Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. N А26-6517/2006-17 Дело по заявлению ЗАО о признании недействительным решения ФРС об отказе в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости и обязании ответчика осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на данный объект недвижимости с последующей регистрацией перехода права собственности на объект к Гражданину направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, в материалах дела отсутствует заявление Общества о регистрации его права собственности на объект недвижимости, из которого можно было бы усмотреть, по какому правовому основанию Общество считает себя собственником объекта

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 апреля 2007 г. N А26-6517/2006-17

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 февраля 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В.,

при участии от Управления федеральной регистрационной службы по Республике Карелия Смирнова А.В. (доверенность от 20.10.06), от ЗАО "ПАК" Анисимовой К.И. (доверенность от 02.04.07),

рассмотрев 04.04.07 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления федеральной регистрационной службы по Республике Карелия на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.10.06 по делу N А26-6517/2006-17 (судья Тойвонен И.Ю.),

установил:

Закрытое акционерное общество "ПАК" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании недействительным решения государственного регистратора Учреждения по государственной регистрации прав на недвижимость (Кондопожский филиал) от 26.05.06 об отказе в государственной регистрации права собственности заявителя на одноэтажное сборно-щитовое здание дачного домика (незавершенного строительством), расположенное в Кондопожском районе Республики Карелия в районе бывшего населенного пункта Кеняки на территории Петровской сельской Администрации и обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на вышеуказанный объект недвижимости с последующей регистрацией перехода права собственности на объект к гражданину Анисимову Игорю Юрьевичу.

В качестве ответчика к участию в деле привлечено Управление федеральной регистрационной службы по Республике Карелия (далее - Управление).

Решением от 30.10.06 заявление удовлетворено. Признано недействительным как не соответствующее Федеральному Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решение Управления (в лице Кондопожского филиала) от 26.05.06 N 03/020/2005-65,66 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Суд обязал Управление не позднее месячного срока со дня вступления решения в законную силу осуществить действия по государственной регистрации права собственности Общества на одноэтажное сборно-щитовое здание дачного домика (незавершенного строительством), расположенное в Кондопожском районе Республики Карелия в районе бывшего населенного пункта Кеняки на территории Петровской сельской Администрации (технический паспорт инвентарный N 4 зарегистрирован Государственным унитарным предприятием Республики Карелия Республиканский центр "Недвижимость" (далее - Центр) по реестру N 39н, план - справка N 181266, выдана 07.11.2005) и рассмотреть вопрос о последующей государственной регистрации перехода права собственности на вышеназванный объект от Общества к гражданину Анисимову И.Ю.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе Управление просит отменить решение от 30.10.06, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, поскольку заявление Общества было подано в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд должен был только оценить действия Управления по проверке представленных на государственную регистрацию документов и законность вынесенного решения, однако суд по собственной инициативе сделал вывод о принадлежности спорного объекта Обществу на праве собственности, нарушив тем самым требования статей 168, 170 и 200 АПК РФ. Податель жалобы считает, что вынесенное им решение об отказе в удовлетворении заявления Общества было принято в соответствии с действующим законодательством.

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "ПАК" просит оставить жалобу без удовлетворения, считая решение арбитражного суда законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Управления подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, и уточнил, что просит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления. Представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (продавец) и гражданином Анисимовым И.Ю. (покупатель) 28.12.01 заключен договор купли-продажи дачного дома (незавершенного строительства) одноэтажного, сборно-щитового, общей площадью 43,5 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 0,2 га Кондопожского района Республики Карелия.

Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание незавершенного строительством дачного дома, одновременно подав заявление о государственной регистрации перехода права собственности на указанный дом к Анисимову И.Ю.

Уведомлением от 27.12.05 регистрирующий орган сообщил о приостановлении государственной регистрации, указав, в частности, на отсутствие у заявителя государственного акта, удостоверяющего право пользования земельным участком под объектом и на необходимость уточнения объекта, являющегося предметом договора от 28.12.01.

Сообщением от 26.05.06 N 03/020/2005-65,66 Управление отказало в государственной регистрации, сославшись на не представление Обществом государственного акта установленного образца, оформленного надлежащим образом и удостоверяющего права Общества на земельный участок под объектом.

Сославшись на неправомерность названного сообщения, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

Между Обществом (покупатель) и турбазой "Косалма" (продавец) 30.12.92 заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатель приобрел приют "Кеняки". Согласно пунктам 2,3,7 договора, продавец обязался предоставить покупателю всю имеющуюся техническую документацию, а также решение об отводе земельного участка в срок до 31.12.92. С передачей указанного в договоре объекта к покупателю переходят все права собственника (л.д. 12). Приемо-сдаточный акт подписан сторонами 30.12.92. Обществу переданы здание приюта "Кеняки", техническая документация на здание приюта, акт об отводе земельного участка (л.д. 17).

Распоряжением мэра города Кондопоги от 11.01.93 N 20-р за Обществом закреплен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 0,2 га в районе д. Кеняки под туристическую базу (л.д. 20).

Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Республики Карелия города Кондопоги 15.07.97 Обществу выдано разрешение N 47-13-97 на выполнение строительно-монтажных работ 4-х комнатного дачного дома с баней для туристов, расположенного по адресу - район деревни Кеняки. Срок действия разрешения до 01.09.2000 (л.д. 18).

Республиканским государственным центром "Недвижимость" на основании распоряжения от 11.01.93 N 20-р и разрешения от 15.07.97 N 47-13-97 Обществу выдано регистрационное удостоверение от 30.09.99 N 001159 об осуществлении государственного учета в отношении объекта - дачного домика (незавершенного строительства). Технический паспорт N 4, запись в реестровой книге N 1-Н (л.д. 19).

В выданном Обществу техническом паспорте указана площадь отведенного для эксплуатации дачного домика земельного участка (0,2 га), площади и объемы основного здания дачного домика и вспомогательных сооружений, описание конструктивных элементов здания, местонахождение объекта определено территорией бывшего населенного пункта Кеняки Петровской сельской администрации Кондопожского района.

Центром на основе проведенной 27.09.05 инвентаризации и обследования в натуре 07.11.05 изготовлена план-справка N 181266, согласно которой спорный объект поименован как одноэтажное сборно-щитовое здание дачного домика (незавершенного строительством). Наименование объекта определено на основе проведенного натурного обследования с учетом использованных при строительстве объекта строительных материалов.

Указанные выше обстоятельства арбитражный суд расценил как доказательства того, что Общество является владельцем (собственником) объекта недвижимости - незавершенного строительством одноэтажного сборно-щитового дачного домика (со вспомогательными сооружениями) в силу заключенного и исполненного договора от 30.12.92.

Суд кассационной инстанции находит решение арбитражного суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.

Статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены основания приобретения права собственности.

Пунктом 1 названной правовой нормы предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Однако арбитражным судом не установлено определенно, по какому из двух названных оснований у Общества возникло право собственности, отказ в регистрации которого признан недействительным. В материалах дела отсутствует заявление Общества о регистрации его права собственности на объект недвижимости, из которого можно было бы усмотреть, по какому правовому основанию Общество считает себя собственником объекта.

Суд в равной мере сослался как на договор купли-продажи от 30.12.92, так и на доказательства, подтверждающие, по мнению суда, законность проведения истцом строительных работ на данном объекте.

Если исходить из условий договора купли-продажи от 30.12.92, то необходимо отметить, что его предметом являлся приют "Кеняки" без указания на то, что объект является незавершенным строительством, в то время как Общесву отказано в регистрации права собственности на иной объект - незавершенное строительством одноэтажное здание дачного домика.

Документы (техническая документация на здание и акт об отводе земельного участка), переданные Обществу по акту от 30.12.92, в дело не представлены.

В то же время применительно к положениям пункта 2 статьи 218 ГК РФ, делая вывод о том, что Общество приобрело право собственности на созданный им самим объект незавершенного строительства, арбитражный суд должен был установить что данный объект создавался Обществом с соблюдением установленного законом порядка.

Как установлено статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации. Именно с этого момента оно включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок. При возникновении намерения совершения сделки в отношении данного имущества объект незавершенного строительства в правовом смысле приобретает статус недвижимого при условии осуществления государственной регистрации прав на него за лицом, создающим этот объект.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых бе несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для отнесения объекта к недвижимому имуществу необходимо, чтобы это объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Статьей 25 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственно регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Право собственности на объект незавершенного строительств регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем права собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих прав пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Из распоряжения мэра г. Кондопоги от 11.01.93 N 20-р, на которое сослался арбитражный суд, не следует, что земельный участок предоставлен Обществу для строительства.

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что арбитражным судом не исследованы обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, а выводы арбитражного суда, касающиеся правовых оснований возникновения права собственности Общества на объект недвижимости, противоречивы и сделаны арбитражным судом без учета названных выше норм материального права.

Кроме того, указывая в мотивировочной части решения на то, что отказ в государственной регистрации права собственности "не в полной мере соответствует действующему законодательству, в том числе, и Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", арбитражный суд не указал, каким именно правовым нормам противоречит оспариваемый Обществом отказ в государственной регистрации.

При новом рассмотрении арбитражному суду надлежит учесть вышеизложенное и принять законное решение по существу спора.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.10.06 по делу N А26-6517/2006-17 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий Судьи

Е.В. Коняева Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева