Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 декабря 2002 г. N А21-2688/02-С2 Дело по иску Администрации к Предпринимателю о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пеней, обязании снести самовольно возведенную на арендованном земельном участке постройку направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, суду необходимо установить, допустил ли арендатор нарушения условий договора, которые согласно его пункту являются основанием для расторжения договора по требованию арендодателя; кем и на каком основании было начато строительство вышеуказанной постройки

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 25 декабря 2002 г. N А21-2688/02-С2

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Шпачевой Т.В.,

при участии от администрации - Кушнерезой Е.П. (доверенность от 23.12.2002 N 2521), от предпринимателя Щеглова В.И. - Ибрагимовой О.А. (доверенность от 17.12.2002),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации Балтийского городского округа Калининградской области на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Калининградской области от 09.10.2002 по делу N А21-2688/02-С2 (судьи Лукашов В.А., Сергееза И.С, Кульпин В.Н.,

установил:

Администрация Балтийского городского округа Калининградской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к предпринимателю Щеглову Василию Ивановичу (свидетельство о государственной регистрации от 19.07.95 N 1151) о расторжении договора от 05.06.2000 аренды земельного участка площадью 272 кв.м, расположенного в районе выхода на центральный пляж по ул. Чехова в г. Балтийске, взыскании 15178 руб. 80 коп., в том числе 8860 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.01.2001 по 10.03.2002 и 6318 руб. 59 коп. пеней за просрочку платежей, обязании снести самовольно возведенную на арендованном земельном участке постройку.

Решением от 02.07.2002 (судья Конева В.В.) с ответчика взыскано 8860 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате, 100 руб. пеней, уменьшенных з соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды от 05.06.2000 расторгнут, ответчик обязан снести постройку, расположенную на спорном земельном участке.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.10.2002 решение от 02.07.2002 отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление от 09.10.2002 ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение от 02.07.2002. По мнению подателя жалобы, существенные нарушения Щегловым В.И. своих обязательств, что в соответствии с пунктом 6.1.1 договора является основанием для его досрочного расторжения по требованию арендодателя, подтверждаются материалами дела; расчет задолженности произведен администрацией 'исходя из условий договора и фактического использования земельного участка арендатором в течение всего расчетного периода; объект, расположенный на спорном земельном участке, является самовольной постройкой, поскольку разрешение на его строительство в установленном порядке получено не было, земельный участок предоставлялся в аренду для организации сезонного кафе, а не под строительство и подлежит сносу.

Предприниматель Щеглов В.И. в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, ссылаясь на то, что приобрел не завершенное строительством кафе по договору купли-продажи у товарищества с ограниченной ответственностью "ВКУБ" (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью, далее - ООО "ВКУБ") с согласия администрации; что разрешение на строительство выдавалось прежнему владельцу - ООО "ВКУБ", в связи с чем ответчику уже не требовалось его получать; что вследствие покупки объекта недвижимого имущества ответчик приобрел и право пользования соответствующей частью земельного участка; что условия договора аренды он не нарушал.

В судебном заседании представитель администрации поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель предпринимателя Щеглова В.И. против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон, кассационная инстанция, пришла к выводу, что и решение, и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Как следует из материалов дела, между администрацией и предпринимателем Щегловым В.И. заключен договор от 05.05.2000 аренды выше адресу, под размещение двух торговых киосков, торгового павильона и организацию сезонного кафе сроком до 31.12.2000.

На данном участке расположен объект незавершенного строительства - кафе "Голубая устрица", - приобретенный предпринимателем Щегловым В.И. у ООО "ВКУБ" по договору купли-продажи от 12.03.99.

Поскольку по истечении определенного в договоре аренды срока ответчик земельный участок не возвратил и продолжал им пользоваться, договор аренды от 05.06.2000 в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно пункту 6.1.1 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором условий о внесении арендной платы, невыполнения работ по благоустройству прилегающей территории, а также неэффективного и нерационального использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, ухудшения в результате хозяйственной деятельности арендатора экологической и санитарной обстановки на арендуемом участке и прилегающих территориях.

Администрация, ссылаясь на то, что предприниматель Щеглов В.И. допустил указанные нарушения, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционная инстанция исходила из того, что нарушений условий договора, которые могли бы быть признаны существенными и служить основанием для его расторжения, со стороны арендатора не имелось.

В подтверждение надлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы и отсутствия задолженности по платежам суд апелляционной инстанции сослался на представленные ответчиком квитанции Сбербанка РФ. Однако сами квитанции в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом не исследованы всесторонне, полно и непосредственно, не дана оценка каждой из них в отдельности. Несмотря на то, что по одним из квитанций денежные средства перечислялись уже после вынесения решения по данному делу (от 24.07.2002 на сумму 1300 руб. и от 05.09.2002 на сумму 1255 руб. 27 коп.), а по другим ответчик перечислил суммы, взысканные с него решением Арбитражного суда Ленинградской области от 16.10.2001 по делу N 5041 (от 26.11.2001 на сумму 903 руб. 95 коп., 145 руб. 22 коп. и 2000 руб. 60 коп.), суд апелляционной инстанции не указал в постановлении мотивы, по которым он принял эти квитанции в качестве доказательств надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции в этой части не соответствует имеющимся в деле материалам.

Что касаемся нарушения арендатором других условий договора (невыполнение работ по благоустройству участка, ухудшение экологической и санитарной обстановки), то апелляционная инстанция не посчитала их существенными основаниями для расторжения договора.

Однако согласно статье 619, пункту 2 части второй статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основания расторжения договора по требованию одной стороны могут быть установлены договором. В качестве таких оснований пунктом 5.1.1 договора от 05.06.2000 предусмотрены названные выше нарушения. Поскольку апелляционная инстанция не опровергла наличие таких нарушений со стороны арендатора, ее вывод об отсутствии оснований для расторжения договора противоречит упомянутым правовым нормам.

Апелляционная инстанция посчитала необоснованным довод администрации о том. что находящийся на земельном участке объект является самовольной постройкой, так как доказательств самовольного строительства суду не представлено, данный объект возводился его прежним владельцем - ООО "ВКУБ".

Между тем согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является строение, сооружение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие правомерность строительства кафе: разрешение на строительство, выданное компетентным органом, проектно-сметная документация. В то же время документы, представленный администрацией как доказательства нарушения, по ее мнению, ответчиком градостроительных и иных норм и правил, судом не исследовались.

При таких обстоятельствах вопрос о статусе находящегося на спорном земельном участке сооружения также подлежит выяснению.

Решение суда не может быть оставлено е силе, так как суд первой инстанции, удовлетворив иск, не исследовал в достаточной степени обстоятельства возведения постройки на арендованном земельном участке.

При новом рассмотрении дела суду необходимо на основании всестороннего, полного и объективного исследования как имеющихся в деле, так и дополнительно представленных сторонами доказательств установить, допустил ли арендатор нарушения условий договора аренды от 05.06.2000, которые согласно его пункту 6.1.1 являются основанием для расторжения договора по требованию арендодателя; кем и на каком основании было начато строительство; что являлось предметом договора купли-продажи от 12.03.99, заключенного между ООО "ВКУБ" и предпринимателем Щегловым В.И. (объект с какими идентифицирующими признаками, в какой степени незавершенности строительства); определить правовой статус объекта, находящегося на земельном участке. Для наиболее полного выяснения обстоятельств дела суду целесообразно обсудить вопрос о привлечении к участию в деле ООО "ВКУБ".

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 02.07.2002 и постановление апелляционной инстанции от 09.10.2002 Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-2688/02-С2 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергееза И.Л. Грачева

Т.В. Шпачева