Н площадью 88,2 кв. м по указанному выше адресу.

Однако судебные акты по названному делу к материалам настоящего дела не приобщены. В обжалуемом постановлении апелляционного суда содержится ссылка на то, что постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2006 по делу N А56-36918/2005 отменено решение суда первой инстанции по названному делу, в иске ООО "Стенд" о признании права собственности отказано. В то же время для рассмотрения настоящего дела мог иметь значение не только результат рассмотрения другого дела, но и мотивы, по которым суд пришел к своим выводам.

Как видно из материалов дела, за ОАО "РЖД" зарегистрировано право собственности на помещения 1Н-7Н, 12Н-16Н площадью 1189,7 кв. м, которым присвоен единый условный номер и которые в силу статьи 1 Закона о государственной регистрации представляют собой единый объект зарегистрированного права.

ООО "Стенд" считает, что имеет право на часть помещения 12Н, входящего в состав единого объекта зарегистрированного права.

Исходя из имеющихся в материалах дела документов технического учета и пояснений органов технической инвентаризации неясно, а суд не установил, составляет ли площадь 1189,7 кв. м, на которую зарегистрировано право собственности ОАО "РЖД", всю площадь помещений 1Н-7Н, 12Н-16Н, либо при передаче помещений в уставный капитал ОАО "РЖД" было учтено, что часть помещений принадлежит иным лицам, в частности, ООО "Стенд", и площадь 1189,7 кв. м определена с учетом фактически занимаемой железной дорогой. В таком случае регистрация права собственности на помещения 1Н-7Н, 12Н-16Н как единый объект, но площадью меньшей, чем она составляет по данным технического учета, противоречит статьям 1, 12 Закона о государственной регистрации.

Для рассмотрения спора имел также значение вопрос о том. возникло ли на спорный объект недвижимости в результате его строительства право собственности одного лица или общая долевая собственность нескольких лиц. В последнем случае государственная регистрация права единоличной собственности ОАО "РЖД" на помещения также не могла бы считаться законной.

Кроме того, об отношении ОАО "РЖД" к наличию в спорных помещениях иных владельцев могли бы свидетельствовать дополнительное соглашение от 15.09.2004, составленное после государственной регистрации права собственности ОАО "РЖД", в котором доля ОАО "РЖД" (ПЧ-11) определена соответственно площади 1164,3 кв. м, а также обращение ОАО "РЖД" в июне 2004 года в регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с разделением нежилых помещений. Данным обстоятельствам судом оценка не дана.

Таким образом, поскольку суд не установил все существенные для дела обстоятельства, необходимые для вывода о том, что оспариваемая государственная регистрация проведена в отношении существующего права ОАО "РЖД" на учтенный в установленном порядке объект недвижимости, а также рассмотрел спор о признании государственной регистрации недействительной с участием ОАО "РЖД" в качестве третьего лица, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

В период нахождения дела в суде кассационной инстанции ООО "Стенд" заявило ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения арбитражным судом дела N А56-39303/2006 по иску ООО "Стенд" к ОАО "РЖД" с привлечением Управления Росрегистрации в качестве третьего лица о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на помещение 12Н общей площадью 201,6 кв. м в размере 50,15% (1011/2016). Поскольку настоящее дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, данное ходатайство не может быть рассмотрено кассационной инстанцией по существу. Однако возможность рассмотрения настоящего дела до рассмотрения дела N А56-39303/2006 необходимо оценить суду первой инстанции при повторном рассмотрении спора.

В зависимости от результатов нового рассмотрения дела суду надлежит распределить между сторонами судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2006 по делу N А56-47323/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева М.Г. Власова

А.В. Кадулин