Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. N А56-13878/2006 Иск КУГИ к ОАО о расторжении договора аренды земельного участка не удовлетворен, поскольку суд пришел к выводу о том, что утверждение новых границ земельного участка и присвоение ему нового кадастрового номера не являются существенными изменениями обстоятельств, которые могут служить основанием для расторжения данного договора на основании норм ГК РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 февраля 2007 г. N А56-13878/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 августа 2006 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от открытого акционерного общества "Морской порт Санкт-Петербург" Бредихина А.А. (доверенность от 09.01.2007 N 7юр), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Назаровой Е.Л. (доверенность от 28.12.2006 N 9625-42), от закрытого акционерного общества "Экспрессмортранс" Рутковской О.И. (доверенность от 16.06.2006), от Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга Водовозова С.В. (доверенность от 08.09.2006 N 1-4-15542/юр),

рассмотрев 20.02.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Морской порт Санкт-Петербург" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.08.2006 (судья Хайруллина Х.Х.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2006 (судьи Ларина Т.С, Герасимова М.М., Марченко Л.Н.) по делу N А56-13878/2006,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Морской порт Санкт-Петербург" (далее - ОАО "Морской порт Санкт-Петербург") о расторжении договора от 24.09.1998 N 05/ЗД-01211 аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество закрытого типа "Экспрессмортранс" (далее - АОЗТ "Экспрессмортранс"; впоследствии - закрытое акционерное общество "Экспрессмортранс"; далее -ЗАО "Экспрессмортранс") и Комитет по градостроительству и архитектуре правительства Санкт-Петербурга (далее - КГА).

Решением от 10.08.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 07.11.2006, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе ОАО "Морской порт Санкт-Петербург", ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит решение от 10.08.2006 и постановление от 07.11.2006 отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Податель жалобы считает, что суды нарушили нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об оценке доказательств, необоснованно отказали в приостановлении производства по настоящему делу до разрешения спора по другому делу, а также неверно истолковали нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о правах на земельный участок собственника недвижимости, расположенной на данном земельном участке.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Экспрессмортранс" просит оставить судебные акты без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ЗАО "Экспрессмортранс" - доводы, приведенные в отзыве на нее. Представители КУГИ и КГА возражали против удовлетворения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, во исполнение распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 18.09.1995 N 1010-р "Об оформлении правоустанавливающих документов на землю юридическим лицам, фактически использующим земельные участки, находящиеся в государственной собственности в Санкт-Петербурге и на подчиненных территориях" распоряжением КГА от 29.10.1997 N 1092 ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" утверждены границы земельного участка площадью 9 822 кв. м расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Виндавская, дом 2, в соответствии с проектом границ землепользования, разработанным КГА, и дано предписание ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" заключить с КУГИ договор аренды данного земельного участка сроком на 49 лет.

На основании указанных актов между КУГИ (арендодатель) и ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" (арендатор) заключен договор от 24.09.1998 N 05/ЗД-01211 аренды земельного участка площадью 9 822 кв. м (кадастровый номер 78:8102:3), расположенного по названному выше адресу, сроком до 29.10.2046. Цель предоставления участка - использование принадлежащего арендатору спорткомплекса.

По договору от 25.05.2001 N МП/ЭМТ-600018, заключенному с АОЗТ "Экспрессмортранс", ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" продало принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости - здание павильона-раздевалки площадью 524 кв. м (кадастровый номер 78:8102:3:14), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, улица Виндавская, дом 2, литера Д. Запись о праве собственности АОЗТ "Экспрессмортранс" (а впоследствии и ЗАО "Экспрессмортранс") внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами серии 78-ВЛ N 291220 и серии 78-ПС N 016937.

По договору от 17.10.2003 N 889 ЗАО "Экспрессмортранс" купило у ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" иное имущество спорткомплекса (металлическую ограду, футбольное поле с газонным покрытием и предохранительную зону).

Во исполнение распоряжения правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 N 31-рп "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при межевании земель и утверждении границ фактически используемых земельных участков" распоряжением КГА от 31.03.2005 N 506 ЗАО "Экспрессмортранс" утверждены границы земельного участка площадью 9 345 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Виндавская, дом 2, литера Д, в соответствии с проектом границ землепользования, разработанным КГА, и проведенными натурными топографо-геодезическими работами. ЗАО "Экспрессмортранс" предложено заключить с КУГИ договор аренды указанного земельного участка сроком до 49 лет. Этим же распоряжением признано утратившим силу распоряжение КГА от 29.10.1997 N 1092.

На основании распоряжения КГА от 31.03.2005 N 506 между КУГИ (арендодатель) и ЗАО "Экспрессмортранс" (арендатор) заключен договор от 21.10.2005 N 05/ЗК-03863 аренды земельного участка площадью 9 345 кв. м (кадастровый номер 78:8102:6), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Виндавская, дом 2, литера Д. В качестве цели предоставления участка указано использование спортивного комплекса. Срок действия договора установлен по 30.09.2006 (пункт 3.1 договора) с возможностью продления на неопределенный срок (пункт 6.1 договора).

До заключения с ЗАО "Экспрессмортранс" договора аренды от 21.10.2005 N 05/ЗК-03863 КУГИ направил ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" предложение о расторжении договора от 24.09.1998 N 05/ЗД-01211 по соглашению сторон, в связи с чем попросил ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" подписать три экземпляра соглашения о прекращении с 30.03.2005 действия договора аренды от 24.09.1998 N 05/ЗД-01211 и вернуть КУГИ подписанные экземпляры для дальнейшего оформления (письмо от 11.08.2005 N 549/1211).

В претензии от 02.11.2005 N 909 КУГИ повторно предложил ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" расторгнуть договор аренды от 24.09.1998 N 05/ЗД-01211 или внести в него изменения в части передачи ЗАО "Экспрессмортранс" права пользования земельным участком площадью 9 345 кв.м.

В ответ на данную претензию ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" сообщило КУГИ, что оспаривает в судебном порядке договор купли-продажи от 17.10.2003 N 889 и в дальнейшем само намерено использовать земельный участок по целевому назначению, в связи с чем возражает против расторжения договора аренды от 24.09.1998 N 05/ЗД-01211 (письмо от 16.11.2005 N А-334).

Отказ от расторжения договора в добровольном порядке послужил основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что с утверждением границ вновь сформированного земельного участка и присвоением ему нового кадастрового номера прежний земельный участок, являющийся объектом спорного договора аренды, перестал существовать. Указанные факты суд признал существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и на основании статьи 451 ГК РФ расторг договор от 24.09.1998 N 05/ЗД-01211.

Оставляя решение без изменения, апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что решение от 10.08.2006 и постановление от 07.11.2006 подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Существенным изменением обстоятельств, являющихся основанием для расторжения спорного договора, суды сочли утверждение границ вновь сформированного земельного участка и присвоение земельному участку нового кадастрового номера Кассационная инстанция считает данный вывод судов ошибочным и основанным на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ. если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Анализ приведенных норм права позволяет прийти к выводу о том, что утверждение новых границ земельного участка и присвоение ему нового кадастрового номера не являются существенными изменениями обстоятельств, о которых говорится в статье 451 ГК РФ.

По смыслу данной статьи существенные изменения должны быть вызваны некими объективными, не зависящими от сторон договора обстоятельствами. Однако именно действия ОАО "Морской порт Санкт-Петербург", выразившиеся в заключении с АОЗТ "Экспрессмортранс" договора от 25.05.2001 N МП/ЭМТ-600018 купли-продажи здания, повлекли за собой возникновение у последнего прав на часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ), а следовательно, потребовали и надлежащего оформления этих прав, которому в свою очередь предшествует утверждение границ земельного участка и присвоение ему кадастрового номера.

С учетом изложенного у судов отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных КУГИ требований, в связи с чем решение от 10.08.2006 и постановление от 07.11.2006 подлежат отмене, а в иске о расторжении договора от 24.09.1998 N 05/ЗД-01211 следует отказать.

Вместе с тем кассационная инстанция считает необходимым обратить внимание на то, что ЗАО "Экспрессмортранс" как собственник здания, расположенного на спорном земельном участке, с момента регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости приобрело в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Судебные расходы, понесенные ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" в связи с подачей апелляционной и кассационной жалоб, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с КУГИ.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от

10.08.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2006 по делу N А56-13878/2006 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в пользу открытого акционерного общества "Морской порт Санкт-Петербург" 2 000 руб. судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова А.В. Кадулин

И.В. Сергеева