Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июня 2007 г. N А13-10549/2006-04 Дело по иску Прокурора к Администрации, Комитету, ООО о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды нежилого здания и о применении последствий недействительности сделки направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, суд не проверил, какой из возможных способов перечисления арендной платы фактически использовался сторонами и применялось ли условие о взаимозачетах, поступали ли денежные средства от арендатора в счет арендной платы, исполнялся ли договор в части проведения зачетов и мог ли он быть заключен без включения названного условия

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 18 июня 2007 г. N А13-10549/2006-04

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М., при участии от ООО "Павлин и Д" Романычева Е.А. (доверенность от 07.06.2007), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Павлин и Д" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 09.02.2007 по делу N А13-10549/2006-04 (судья Кургин А.Ф.),

установил:

Заместитель прокурора Вологодской области обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Вологды (далее - КУМИ), Комитету жилищно-коммунального хозяйства и транспорта администрации г. Вологды (далее - Комитет ЖКХиТ), обществу с ограниченной ответственностью "Павлин и Д" (далее - ООО "Павлин и Д") о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 29.12.2001 N 32/13 аренды нежилого одноэтажного кирпичного здания и о применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований прокурор со ссылкой на статьи 168, 173 Гражданского кодекса Российской Федерации указал на то, что условия договора о возможности зачета стоимости работ по консервации, проектированию, капитальному ремонту, реставрации здания в счет арендной платы противоречат положениям бюджетного законодательства; договор, по сути являющийся договором подряда, заключен КУМИ и Комитетом ЖКХиТ, не наделенными функциями заказчика по строительству и капитальному ремонту здания, с превышением полномочий.

Определением от 04.12.2006 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация города Вологды (далее - Администрация), а КУМИ исключен из числа ответчиков.

Решением от 09.02.2007 договор от 29.12.2001 признан недействительным; в применении последствий недействительности сделки отказано, поскольку арендованное здание на день рассмотрения спора не выбыло из муниципальной собственности.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

ООО "Павлин и Д" в кассационной жалобе просит отменить названное решение, ссылаясь на нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в рассмотрении дела в отсутствие ООО "Павлин и Д", не извещенного надлежащим образом о судебном заседании, а также на неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, суд не указал, в чем КУМИ и Комитет ЖКХиТ превысили свои полномочия, какие нормы правовых актов были ими нарушены; суд не применил статью 14 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", предоставляющую лицам, обеспечившим выполнение работ по сохранению памятника, право на уменьшение арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат; положения Бюджетного кодекса Российской Федерации не содержат запрета на проведение зачета.

В судебном заседании представитель ООО "Павлин и Д" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУМИ (арендодатель), Комитет ЖКХиТ (балансодержатель) и 000 "Торговый Дом "Великий Устюг" (арендатор, далее - ООО "ТД "Великий Устюг") заключили договор от 29.12.2001 N 32/13 аренды нежилого одноэтажного кирпичного здания - объекта исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения общей площадью 206,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Вологда, ул. Чернышевского, д. 33, на срок с 01.01.2002 по 31.12.2050 для использования под предприятие общественного питания.

Пунктом 10 договора на арендатора возложена обязанность в течение трех лет с момента подписания договора произвести капитальный ремонт здания.

Согласно пункту 12 договора в период капитального ремонта и реставрации здания арендная плата уплачивается по ставкам, установленным решениями Вологодской городской Думы, в следующем порядке: ежеквартально путем проведения взаимозачетов стоимости работ в счет арендной платы в соответствии с установленным порядком (пункт 12.1); в случае невыполнения арендатором пункта 12.1 арендная плата уплачивается в городской бюджет ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца следующего квартала по ставкам, установленным решениями Вологодской городской Думы (пункт 12.2).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.10.2002.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 28.01.2002, согласно которому здание находится в полуразрушенном состоянии; стены имеют трещины до фундамента; отсутствуют полы, чердачные перекрытия, кровля, оконные и дверные блоки, печи; из элементов крыши в наличии только стропила; кровля смотровой вышки, ограждения смотровой площадки, ступени лестничного марша разрушены, находятся в аварийном состоянии.

В связи с переименованием ООО "ТД "Великий Устюг" на ООО "Павлин и Д" соглашением от 20.06.2005 стороны внесли изменения в договор от 29.12.2001 в части наименования арендатора.

Признавая договор от 29.12.2001 недействительным, суд первой инстанции указал, что КУМИ и Комитет ЖКХиТ при его заключении действовали с превышением полномочий, поскольку не наделены функциями заказчика по строительству и капитальному ремонту здания, а также не вправе предоставлять арендатору льготы по уплате арендной платы, что входит в компетенцию Вологодской городской Думы; проведение взаимозачетов стоимости работ в счет арендной платы противоречит Бюджетному кодексу Российской Федерации.

Кассационная инстанция находит, что выводы суда основаны на неполном выяснении обстоятельств дела, что могло повлечь неправильное применение норм материального права.

Указание на отсутствие у КУМИ и Комитета ЖКХиТ полномочий выступать заказчиками по строительству и капитальному ремонту здания основано на неправильной квалификации договора от 29.12.2001 как договора подряда. Между тем, как следует из статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договор аренды могут быть включены условия о распределении между сторонами обязанностей по содержанию арендованного имущества, в том числе по проведению капитального ремонта. Урегулирование данного вопроса в договоре аренды не свидетельствует об изменении его правовой квалификации и правовой природы взаимоотношений сторон, основное содержание которых составляет представление имущества в возмездное срочное пользование.

Посчитав условия договора о зачете стоимости работ в счет арендной платы не соответствующими нормативным правовым актам о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью, а также Бюджетному кодексу Российской Федерации, суд не учел следующее.

Пунктом 12 договора в совокупности с пунктами 12.1 и 12.2 предусмотрены альтернативные способы исполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы: взаимозачетами либо при неоформлении взаимозачетов - путем непосредственной уплаты в городской бюджет. Как утверждает ООО "Павлин и Д", арендная плата фактически уплачивалась им в городской бюджет; в материалах дела имеется справка о перечисленных арендатором денежных средствах в период действия договора аренды. Суд не проверил, какой из возможных способов перечисления арендной платы фактически использовался сторонами и применялось ли условие о взаимозачетах, поступали ли денежные средства от арендатора в счет арендной платы, исполнялся ли договор от 29.12.2001 в части проведения зачетов и мог ли он быть заключен без включения названного условия.

В материалах дела имеется решение Вологодской городской Думы от 02.11.2006 об освобождении ООО "Павлин и Д" на 2006 год от арендной платы за спорные нежилые помещения. Указанному решению оценка судом не дана, хотя оно могло бы иметь значение для установления того, заключен ли договор со стороны арендодателя с пороком воли, на достижение каких последствий была направлена воля собственника как при заключении договора, так и в период его исполнения.

По смыслу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, пригодном для его использования в целях, указанных в договоре, а арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. При оценке оспариваемых условий договора суд не обратил внимания на состояние здания, в котором оно было передано арендатору, а вывод о невозможности зачета стоимости работ в счет арендной платы сделан без учета названных правовых норм.

Ссылка на статью 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" как основание для признания договора аренды недействительным также неправомерна. Величина стоимости объекта, определенная при его оценке, не предусмотрена законом в качестве обязательной для применения при заключении договора аренды. Напротив, арендная плата за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, рассчитывается по ставкам, установленным решениями органов местного самоуправления.

Указание на противоречие пункта 12 договора, предусматривающего взаимозачет стоимости работ в счет арендной платы, Бюджетному кодексу Российской Федерации также нельзя признать правомерным, поскольку нормы названного Кодекса не содержат обязательных правил, определяющих в силу статей 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды. В то же время подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующего отношения по аренде, предусмотрена возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Отказ в иске в части применения последствий недействительности сделки по тем мотивам, что спорное здание не выбыло из муниципальной собственности, не соответствует статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как по договору аренды переход права собственности и не предполагается, а имущество передается во временное владение и пользование арендатору или только во временное пользование.

Довод подателя жалобы о нарушении судом норм процессуального права кассационная инстанция находит несостоятельным. Как видно из материалов дела, до начала судебного заседания, в котором спор был рассмотрен по существу, суд располагал сведениями об извещении ООО "Павлин и Д" по адресу, указанному в имеющихся в деле документах. Ответчик документально не подтвердил, что сообщал арбитражному суду или другим лицам, участвующим в деле, об изменении местонахождения. В связи с изложенным в силу статей 123, 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, направив копию судебного акта по известному арбитражному суду адресу и получив почтовое уведомление с распиской о вручении адресату, правомерно посчитал ООО "Павлин и Д" извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания и в соответствии со статьей 156 того же Кодекса рассмотрел дело в отсутствие его представителя.

Таким образом, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене, поскольку судом не выяснены все те обстоятельства, которые могут иметь значение для разрешения спора, а дело - передаче в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо сначала установить содержание условий договора путем их толкования по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а затем оценить эти условия с точки зрения соответствия их закону; выяснить, на каких условиях исполнялся договор; проверить, нарушаются ли права и интересы собственника муниципального имущества заключением договора аренды на изложенных в нем условиях с учетом того, что в муниципальной собственности остается значительно улучшенное имущество по сравнению с тем, каким оно было предано в аренду; распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 09.02.2007 по делу N А13-10549/2006-04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий