Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 мая 2007 г. N А21-155/2006 Дело по иску ЗАО к Мэрии и Гражданину о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды городских земель, заключенного ответчиками, путем обязания Мэрии вернуть второму ответчику денежные средства, полученные по названному договору аренды, а ЗАО - земельные участки под нежилыми помещениями, направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал вопрос о правомерности предоставления земельных участков в аренду второму ответчику под принадлежащими ему нежилыми помещениями и о соответствии оспариваемого договора требованиям норм земельного права

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 мая 2007 г. N А21-155/2006

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В.,

при участии от Куликовой Г.В. - Борисенко Н.И. (доверенность от 19.05.2007), Иванова С.В. (доверенность от 22.02.2006),

рассмотрев 23.05.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Запрынпрод" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.11.2006 (судья Широченко Д.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2007 (судьи Кашина ТА. Попова Н.М., Полубехина Н.С.) по делу N А21-155/2006,

установил:

Закрытое акционерное общество "Запрынпрод" (далее - ЗАО "Запрынпрод") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к мэрии города Калининграда (далее - Мэрия) и гражданке Куликовой Галине Владимировне с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 05.05.2005 N 006968 аренды городских земель, заключенного ответчиками, путем обязания Мэрии вернуть Куликовой Г.В. денежные средства, полученные по названному договору аренды, а ЗАО "Запрынпрод" - земельные участки площадью 0.0153 га, 0.0163 га и 0.0092 га под нежилыми помещениями - секцией E-I из литеры Е, секцией Д-ll из литеры Д и секцией Г-III из литеры Г.

Решением от 14.11.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.02.2007, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ЗАО "Запрынпрод" просит отменить названные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судами норм материального и процессуального права (статей 6, 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 264, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 43 Земельного кодекса Российской Федерации). Податель жалобы указывает на следующее: на основании пункта 9.1 договора аренды от 22.10.96 изменение его условий возможно только по обоюдному соглашению сторон пунктом 2.5 дополнительного соглашения от 21.05.2001 к этому же договору истцу представлено право передавать в субаренду земельные участки на территории рынка под объекты торговли; следовательно, Мэрия не имела права без согласия истца (арендатора) вносить изменения в договор аренды, уменьшая арендуемую площадь земельного участка; Куликова Г.В. должна была реализовать свое право на пользование земельным участком путем заключения с истцом договора субаренды участка, на котором находятся принадлежащие ей строения.

В отзывах на кассационную жалобу Куликова Г.В. и Мэрия просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными

В судебном заседании представители Куликовой Г.В. поддержали доводы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Мэрия в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству города Калининграда (арендодатель) и акционерное общество закрытого типа "Торгово-промышленная компания "Нефтек-Маркет-Вест" (далее - АОЗТ "ТПК "Нефтек-Маркет-Вест", арендатор) 22.10.96 заключили договор N 000860. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставил арендатору в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,9889 га по улице Дзержинского в Московском районе Калининграда под реконструкцию продовольственного рынка в границах, обозначенных в приложении 1 к договору.

В связи с изменением организационно-правовой формы арендатора соглашением от 10.01.99 стороны изменили наименование арендатора по договору, заменив АОЗТ "ТПК "Нефтек-Маркет-Вест" его правопреемником - ЗАО "Запрынпрод". Правопреемство указанных лиц установлено также при рассмотрении дела N А21-3387/04-С2 по иску Мэрии к ЗАО "Запрынпрод" об обязании ЗАО "Запрынпрод" внести изменения и дополнения в договор от 22.10.96 N 000860.

Стороны заключили соглашения от 01.03.2001 N 000860-2 и от 07.02.2003 N 0860-4 об изменении и дополнении договора аренды от 22.10.96, согласно которым пункт 1.1 договора был изложен в следующей редакции: "арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 39:15:140909:0023 площадью 1,2369 га, земельный участок с кадастровым номером 39:15:140909:0020 площадью 0,1149 га под территорию рынка и земельный участок с кадастровым номером 39:15:140909:0015 площадью 0.0944 га под территорию совместного использования по улице Дзержинского в Московском районе города Калининграда в границах, обозначенных в приложении к настоящему договору".

ЗАО "Запрынпрод", ссылаясь на наличие у него права аренды данных участков, оспаривает действительность заключенного ответчиками договора от 05.05.2005 N 006968 аренды городских земель и просит суд применить последствия недействительности названной сделки, указывая на то. что переданные Куликовой Г.В. в аренду участки являются частью арендованного истцом земельного участка, занятого рынком Московского района города Калининграда.

Арбитражный суд обеих инстанций отказал в удовлетворении иска, не усмотрев оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной.

Кассационная инстанция считает, что при рассмотрении настоящего спора суд не исследовал все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора.

Как следует из материалов дела, Куликова Г.В. по договору купли-продажи от 01.03.2004 приобрела у предпринимателя Борисенко Нины Ивановны четыре объекта, расположенных на земельном участке по адресу: Калининград, ул. Дзержинского, д. 79.

Ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющую гражданам и юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых объектами недвижимости названных лиц, Куликова Г.В. обратилась в Управление земельных отношений Комитета муниципального имущества города Калининграда с заявлением о предоставлении в аренду земельных участков, на которых находятся принадлежащие ей объекты недвижимости.

В результате землеустроительных работ земельный участок по адресу: Калининград, ул. Дзержинского, д. 79, с кадастровым номером 39:15:140909:0023 площадью 1,2369 га был размежеван и разделен на несколько самостоятельных земельных участков, поставленных на кадастровый учет.

Согласно выписке из государственного земельного кадастра от 04.04.2006 земельный участок с кадастровым номером 39:15:140909:0023 прекратил существование в связи с образованием земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:140909:0028, 39:15:140909:0029, 39:15:140909:0030, 39:15:140909:0031, 39:15:140909:0032, 39:15:140909:0035 (л.д. 66).

Мэрия со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации заключила с Куликовой Г. В. договор от 05.05.2005 N 006968 аренды трех земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:140909:0029 (площадью 0,0153 га). 39:15:140909:0030 (площадью 0,0163 га), 39:15:140909:0031 площадью 0,0092 га. Согласно пункту 1.3 названного договора земельные участки предоставлены под магазин, под нежилое здание, используемое под кафе, и под склад, используемый под торговую деятельность.

Между тем согласно имеющимся в деле свидетельствам о государственной регистрации права от 27.04.2004 серии 39-АА N 220816 - 220819 в собственности Куликовой Г. В. находятся нежилое помещение - секция E-I из литеры Е общей площадью 58,5 кв.м, нежилое помещение - секция Д-ll из литеры Д общей площадью 29 кв.м, нежилое здание - литера Д1 общей площадью 54,3 кв.м и нежилое помещение - секция Г-III из литеры Г общей площадью 41,3 кв.м.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом Российской Федерации и зависит от вида названных объектов.

Согласно пункту 3 статьи 36 названного Кодекса в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено данным Кодексом, федеральными законами.

Другой порядок прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время не установлен.

В свидетельствах о государственной регистрации прав указано, что в собственности Куликовой Г.В. находятся нежилые помещения из литер Е, Д, Г, расположенные по адресу: Калининград, ул. Дзержинского, д. 79.

Суд не исследовал вопрос о правомерности предоставления земельных участков в аренду Куликовой Г.В. под принадлежащими ей нежилыми помещениями с учетом положений пункта 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и о соответствии оспариваемого договора требованиям названной нормы права Представители Куликовой Г.В. в судебном заседании кассационной инстанции пояснили, что литеры Е, Д, Г наряду с другими литерами представляют собой единое строение, нежилые помещения в которых принадлежат разным лицам.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что решение от 14.11.2006 и постановление от 26.02.2007 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; проверить, соответствует ли оспариваемый договор требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации; установить, имеет ли Куликова Г.В. статус предпринимателя, поскольку в материалах дела такие сведения отсутствуют; по результатам рассмотрения спора распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 14.11.2006 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2007 по делу N А21-155/2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева