Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 февраля 2007 г. N А56-48954/2005 Иск Прокурора о признании недействительными торгов, проведенных КУГИ по реализации объектов недвижимости, о признании недействительным протокола о результатах торгов и применении последствий недействительности сделки, обязании ООО возвратить КУГИ реализованные на торгах объекты недвижимости не удовлетворен, поскольку, в частности, доводы о недостоверности оценки проданных на торгах объектов ввиду не проводившейся оценки права пользования земельным участком, занимаемым реализованными объектами недвижимости, отклонены как необоснованные со ссылкой на то, что они не могут рассматриваться как нарушающие правила проведения торгов

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 февраля 2007 г. N А56-48954/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 января 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 декабря 2006 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Матлиной Е.О., Нефедовой О.Ю.,

при участии от прокуратуры Санкт-Петербурга Раздобреевой Н.Г. (удостоверение N 137412), от УФССП по Санкт-Петербургу Тадтаева А.А. (доверенность от 12.01.2007 N 8), от РФФИ Сафроновой Н.Н. (доверенность от 22.12.2006), от УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Орловой Н.В. (доверенность от 25.12.2006 N 157), от ООО "СтройНедвижимость-Траст" Питаевой У.В. (доверенность от 07.02.2007),

рассмотрев 14.02.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы заместителя прокурора Санкт-Петербурга и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2006 (судья Захарова М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2006 (судьи Слобожанина В.Б., Медведева И.Г., Черемошкина В.В.) по делу N А56-48954/2005,

установил:

Заместитель прокурора Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в интересах Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и федерального государственного унитарного предприятия "Ленинградский Северный завод" (далее - Завод) с иском о признании недействительными торгов, проведенных 08.10.2004 Северо-Западным межрегиональным отделением специализированного государственного учреждения при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - РФФИ), по реализации объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, ул. Достоевского, д. 53, о признании недействительным протокола от 08.10.2004 N 3/1 о результатах торгов (имеющего силу договора купли-продажи) и применении последствий недействительности сделки на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязав общество с ограниченной ответственностью "СтройНедвижимость-Траст" (далее - ООО "СтройНедвижимость-Траст") возвратить РФФИ реализованные на торгах объекты недвижимости:

1) одноэтажное здание спального корпуса (лит. А) общей площадью 357,1 кв.м, площадью застройки 425,7 кв.м;

2) одноэтажное здание спального корпуса (лит. Б) общей площадью 208 кв.м, площадью застройки 451,7 кв.м;

3) одноэтажное здание спального корпуса (лит. В) общей площадью 183,6 кв.м, площадью застройки 214 кв.м;

4) одноэтажное здание бани (лит. Д) общей площадью 84.7 кв.м, площадью застройки 111,8 кв.м;

5) здание сушилки (лит. Е) общей площадью 80,7 кв.м, площадью застройки 89,2 кв.м;

6) одноэтажное здание клуба (лит. Ж) общей площадью 495,5 кв.м, площадью застройки 549,5 кв.м;

7) одноэтажное здание изолятора (лит. 3) общей площадью 88 кв.м, площадью застройки 99,1 кв.м;

8) двухэтажное здание спального корпуса (лит. И) общей площадью 466,9 кв.м, площадью застройки 256,6 кв.м;

9) двух хэтажное здание общежития для персонала (лит. К) общей площадью 216 кв.м. площадью застройки - 315,9 кв.м;

10) одноэтажное здание беседки (лит. Л) площадью застройки 42 кв.м;

11) одноэтажное здание беседки (лит. М) общей площадью 32,3 кв.м, площадью застройки 34,7 кв.м;

12) одноэтажное здание кондитерского цеха (лит. О) общей площадью 11,9 кв.м, площадью застройки - 19,8 кв.м;

13) одноэтажное здание столовой (лит. П) общей площадью 343,6 кв.м, площадью застройки 439 кв.м;

14) двухэтажное основное строение (лит. Р) общей площадью 161,1 кв.м, площадью застройки 274,2 кв.м;

15) одноэтажное основное строение (лит. С) общей площадью 195,2 кв.м, площадью застройки 228,6 кв.м;

16) одноэтажное основное строение (лит. Т) общей площадью 97,3 кв.м, площадью застройки 118,5 кв.м.;

17) баскетбольная площадка (лит. У) площадью застройки 465 кв.м, а также строения Г26, Г27, Г28, Г29.

В качестве ответчиков к участию в деле привлечены РФФИ и ООО "СтройНедвижимость-Траст".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу (далее - ФССП), Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ФРС по Санкт-Петербургу).

Определением суда от 29.03.2006 произведена замена Федерального агентства по управлению федеральным имуществом на Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашением от 11.11.2005 N 01/323/34-С между Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом и правительством Санкт-Петербурга о передаче части полномочий по управлению федеральным имуществом.

Определением суда от 29.03.2006 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство по экспертизе недвижимости" (далее - ООО "Агентство по экспертизе недвижимости"), проводившее оценку объектов недвижимости.

Решением суда от 05.06.2006, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2006, в иске отказано.

В кассационных жалобах заместитель прокурора и КУГИ, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, просит отменить обжалуемые решение и постановление апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению подателей жалобы, оспариваемые торги проведены с нарушением требований статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусматривающей необходимость проведения оценки реализуемого в порядке исполнительного производства имущества должника. Заместитель прокурора и КУГИ считают, что выполненный ООО "Агентство по экспертизе недвижимости" отчет не является полным и не содержит информации о стоимости части реализуемого имущества - имущественных прав на расположенный под объектами недвижимости земельный участок, который в соответствии с положениями статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации переходит к покупателю одновременно с передачей права собственности на расположенную на ней недвижимость.

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

В судебном заседании представитель прокуратуры Санкт-Петербурга поддержал доводы кассационной жалобы, а представители РФФИ, ООО "СтройНедвижимость-Траст", ФССП, ФРС по Санкт-Петербургу с ними не согласились.

Завод, КУГИ и ООО "Агентство по экспертизе недвижимости" о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако их представители в суд не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела, в рамках сводного исполнительного производства от 23.04.2003 N 8237-СП/ОЗ, возбужденного в отношении Завода, судебным приставом-исполнителем Приморского подразделения Службы судебных приставов Сычевым А.П. произведен арест спорного имущества, принадлежащего должнику на праве хозяйственного ведения, о чем составлен акт от 27.05.2004 (том 1, л.д. 17-18).

Судебный пристав-исполнитель 07.09.2004 в соответствии с заявкой и актом от 07.09.2004 передал РФФИ арестованные 17 объектов недвижимости, расположенных по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, ул. Достоевского, д. 5.

В соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя от 03.09.2004 (том 1, л.д. 27) для оценки недвижимости назначен специалист - ООО "Агентство по экспертизе недвижимости", обладающее лицензией на право осуществления оценочной деятельности от 22.08.2001 N 000239.

Из содержания отчета об оценке спорных объектов следует, что при оценке использовались Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519.

Рыночная стоимость подвергнутых аресту объектов недвижимости согласно отчету ООО "Агентство по экспертизе недвижимости" по состоянию на 03.09.2004 составила 1 954 000 руб. (том 1, л.д. 52-89).

Сообщение о проведении 08.10.2004 торгов арестованного имущества единым лотом N 1 опубликовано РФФИ в журнале "Петербургский телевик" за 13-19 сентября 2004 года в N 38 (том 1, л.д. 29). Журнал поступил в продажу 08.09.2004,что подтверждено ООО "Петербургский издательский дом" (том 1, л.д. 12, том 2. л.д. 67).

ООО "СтройНедвижимость-Траст" было признано победителем торгов вышеуказанного недвижимого имущества по цене продажи 1 962 000 руб.

Между РФФИ и победителем торгов 08.10.2004 был подписан протокол N 3/1 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (том 1, л.д. 37-38). Указанному протоколу стороны придали силу договора купли-продажи недвижимого имущества, определив в нем подлежащие продаже объекты и согласовав существенные условия их продажи.

По акту приема-передачи от 19.10.2004 имущество передано покупателю (том 1, л.д. 39).

Факт исполнения обязательств по договору купли-продажи от 08.10.2004 не оспаривается.

Заместитель прокурора, считая проведенные РФФИ торги и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи не соответствующими требованиям действующего законодательства, а именно статье 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением в интересах Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Завода.

В обоснование нарушения пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации заместитель прокурора сослался на то, что извещение о проведении торгов было опубликовано в периодическом издании "Петербургский телевик" за 13-19 сентября 2004 года в N 38, то есть менее чем за 30 дней до проведения торгов (08.10.2004). Кроме того, заместитель прокурора считает, что арестованное судебным приставом-исполнителем имущество было предметом оценки не в полном объеме, что является обязательным в силу пункта 2 статьи 448 названного Кодекса, а лишь в части. Это привело к недостоверной оценке арестованного имущества, неправильному определению начальной цены реализуемых объектов, а затем к отчуждению не подвергавшегося аресту и оценке в процессе исполнительного производства имущества - земельного участка под 17 объектами недвижимости, перечисленными в пункте 1.1 протокола от 08.10.2004 N 3/1. Торги и заключенный по его результатам договор купли-продажи, по мнению заместителя прокурора, являются недействительными как не соответствующие требованиям статьи 135, пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 части 1 статьи 1 и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют нарушения установленных законом правил проведения торгов, при наличии которых в силу указания статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации они могут быть признаны недействительными. Установив, что сообщение о проведении торгов опубликовано с соблюдением установленных пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации сроков, суд первой инстанции пришел к выводу о неподтвержденности материалами дела нарушения требований данной нормы права. Суд со ссылкой на пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 указал, что величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком в рамках исполнительного производства, носит рекомендательный характер и не является обязательной.

Суд первой инстанции установил, что в данном случае оценка арестованного имущества судебным приставом-исполнителем проводилась для определения начальной цены продажи, которая была впоследствии им указана в заявке организатору торгов и по которой арестованные объекты были переданы на торги, где победителем торгов признан участник, предложивший наибольшую цену.

Доводы о недостоверности оценки проданных на торгах объектов ввиду не проводившейся оценки права пользования земельным участком, занимаемым реализованными объектами недвижимости, суд отклонил как необоснованные со ссылкой на то, что они не могут рассматриваться как нарушающие правила проведения торгов.

Суд первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что поскольку спорный земельный участок не был сформирован, он не мог быть предметом оценки специалиста. Сама по себе продажа имущества по договору купли-продажи по цене ниже рыночной не свидетельствует о ничтожности сделки, поскольку стоимость передаваемого на продажу объекта недвижимости (здания, сооружения) в силу диспозитивности нормы включает в себя цену передаваемой с недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на него.

Указывая, что в силу закона право пользования земельным участком предоставляется собственнику объекта недвижимости, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи арестованных объектов не может быть признан недействительным по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как заключенный с нарушением пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, равно как и не имеется оснований для возврата спорных объектов от покупателя организатору торгов в порядке применения последствий недействительности сделки.

Апелляционная инстанция согласилась с данными выводами суда первой инстанции.

При продаже или ином отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего государственному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, проведение оценки обязательно в силу статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Поскольку торги проводились в рамках исполнительного производства, процедура их проведения должна соответствовать нормам законодательства об исполнительном производстве.

В соответствии со статьей 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" арестованное судебным приставом имущество подлежит обязательной оценке.

Данное требование закона судебным приставом-исполнителем соблюдено. Довод подателей жалоб о недостоверности отчета об оценке в связи с тем, что специалистом не было оценено право пользования земельным участком, на котором расположены арестованные объекты недвижимости, является необоснованным, поскольку этот земельный участок принадлежит Заводу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это право хотя и относится к объектам гражданских прав, однако его правовой режим отличается от права полного хозяйственного ведения и в силу пункта 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать и оборотоспособность земли, которая регулируется законами о земле.

В соответствии с пунктом 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации по выбору покупателей зданий, строений, сооружений.

При таком положении при определении рыночной стоимости зданий, строений и сооружений, расположенных на земельном участке, предоставленном Заводу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не должна учитываться стоимость права постоянного (бессрочного) пользования. Победитель торгов по продаже зданий, строений и сооружений должен оформить либо договор аренды земельного участка, либо приобрести земельный участок в собственность. Обладать на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридическое лицо, не являющееся государственным и муниципальным учреждением, федеральным казенным предприятием, не вправе.

Кроме того, как правильно указал суд апелляционной инстанции, в данном случае взыскание было обращено не по обязательствам собственника земельного участка, каковым является государство, а по обязательствам Завода, который собственником земельного участка не является.

С учетом изложенного следует признать, что суд правомерно отказал заместителю прокурора в удовлетворении иска о признании недействительными торгов.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с КУГИ Санкт-Петербурга в доход федерального бюджета надлежит взыскать государственную пошлину, отсрочка уплаты которой была предоставлена КУГИ Санкт-Петербурга при подаче кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.06.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2006 по делу N А56-48954/2005 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и заместителя прокурора Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

Н.В. Марьянкова Е.О. Матлина

О.Ю. Нефедова