Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 февраля 2007 г. N А42-11730/2005 Дело по иску ЗАО к Предпринимателю об обязании вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на помещение первого этажа в доме направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, для рассмотрения настоящего спора имеет значение и суду следовало установить, исполнены ли ЗАО обязательства по внесению выкупной цены, обусловленной договором

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 февраля 2007 г. N А42-11730/2005

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 апреля 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 февраля 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от Компании Королева С.А. (доверенность от 19.12.2006), Попова К.В. (доверенность от 26.09.2006),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Компания СЕЙД" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 15.06.2006 (судья Семенюк Е.Ю.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2006 (судьи Черемошкина В.В., Медведева И.Г., Слобожанина В.Б.) по делу N А42-11730/2005,

установил:

Закрытое акционерное общество "Компания СЁЙД" (далее - Компания) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к предпринимателю Карапетяну Карапету Вануши (свидетельство о государственной регистрации от 24.06.2004 серии 51 N 000479286) о государственной регистрации перехода права собственности на помещение первого этажа общей площадью 814,1 кв. м в здании, расположенном по адресу: Мурманская область, г. Североморск, ул. Советская, д. 22а.

В обоснование исковых требований Компания сослалась на приобретение спорного имущества по договору от 21.04.2004 аренды с правом выкупа и уклонение предпринимателя от проведения государственной регистрации перехода права собственности.

Определением от 26.10.2005 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области (далее - Управление Росрегистрации).

В связи с оформлением нового технического паспорта на спорное помещение Компания уточнила заявленные требования и просила вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на помещение первого этажа общей площадью 803,1 кв. м по тому же адресу.

Решением от 15.06.2006 в иске отказано по тем мотивам, что объект спора не соответствует объекту аренды, поскольку в результате произведенных истцом перепланировок существенно изменились индивидуальные характеристики имущества.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2006 решение от 15.06.2006 оставлено без изменения. Апелляционная инстанция указала, что в связи с изменением помещений необходимо внести изменения в договор от 21.04.2004 и зарегистрировать эти изменения.

В кассационной жалобе Компания просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. По мнению подателя жалобы, перепланировка помещений была согласована с арендодателем; изменение площади помещений в результате перепланировки является основанием для составления новых технических документов и не требует обязательного внесения изменений в договор; в договоре содержится достаточно данных, позволяющих идентифицировать спорное помещение; возможность перепланировки предусмотрена договором аренды.

В судебном заседании представители Компании поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Карапетяном К.В. (арендодатель) и Компанией (арендатор) заключен договор от 21.04.2004 аренды с правом выкупа нежилых помещений, в том числе помещений части цокольного этажа (помещения с первого по четвертое) общей площадью 271,3 кв. м и первого этажа площадью 814,1 кв. м по указанному выше адресу, для размещения магазина строительных материалов и хозяйственных товаров сроком с 01.05.2004 по 01.05.2007.

Пунктом 3.6 договора арендатору предоставлено право на выкуп помещения первого этажа в порядке, предусмотренном статьей 7 договора, но не ранее 12 месяцев со дня его подписания, если иное не оговорено дополнительным соглашением к договору.

Согласно разделу 7 договора выкупная цена помещения первого этажа составляет 300 000 у.е.; одна условная единица приравнивается к одному доллару США по курсу Центробанка России на момент оплаты (пункт 7.1); арендатор вправе внести выкупную цену единовременно в любое время в течение срока действия договора, но не ранее 01.05.2005 (пункт 7.4); арендатор обязан известить арендодателя о намерении выкупить помещение первого этажа за шесть месяцев (пункт 7.6).

Письмом от 17.03.2005 Компания уведомила арендодателя о намерении 01.10.2005 выкупить помещения первого этажа общей площадью 814,1 кв. м согласно пункту 3.6 договора.

Платежным поручением от 03.10.2005 N 1725 Компания перечислила Карапетяну К.В. в качестве оплаты за помещения по договору от 21.04.2004 денежные средства в сумме 8 560 440 руб.

Компания, ссылаясь на то, что Карапетян К.В. не представил необходимый для государственной регистрации перехода права собственности комплект документов, в том числе заявление о регистрации, обратилась 8 арбитражный суд с настоящим иском.

Договор аренды с правом выкупа в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации можно отнести к смешанным договорам, поэтому к отношениям сторон в части выкупа имущества применимы правила о договорах купли-продажи, а при выкупе недвижимого имущества - правила, установленные для договоров продажи недвижимости, в частности, статья 551 названного Кодекса.

Суд отказал в удовлетворении иска на том основании, что помещение, в отношении которого заявлено требование о государственной регистрации, изменилось по сравнению с тем, каким оно было передано в аренду.

Между тем, как видно из материалов дела, по договору от 21.04.2004 в аренду с правом выкупа было передано помещение первого этажа площадью 814,1 кв. м с кадастровым (условным) номером 51:06:03 00 00:00:1770:111. На данное помещение зарегистрировано право собственности Карапетяна К.В. (свидетельство от 01.03.2004 серии 51-АА N 176202) и право аренды Компании (свидетельство от 31.05.2004 серии 51-АА N 193493). Таким образом, указанное помещение является объектом зарегистрированного права.

В связи с изменением (незначительным) площади помещения, внутренней конфигурации изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) не вносились. Из материалов дела не усматривается, что между сторонами имеется спор по поводу тождества помещений, а также что в результате перепланировки характеристики помещения изменились настолько, что появились основания считать его иным объектом недвижимости. Последствия произведенных арендатором изменений арендуемого имущества установлены статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и возникающие у сторон в связи с этим права и обязанности относятся к содержанию арендных отношений.

При таких обстоятельствах следует признать, что на решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности в связи с выкупом помещения данное обстоятельство не влияет, а изменения в ЕГРП в части описания объекта недвижимости могут быть внесены по заявлению правообладателя.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Таким образом, для рассмотрения настоящего спора имеет значение и суду следовало установить, исполнены ли Компанией обязательства по внесению выкупной цены, обусловленной договором от 21.04.2004. При исследовании данного вопроса необходимо дать оценку имеющемуся в материалах дела уведомлению Компании от 23.08.2006 (том 3, лист дела 36), направленному в адрес предпринимателя, в котором Компания сообщает о своем решении выкупить помещение первого этажа и внести 01.03.2007 выкупную цену за данное имущество. Направление этого уведомления ответчику представители истца в заседании кассационной инстанции не оспаривали, однако вразумительных объяснений по данному факту дать не смогли.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, поскольку отказ в иске по тем мотивам, которые изложены судом, необоснован, а дело следует передать в первую инстанцию арбитражного суда для установления всех существенных для дела обстоятельств, в зависимости от наличия которых и разрешить спор, а также распределить судебные расходы, связанные с подачей настоящей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Мурманской области от 15.06.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2006 по делу N А42-11730/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Мурманской области.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий