Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 августа 2007 г. N А56-32406/2006 Кассационная жалоба ООО об отмене постановления суда, которым из мотивировочной части решения суда об удовлетворении иска о расторжении договора аренды исключены выводы о доказанности исковых требований по мотиву существенного нарушения ответчиком условий договора, не удовлетворена, поскольку, в частности, ООО не представило в материалы дела письменное предупреждение арендатора об исполнении обязательства в разумный срок, что является одним из условий установленного ГК РФ порядка для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 августа 2007 г. N А56-32406/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Кадулина А.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Чеготовой Е.В. (доверенность от 05.06.2007),

рассмотрев 26.07.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Люка Инвест" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2007 по делу N А56-32406/2006 (судьи Герасимова М.М., Ларина Т.С., Марченко Л.Н.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Люка Инвест" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к автономной некоммерческой образовательной организации "Международный банковский институт" (далее - Институт) о расторжении договора аренды от 20.02.1992 N 00-000225(10) с последующими изменениями и дополнениями.

В обоснование иска Общество сослалось на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (возникновение у нового собственника здания, являющегося предметом договора, обязательств по уплате налогов, сумма которых значительно превышает размер ежегодных арендных платежей), а также на допущенное ответчиком существенное нарушение условий договора (самовольное осуществление перепланировки арендуемого здания).

Определением от 21.11.2006 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее - Служба строительного надзора).

До вынесения решения Институт заявил ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением Обществом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.02.2007 в удовлетворении ходатайства Института об оставлении искового заявления без рассмотрения отказано; договор с дополнительными соглашениями к нему расторгнут.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2007 решение от 14.02.2007 изменено: из его мотивировочной части исключены выводы о доказанности исковых требований по мотиву существенного нарушения ответчиком условий договора; требование Общества о расторжении договора в связи с существенным нарушением Институтом условий договора оставлено без рассмотрения. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 15.05.2007 в той его части, в которой данным судебным актом внесены изменения в решение от 14.02.2007. Податель жалобы, не отрицая того факта, что Общество не направляло в адрес Института требование об устранении незаконно выполненной перепланировки и о приведении здания в первоначальное состояние, считает, что указанный случай статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрен, а соблюдение Обществом досудебного порядка урегулирования спора не могло существенным образом повлиять на исполнение Институтом подобного требования.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель Службы строительного надзора просил удовлетворить кассационную жалобу Общества.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 20.02.1992 N 00-000225(10) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга передал в аренду правопредшественнику ответчика - Международному институту развития и обучения банковской и биржевой деятельности - нежилое здание общей площадью 6 154 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Невский проспект, дом 58, являющееся памятником истории и культуры. Срок действия договора (в редакции изменения от 24.12.1993 N 2) установлен с 20.02.1992 по 20.02.2041. Ежемесячная арендная плата составляет 30 руб. 40 коп. (с учетом деноминации).

Впоследствии указанное здание было выставлено на торги. По результатам проведенного 19.04.2006 аукциона победителем признано Общество, с которым и заключен договор купли-продажи данного объекта от 20.04.2006 N 7059-НЗ/АО. По акту приема-передачи здание передано покупателю. Право собственности Общества на приобретенный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством серии 78-АА N 891545, выданным 12.05.2006.

Общество направило Институту уведомление от 04.07.2006 N 23, в котором сообщило о смене собственника здания, а также предложило арендатору заключить с Обществом дополнительное соглашение к договору от 20.02.1992 N 00-000225(10). В данном соглашении, в частности, содержалось условие об увеличении ежемесячной арендной платы до 117 212 условных единиц из расчета 30 руб. за одну условную единицу.

Институт указанное дополнительное соглашение не подписал, что и послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии двух оснований, влекущих необходимость расторжения договора: существенное изменение обстоятельств после заключения договора и нарушение ответчиком условий договора, выразившееся в проведении перепланировки здания без согласия арендодателя.

Апелляционный суд поддержал позицию суда первой инстанции о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и в этой части оставил решение без изменения. Вместе с тем апелляционный суд пришел к выводу о несоблюдении Обществом досудебного порядка урегулирования спора в связи с нарушением ответчиком условий договора, исключил выводы суда первой инстанции о доказанности исковых требований по данному основанию и оставил требование Общества о расторжении договора по указанному мотиву без рассмотрения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены или изменения постановления от 15.05.2007 в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 этой же статьи Кодекса, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь приведенными нормами права, пришли к обоснованному выводу о наличии существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. С момента заключения договора от 20.02.1992 N 00-000225(10) принципиально изменились экономические и правовые условия. Ранее не допускавшаяся приватизация памятников истории и культуры, к которым относится спорное здание, стала возможной лишь с принятием Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (статья 29). Стороны при заключении договора от 20.02.1992 N 00-000225(10) не могли предвидеть такого изменения обстоятельств.

Кассационная инстанция поддерживает выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что исполнение договора от 20.02.1992 N 00-000225(10) на существующих условиях нарушает права Общества и не обеспечивает нормального соотношения имущественных интересов сторон, а потому данный договор может быть расторгнут по статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кассационная инстанция также считает правомерным исключение апелляционным судом выводов суда первой инстанции о доказанности исковых требований по мотиву существенного нарушения ответчиком условий договора и оставление требования Общества о расторжении договора по данному мотиву без рассмотрения.

В качестве одного из оснований иска Общество указало на самовольное осуществление Институтом перепланировки арендуемого здания, которая привела, по мнению истца, к его существенному ухудшению.

Названное обстоятельство (существенное ухудшение имущества) в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить поводом для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Однако согласно этой же статье Кодекса до обращения в суд арендодатель должен письменно предупредить арендатора об исполнении обязательства в разумный срок (в случае с незаконной перепланировкой - направить требование о приведении здания в первоначальное состояние). Такое предупреждение в материалы дела не представлено.

В пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Подобного предложения Общество в адрес Института не направляло.

Следовательно, апелляционный суд обоснованно, руководствуясь пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оставил требование истца о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком его условий без рассмотрения.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, постановление от 15.05.2007 подлежит оставлению без изменения, а кассационная жалоба Общества - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2007 по делу N А56-32406/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Люка Инвест" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий