Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. N А05-8019/2006-3 Иск ООО о переводе на него прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, заключенных Мэрией города и МУП, не удовлетворен, поскольку норма ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 февраля 2007 г. N А05-8019/2006-3

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Власовой М.Г., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Северсервис" Красавцева Д.А. (доверенность от 10.01.2007) и Второго B.C. (доверенность от 10.01.2007), от муниципального унитарного предприятия "Центральный рынок" Воронова М.Б. (доверенность от 21.07.2006),

рассмотрев 15.02.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северсервис" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.10.2006 по делу N А05-8019/2006-3 (судья Куницына Л.Л.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Северсервис" (далее - ООО "Северсервис") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о переводе на него с 25.05.2006 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2006 N 1/695 (л), заключенного Мэрией города Архангельска (далее - Мэрия) и муниципальным унитарным предприятием "Центральный рынок" (далее - МУП "Центральный рынок"). Делу присвоен номер А05-8019/2006-3.

Кроме того, ООО "Северсервис" обратилось в тот же арбитражный суд с иском о переводе на него с 25.05.2006 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.06.2006 N 1/697 (л), заключенного Мэрией и МУП "Центральный рынок". Делу присвоен номер А05-8018/2006-3.

Определением от 24.07.2006 названные дела объединены в одно производство с присвоением номера А05-8019/2006-3.

Решением от 23.10.2006 в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе ООО "Северсервис" просит отменить вынесенные по делу судебные акты в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители ООО "Северсервис" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель МУП "Центральный рынок" просил отказать в удовлетворении жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Мэра города Архангельска от 24.03.2004 N 287р "О предоставлении земельного участка ООО "Северсервис" Мэрия (арендодатель) и ООО "Северсервис" (арендатор) заключили договор от 25.06.2004 N 1/647(л) аренды земельного участка. На основании указанного договора арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель поселений в Ломоносовском территориальном округе площадью 0,9693 га для установки и эксплуатации временных торговых сооружений по улице Выучейского от набережной Северной Двины до проспекта Ломоносова.

Согласно пункту 1.3 договора срок его действия - 11 месяцев с момента его подписания.

Соглашением от 25.03.2005 стороны продлили срок действия договора от 25.06.2004 на 11 месяцев с момента подписания соглашения.

В письме от 11.01.2006 N 2, адресованном директору департамента муниципального имущества Мэрии (далее - Департамент), ООО "Северсервис" просило продлить срок действия договора.

В ответе от 31.01.2006 N 173-13/370 Департамент известил ООО "Северсервис" о том, что до момента создания нового коллегиального органа градостроительства и архитектуры Мэрии рассмотрение заявок на продление срока аренды по договорам аренды земельных участков приостановлено. Кроме того, Департамент указал, что поскольку срок действия договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, срок действия договора аренды в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) следует признать продленным на неопределенный срок.

Письмом от 19.04.2006 N 003-07/541 Мэрия известила ООО "Северсервис" о своем отказе от дальнейшего исполнения договора аренды от 25.06.2004.

На основании распоряжения Мэра города Архангельска от 24.05.2006 N 582р "О предоставлении земельных участков МУП "Центральный рынок", Мэрия (арендодатель) и МУП "Центральный рынок" (арендатор) заключили договор от 14.06.2006 N 1/695(л) аренды земельного участка площадью 0,3143 га и договор от 14.06.2006 N 1/697(л) аренды земельного участка площадью 0,5833 га, согласно которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки из категории земель поселений в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска для благоустройства и организации торговли, осуществления торговой деятельности без права капитального строительства и создания объектов недвижимости по улице Выучейского.

ООО "Северсервис" обратилось в суд с требованием на основании статьи 621 ГК РФ, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и пункта 5.8 Положения о порядке предоставления и прекращения прав на земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования "Город Архангельск", утвержденного решением Архангельского городского Совета Депутатов от 21.12.2005 N 93. ООО "Северсервис" просило перевести на него права и обязанности арендатора по договорам от 14.06.2006 N 1/695 и N 1/697, заключенным с МУП "Центральный рынок".

Мэрия и МУП "Центральный рынок" с иском не согласились, указав на отсутствие оснований для применения статьи 621 ГК РФ в связи с тем, что договор о 25.06.2004 был расторгнут, арендатором допускались нарушения условий договора, также на то, что им не был соблюден порядок подачи заявки, установленный Положением о порядке предоставления и прекращения прав на земельные участки.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований исходя в связи со следующим.

Исходя из норм статьи 621 ГК РФ и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что основными условиями, необходимыми и достаточными для возникновения и осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок являются добросовестность арендатора, то есть надлежащее выполнение последним условий договора в течение всего срока аренды; достоверно установленное намерение арендодателя передать арендованное имущество другому лицу во временное владение и пользование заплату; надлежащее уведомление арендодателя о намерении арендатора заключить договор аренды на новый срок; истечение срока договора аренды.

Суд пришел к выводу о том, что ООО "Северсервис" нарушало условия договора от 25.06.2004. Договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании статьи 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок. Следовательно, статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.

Названной нормой права предусмотрено, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок. Таким образом, указанной нормой защищаются права добросовестного арендатора.

В ходе рассмотрения дела суд установил, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.

Кассационная инстанция находит выводы суда соответствующими нормам материального права и материалам дела.

Понятие надлежащего исполнения обязательства содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.

Установив, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды, суд правомерно указал на то, что при таких обстоятельствах не имеется достаточных оснований для признания ООО "Северсервис" субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 ГК РФ.

Правомерным кассационная инстанция считает и вывод суда о том, что ООО "Северсервис" не обладал преимущественным правом и по основаниям статей 22 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на спорном земельном участке расположен находящийся в хозяйственном ведении МУП "Центральный рынок" участок дороги.

Кроме того, кассационная инстанция считает, что преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении объекта, который ранее находился в аренде. В данном случае в аренду МУП "Центральный рынок" были переданы иные земельные участки. То обстоятельство, что указанные земельные участки были образованы в результате разделения земельного участка, ранее арендованного ООО "Северсервис", не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новых земельных участков они являются самостоятельными объектами гражданских прав.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с выводом суда о том, что ООО "Северсервис" не является тем лицом, у которого возникло право требования перевода на себя прав и обязанностей по заключенным Мэрией и МУП "Центральный рынок" договорам аренды.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.10.2006 по делу N А05-8019/2006-3 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Северсервис" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

А.В. Кадулин М.Г. Власова

И.В. Сергеева