Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 марта 2007 г. N А21-663/2006 Дело по иску Предпринимателя к ООО об обязании Управления зарегистрировать право собственности на нежилое помещение направлено на новое рассмотрение, так как, в частности, суд апелляционной инстанции сослался на то, что не создан объект общей долевой собственности, в связи с чем не подлежат применению положения гражданского законодательства о переходе права собственности, данный вывод неправомерен, поскольку спорное помещение, находящиеся в построенном торговом комплексе, являются результатом инвестиционной деятельности, а отношения между субъектами данной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого в соответствии с ГК РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 марта 2007 г. N А21-663/2006

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06 февраля 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от Корякиной Л.И. ее представителя Галактионова Е.Б. (доверенность от 13.02.2006),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Корякиной Любови Ивановны на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2006 по делу N А21-663/2006 (судьи Герасимова М.М., Ларина Т.С, Марченко Л.Н.),

установил:

Предприниматель Корякина Любовь Ивановна (свидетельство от 11.08.2004 серии 39 N 000779766) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДЛ" (далее - ООО "ДЛ") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - Управление Росрегистрации) об обязании Управления Росрегистрации зарегистрировать право собственности истца на 69,18 кв. м площади, расположенной на втором этаже административно-торгового комплекса "Меркурий" по адресу: Калининград, Ленинский пр., д. 67-б, на основании акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, постановления мэра г. Калининграда, договора от 20.08.99 о долевом участии в строительстве, акта приема-передачи от 18.06.2003.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматель уточнила заявленные требования и просила суд принять решение о регистрации за ней права собственности на помещение площадью 51,8 кв. м на втором этаже здания по указанному адресу, лит. XVI, на основании тех же документов.

Решением от 09.06.2006 (судья Мельник И.А.) иск удовлетворен.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2006 решение от 09.06.2006 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Корякина Л.И. просит отменить указанное постановление, ссылаясь на нарушение апелляционной инстанцией норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд необоснованно не принял акт от 18.06.2003 передачи помещения, составленный до ввода торгового комплекса в эксплуатацию, как доказательство передачи ответчиком помещения в собственность истцу: административно-торговый комплекс принят в эксплуатацию в установленном порядке, поскольку акт государственной приемочной комиссии представлен ответчиком на утверждение только в декабре 2005 года после подписания его всеми членами комиссии, а постановление мэра г. Калининграда от 23.01.2006 не отменено и не признано недействительным.

Первоначально рассмотрение кассационной жалобы было назначено на 06.02.2007, однако ввиду неявки в судебное заседание представителей ООО "ДЛ" и Управления Росрегистрации и отсутствия у суда доказательств их надлежащего уведомления о времени и месте рассмотрения жалобы кассационная инстанция, не приступая к рассмотрению жалобы по существу, определением от 06.02.2007 отложила ее рассмотрение на 13.03.2007.

В настоящем судебном заседании представитель Корякиной Л.И. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Представитель Корякиной Л.И. передал суду отзыв Управления Росрегистрации, в котором регистрирующий орган поддерживает доводы кассационной жалобы, указывая, что государственная регистрация права собственности участника долевого строительства производится на основании документов, передаваемых застройщиком, а первичная регистрация права собственности за застройщиком на весь объект, созданный с участием средств дольщиков, не предусмотрена.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей с надлежащим образом оформленными полномочиями в суд не направили.

Для представления интересов ООО "ДЛ" в заседание явился адвокат, предъявив в качестве доказательства своих полномочий ордер. Согласно части третьей статьи 61 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочия адвоката на ведение дела в арбитражном суде удостоверяются в соответствии с федеральным законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" полномочия адвоката, участвующего в качестве представителя доверителя в конституционном, гражданском и административном судопроизводстве, а также в качестве представителя или защитника доверителя в уголовном судопроизводстве и производстве по делам об административных правонарушениях, регламентируются соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 2 той же статьи в случаях, предусмотренных федеральным законом, адвокат должен иметь ордер на исполнение поручения, выдаваемый соответствующим адвокатским образованием; в иных случаях адвокат представляет доверителя на основании доверенности. Поскольку в главе 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствует указание на возможность представления адвокатом интересов доверителя в арбитражном суде на основании ордера, полномочия адвоката должны быть удостоверены доверенностью, оформленной в соответствии с требованиями статей 61, 62 упомянутого Кодекса. С учетом изложенного адвокат не был допущен судом к участию в судебном заседании в качестве представителя ООО "ДЛ".

При изложенных обстоятельствах в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание ответчиков не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "ДЛ" и Корякина Л.И. (инвестор) заключили договор от 20.08.99 о долевом участии в строительстве административно-торгового комплекса, расположенного по адресу: Калининград, Ленинский пр., д. 67-69.

В соответствии с условиями договора инвестор принимает участие в инвестировании строительства здания комплекса путем внесения в шесть этапов денежной суммы, эквивалентной 67 105 долларам США, а общество обязуется передать ему в собственность после ввода здания в эксплуатацию помещения общей площадью 69,18 кв. м согласно прилагаемой схемы-плана II этажа для использования под торговый комплекс и помещения подвала общей площадью 42,4 кв. м согласно прилагаемой схемы-плана подвальных помещений.

По акту приема-передачи от 18.06.2003 общество передало инвестору помещение площадью 69,18 кв. м на II этаже строящегося административно-торгового комплекса для разработки дизайнерского проекта, размещения торгового оборудования и мебели.

По окончании строительства проведен технический учет помещений, в результате которого площадь спорного помещения составила 51,8 кв. м.

Согласно акту государственной приемочной комиссии от 15.07.2003, утвержденному постановлением мэра г. Калининграда от 23.01.2006 N 116, принят в эксплуатацию законченный строительством пятиэтажный административно-торговый комплекс (1 очередь) общей фактической площадью 1595,4 кв. м по указанному выше адресу.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 10.07.2006 по делу N А21-45/2006 ООО "ДЛ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим назначена Лапидус Раиса Викторовна.

Предприниматель, ссылаясь на то, что исполнила обязательства по договору о долевом участии в строительстве, однако ООО "ДЛ" неправомерно уклоняется от представления документов для государственной регистрации ее права собственности на спорные помещения, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, апелляционная инстанция сослалась на то, что акт от 18.06.2003 о передаче помещения предпринимателю не может рассматриваться как акт о передаче помещения в собственность предпринимателю, поскольку составлен до ввода здания в эксплуатацию; в установленном порядке объект в эксплуатацию не введен; поскольку объект общей долевой собственности как объект гражданских прав в установленном порядке не создан, суд первой инстанции при удовлетворении иска неправильно применил статьи 218, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статью 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Кассационная инстанция не может признать данные выводы соответствующими нормам права и имеющимся в деле доказательствам. В соответствии с пунктами 1.1, 3.2 договора от 20.08.99 после ввода здания в эксплуатацию ООО "ДЛ" передает инвестору в собственность помещение определенной площади в счет перечисленных дольщиком денежных средств. Как о видно из материалов дела, на основании акта от 18.06.2003 помещение поступило во владение истца, данных о том, что имущество было возвращено ответчику или другим лицам, либо выбыло из фактического владения истца по иным причинам, в деле не имеется.

Поскольку под "передачей в собственность" понимается правовая оценка передачи имущества, а исходя из оснований заявленного иска имеет значение фактическая передача имущества одной стороной по договору другой, ссылка суда на составление акта от 18.06.2003 до утверждения акта ввода комплекса в эксплуатацию как на одно из оснований для отказа в иске представляется неправомерной.

Указание апелляционной инстанции на ненадлежащую приемку здания в эксплуатацию также не может быть признано обоснованным, так как постановление мэра Калининграда от 23.01.2006 N 116 об утверждении акта государственной приемочной комиссии не отменено, в установленном порядке недействительным не признано, оснований считать его недействующим либо не подлежащим применению не имеется.

Суд апелляционной инстанции сослался также на то, что не создан объект общей долевой собственности, в связи с чем не подлежат применению положения гражданского законодательства о переходе права собственности на имущество.

С данным выводом также нельзя согласиться.

В обоснование заявленных требований Корякина Л.И. ссылалась на исполнение обязательств по договору о долевом участии в строительстве как на основание возникновения у нее права собственности на построенные нежилые помещения.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также смешанный договор, содержащий элементы различных договоров. Права и обязанности сторон определяются условиями заключенного ими договора.

По договору о долевом участии в строительстве административно-торгового комплекса, заключенному с ООО "ДЛ", истица взяла на себя обязательство проинвестировать строительство в определенной части, а ООО "ДЛ" (застройщик) - по окончании строительства передать в собственность инвестора конкретные помещения. Из условий договора не следует, что стороны договорились о создании торгового комплекса как общего имущества, на которое возникает право общей долевой собственности инвесторов и застройщика, либо что право собственности на весь построенный объект, в том числе на инвестируемые предпринимателем помещения, по окончании строительства возникает у застройщика.

Спорные нежилые помещения, находящиеся в построенном административно-торговом комплексе, являются результатом инвестиционной деятельности, правовые и экономические основы которой определены Федеральными законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Согласно статье 8 названного Закона отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает мотивы, по которым апелляционный суд отказал в иске, не основанными на нормах права и материалах дела, в связи с чем постановление апелляционной инстанции подлежит отмене.

Решение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе, поскольку суд первой инстанции удовлетворил исковые требования на основании пункта 2 статьи 218, статей 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения, связанные с переходом права собственности на недвижимость от одного лица к другому. Однако определение подлежащих применению правовых норм в данном случае зависит от разрешения вопроса о том, служит ли договор долевого участия в строительстве основанием возникновения у истца права собственности на нежилые помещения в соответствии с пунктом 1 статьи 218 названного Кодекса как на вновь созданное имущество либо в соответствии с пунктом 2 той же статьи этот договор является сделкой об отчуждении имущества, уже введенного в гражданский оборот и приобретаемого на вторичном рынке.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция пришла к выводу, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо уточнить у предпринимателя предмет заявленных требований, поскольку в описательной части решения и постановления апелляционной инстанции указано также на предъявление требования о признании права собственности, в то время как из имеющихся в деле письменных заявлений истца не усматривается, что такое требование заявлялось; дать надлежащую правовую оценку договору о долевом участии в строительстве, на основании которого заявлены требования; проверить исполнение сторонами обязательств по договору; определить, можно ли отнести торговый комплекс на момент рассмотрения иска к объектам незавершенного строительства или считать принятым в эксплуатацию; установить, какие права истца оспорены или нарушены, в зависимости от этого - могут ли они быть защищены или восстановлены избранным предпринимателем способом защиты; распределить судебные расходы, связанные с подачей настоящей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 09.06.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2006 по делу N А21-663/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий