Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 августа 2007 г. N А56-21295/2006 Иск ОАО к ЗАО о признании незаключенным договора аренды части жилого помещения и выселении ЗАО из названной части здания не удовлетворен, так как после подписания дополнительного соглашения ЗАО вносило арендную плату, указанные платежи принимались ОАО без возражений, более того, из составленных ОАО расчетов изменения арендной платы, предшествовавших заключению дополнительных соглашений, следует, что стороны при исполнении договора исходили из факта передачи в аренду помещений, в том числе, и по дополнительному соглашению

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 8 августа 2007 г. N А56-21295/2006

ГАРАНТ:

См. также решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 февраля 2007 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 августа 2007 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В.,

при участии от открытого акционерного общества "КапЛист" Кадун Н.А. (доверенность от 19.04.2007), от закрытого акционерного общества "Торговая компания РБД" Пономарева С.И. (доверенность от 20.06.2007), Решетниковой М.Б. (доверенность от 01.08.2007),

рассмотрев 02.08.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "КапЛист" и закрытого акционерного общества "Торговая компания РБД" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2007 (судья Кожемякина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 (судьи Горшелев В.В., Горбик В.М., Кашина Т.А.) по делу N А56-21295/2006,

установил:

Открытое акционерное общество "КапЛист" (далее - ОАО "КапЛист") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Торговая компания РБД" (далее - Торговая компания) о признании незаключенным с 01.02.2006 договора аренды от 20.11.2000 N46 части нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, лит. А4, общей площадью 4364,1 кв. м, кадастровый номер 78:18124Н:1:2, состоящей из нежилых помещений, в том числе помещения 1-Н (ч.п. 1, 2-5, 10, 18 - 35, III), и выселении Торговой компании из указанной части здания.

Торговая компания заявила встречный иск к ОАО "КапЛист" о признании незаключенным дополнительного соглашения от 15.12.2000 к договору аренды от 20.11.2000 N 46 о принятии арендатором во временное арендное пользование дополнительно нежилых помещений общей площадью 498 кв. м и взыскании с ОАО "КапЛист" 3 459 478 руб. 86 коп. убытков в виде излишне уплаченных им денежных средств.

Решением от 05.02.2007, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007, в удовлетворении основного иска отказано. По встречному иску признано незаключенным дополнительное соглашение от 15.12.2000 к договору от 20.11.2000 N 46, в остальной части встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ОАО "КапЛист" просит отменить решение от 05.02.2007 в части отказа в удовлетворении требований о признании договора аренды от 20.11.2000 N 46 незаключенным и выселении Торговой компании из занимаемой им части здания в связи с нарушением судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, государственная регистрация договора аренды является не единственным условием для признания договора заключенным. Так как между сторонами не было достигнуто соглашение о размере арендной платы на период аренды с 01.02.2006 по 31.12.2010, которое в силу части 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является существенным условием договора, у суда первой инстанции не было оснований признавать данный договор заключенным.

В отзыве на кассационную жалобу Торговая компания просит оставить жалобу ОАО "КапЛист" без удовлетворения, считая правильным вывод первой инстанции о том, что договор, считающийся заключенным с начала срока его действия, не может быть признан незаключенным впоследствии в связи с возникшими между сторонами разногласиями по его исполнению.

Торговая компания в своей кассационной жалобе просит изменить решение от 05.02.2007 и постановление от 10.05.2007, в связи с несоответствием выводов судов, изложенных в мотивировочной части судебных актов, фактическим обстоятельствам дела. Податель жалобы считает, что материалами дела подтверждается факт уплаты им арендной платы из расчета 4862,1 кв. м, в том числе: 4364,1 кв.м основной площади и 498 кв. м дополнительной площади.

В отзыве на кассационную жалобу Торговая компания просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты в части первоначального иска ОАО "КапЛист". В своем отзыве на кассационную жалобу ОАО "КапЛист" просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты в части встречного иска.

В"судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы своих кассационных жалоб и возражали против удовлетворения жалобы другой стороны.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между ОАО "КапЛист" и Торговой компанией заключен договор аренды от 20.11.2000 N 46 части нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, лит. А4, общей площадью 4364,1 кв. м, кадастровый номер 78:18124Н:1:2, состоящей из нежилых помещений, в том числе помещения 1-Н (ч.п. 1, 2 - 5, 10, 18 - 35, III), со сроком действия до 01.02.2005.

Дополнительным соглашением от 15.12.2000 сторонами согласована передача дополнительно в аренду Торговой компании нежилых помещений площадью 498 кв. м. (часть железобетонной эстакады, примыкающая к указанному зданию).

Дополнительным соглашением от 20.01.2005 сторонами был определен новый срок действия договора аренды N 46 с 01.02.2005 по 31.12.2010. Одновременно было предусмотрено условие о размере арендной платы на период с 01.02.2005 до 31.01.2006 - 1 100 000 рублей в месяц за всю арендуемую часть здания в целом.

Этим же дополнительным соглашением стороны предусмотрели, что размер арендной платы на срок аренды с 01.02.2006 по 31.12.2010 может быть установлен сторонами только путем дополнительного соглашению к договору аренды после согласования и утверждения Программы производства неотделимых улучшений (реконструкция, переоборудование, перепланировка, переоснащение) арендуемых помещений, инженерных сетей и прилегающей территории (далее - Программа).

Договор от 20.11.2000 N 46 и последующие дополнительные соглашения, кроме соглашения от 15.12.2000, прошли государственную регистрацию.

Поскольку Программа не была согласована и утверждена, а между ОАО "КапЛист" и Торговой компанией возникли разногласия о размере арендной платы на период с 01.02.2006 по 31.12.2010, ОАО "КапЛист" обратилось в арбитражный суд.

При рассмотрении дела судом первой инстанции сделан вывод о том, что с момента государственной регистрации договор от 20.11.2000 N 46 в силу статей 425, 433 ГК РФ признается заключенным, вступает в силу и становится обязательным для сторон на согласованных ими условиях.

Установив, что договор аренды от 20.11.2000 N 46 является заключенным, суд отказал в удовлетворении требования о выселении ответчика из указанного помещения.

Также арбитражный суд признал незаключенным дополнительное соглашение от 15.12.2000 на аренду нежилых помещений площадью 498 кв. м по причине отсутствия государственной регистрации, в связи с чем в данной части встречный иск Торговой компании был удовлетворен.

В остальной части встречного иска - о взыскании с ОАО "КапЛист" в пользу Торговой компании 3 459 478 руб. 86. коп., составляющих, по мнению Торговой компании, убытки в виде излишне уплаченных денежных средств за аренду 498 кв. м отказано, поскольку суд признал, что сумма выплаченная Торговой компанией в период до 31.01.2005 за фактическое пользование указанными площадями, не может быть признана ее убытками и неосновательным обогащением ОАО "КапЛист".

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что с 01.02.2005 Торговая компания уплачивала арендную плату, установленную п. 3.1 договора от 20.11.2000 N46 (в редакции дополнительного соглашения от 20.01.2005), в размере 1 100 000 руб. за арендуемые помещения площадью 4364,1 кв. м, но без учета 498 кв. м.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция считает правильными обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "КапЛист". Договор аренды от 20.11.2000 N 46 подписан сторонами в надлежащей форме, все существенные условия сделки на момент подписания договора сторонами были согласованы, договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию, изменения условий договора, внесенные дополнительным соглашением от 20.01.2005, также зарегистрированы в установленном порядке. При таких обстоятельствах договор N 46 не может быть признан незаключенным. Поскольку Торговая компания пользуется помещениями на основании действующего договора аренды, основания для ее выселения из занимаемых помещений отсутствуют.

Кассационная инстанция считает, что суд обоснованно признал незаключенным дополнительное соглашение от 15.12.2000 на аренду нежилых помещений площадью 498 кв. м. Данное соглашение касалось существенного условия договора N 46 о предмете аренды, следовательно, подлежало государственной регистрации в том же порядке, что и договор. Поскольку соглашение не было зарегистрировано, его нельзя считать заключенным.

Кассационная инстанция считает правильным вывод суда об отсутствии оснований для возврата Торговой компании денежных средств, уплаченных ОАО "КапЛист" за пользование нежилыми помещениями площадью 498 кв. м, передача которых в аренду была предусмотрена дополнительным соглашением от 15.12.2000. Несмотря на то, что указанное соглашение является незаключенным, помещения были предоставлены Торговой компании и фактически использовались ею в хозяйственной деятельности, следовательно, у Торговой компании возникла обязанность оплатить пользование чужим имуществом, которая была погашена Торговой компанией путем перечисления денежных средств ОАО "КапЛист".

Вместе с тем кассационная инстанция находит вывод суда о том, что Торговая компания, начиная с 01.02.2005, уплачивала арендную плату в размере 1 100 000 руб. только за арендуемые помещения площадью 4364,1 кв. м без учета 498 кв. м, несоответствующим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Материалами дела подтверждается, что после подписания дополнительного соглашения от 15.12.2000 Торговая компания вносила арендную плату, в том числе за использование помещений площадью 498 кв. м, указанные платежи принимались ОАО "КапЛист" без возражений. Более того, из составленных ОАО "КапЛист" расчетов изменения арендной платы (л.д. 65, 67, 70), предшествовавших заключению дополнительных соглашений от 29.08.2002, 28.01.2003, 29.12.2003, следует, что стороны при исполнении договора N 46 исходили из факта передачи в аренду помещений общей площадью 4862,1 кв.м, то есть с учетом помещений площадью 498 кв. м, переданных по дополнительному соглашению от 15.12.2000. Из уведомления от 30.03.2006 (т. 1, л.д. 42) следует, что уже после подписания дополнительного соглашения от 20.01.2005 стороны также считали переданными в аренду Торговой компании помещения общей площадью 4862,1 кв.м.

Таким образом, из поведения сторон, их деловой переписки следует, что заключая дополнительное соглашение от 20.01.2005, стороны рассматривали помещения площадью 498 кв. м в качестве составной части помещений, арендуемых по договору N 46.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания считать, что согласованный в дополнительном соглашении от 20.01.2005 размер арендной платы в сумме 1 100 000 руб. за все арендуемые помещения в целом не учитывал оплату пользования помещениями площадью 498 кв. м.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты подлежат изменению путем исключения из их мотивировочной части указанного необоснованного вывода.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.02.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 по делу N А56-21295/2006 изменить.

Исключить из мотивировочной части решения и постановления вывод о том, что "с 01.02.2005 арендатор уплачивал арендную плату в размере 1 100 000 рублей за все арендуемые помещения в целом, но без учета 498 кв.м".

В остальной части решение и постановление оставить без изменения, а кассационные жалобы открытого акционерного общества "КапЛист" и закрытого акционерного общества "Торговая компания РБД" - без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу "КапЛист" из федерального бюджета 1000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

А.В. Кадулин И.Л. Грачева

Е.В. Коняева