Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 5 февраля 2007 г. N А56-21295/2006 Иск ООО к ЗАО о признании договора аренды незаключенным и выселении не удовлетворен, так как, в частности, договор, считающийся заключенным с начала срока его действия, не может быть признан незаключенным впоследствии в связи с возникшими между сторонами разногласиями по его исполнению, из положений норм ГК РФ также не следует обязанность сторон заключать соглашения о пересмотре арендной платы

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
от 5 февраля 2007 г. N А56-21295/2006

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08 августа 2007 г.

Резолютивная часть решение объявлена 12 января 2007 г.

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2007 г.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

в составе судьи Кожемякиной Е.В.,

при ведении протокола судьей Кожемякиной Е.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "КапЛист" к ЗАО "Торговая компания РБД"

о признании договора незаключенным и выселении

при участии в заседании:

от истца: представитель Кадун Н..А. (дов. N 3 от 10.01.2007)

от ответчика: адвокат Пономарев СИ. (дов. N 031/06 от 08.06.2006)

установил: истец обратился с исковыми требованиями, в которых просит признать договор аренды N 46 от 20.11.2000 части нежилого здания расположенного по адресу: Санкт- Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, литер А4, общей площадью 4.364,1 кв. м.. кадастровый номер 78:18124Н:1:2, состоящую из нежилых помещений, в том числе помещения 1-Н (ч.п. 1, 2-5, 10, 18-85, III), незаключенным с 01.02.2006), а также выселить ЗАО "Торговая компания РБД" из неправомерно занимаемой части здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, литер А4. общей площадью 4.364,1 кв. м.. кадастровый номер 78:18124Н: 1:2, состоящую из нежилых помещений, в том числе помещения 1-Н (ч.п. 1, 2-5, 10, 18-85, III).

Определением от 26.05.2006 было принято исковое заявление к производству и назначено предварительное судебное заседание.

В заседании от 21.06.2006, для ознакомления представленных ответчиком доказательств, предварительное судебное заседание было отложено.

В заседании от 16.08.2006 ответчиком было обращено внимание на факт окончания полномочий генерального директора. В целях проверки и подтверждения полномочий исполнительного органа общества, чьей подписью подписано исковое заявление, судебное заседание откладывается.

Представленный в материалы дела встречный иск будет рассмотрен после подтверждения полномочий лица, подписавшего исковое заявление.

В заседании от 08.09.2006 истцом представлен комплект документов, подтверждающих полномочия лица, подписавшего исковое заявление.

Ответчиком заявлено ходатайство о принятии встречного иска. Ходатайство, при возражении со стороны истца, удовлетворено.

Однако, в связи с тем, что истцом по встречному иску не оплачена госпошлина в полном объеме, исковое заявление оставлено без движения со сроком устранения недостатков до 29.09.2006, в связи с чем судебное заседание откладывается.

В заседании от 29.09.2006 судом принят встречный иск. Стороны не возражают против перехода к судебному разбирательству. Для подготовки сторонами окончательных правовых позиций, судебное разбирательство было назначено на другое число.

В заседании от 13.10.2006 был объявлен перерыв до 19.10.2006 для исследования представленных доказательств и оценки доводов сторон.

В заседании от 19.10.2006 установлено, что отсутствует представитель истца, от которого поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя.

При отсутствии возражений --со стороны ответчика, ходатайство истца было удовлетворено. Тем более, что истец должен представить суду контррасчет по требованиям истца по встречному иску (ответчика по основному иску).

Заседания 10.11.2006 и 01.12.2006 не состоялись по причине болезни судьи.

В настоящем судебном заседании от 12.01.2007 стороны высказали свои окончательные правовые позиции, как по основному, так и встречному искам.

Как следует из материалов дела и на что ссылается истец, между истцом и ответчиком заключен договор аренды N 46 от 20.11.20.11.2000 части нежилого здания площадью 4.364.1 кв. м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, литер А4, кадастровый номер 78:18124Н: 1:2, состоящую из нежилых помещений, в том числе помещения 1-Н (ч.п. 1. 2-5, 10, 18-85, III) со сроком действия договора до 01.02.2005. Последующими дополнительными соглашениями срок действия договора пролонгирован до 31.12.2010.

Дополнительным соглашением от 20.01.2005 сторонами был согласован срок действия договора аренды с 01.02.2005 по 31.12.2010. Одновременно было предусмотрено условие о размере арендной платы на срок аренды с 01.02.2005 до 31.01.2006 года в размере 1.100.000 рублей в месяц за всю арендуемую часть здания в целом.

В этом же пункте дополнительного соглашения сторонами было предусмотрено условие, согласно которого размер арендной платы на срок аренды с 01.02.2006 по 31.12.2010 сторонами может быть установлен только путем заключения дополнительного соглашения сторон к договору аренды N 46 от 20.11.2000 после согласования и утверждения Программы производства неотделимых улучшений (реконструкция, переоборудование, перепланировка, переоснащение и т.п.) арендуемых помещений, инженерных сетей и прилегающей территории.

Учитывая, что Программа не была согласована и утверждена, а также в связи с тем. что между истцом и ответчиком возникли разногласия о размере арендной платы на период с 01.02.2006 по 31.12.2010 и последняя не согласована, как существенное условие договора аренды, истец полагает, что договор аренды N 46 от 20.11.2010 является незаключенным с 01.02.2006.

Учитывая, что ответчик возражает против данного довода, истец и обратился с иском о признании договора аренды N 46 от 20.11.2000 части нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, литер А4, общей площадью 4.364.1 кв. м., кадастровый номер 78:18124Н:1:2, состоящую из нежилых помещений, в том числе помещения 1-Н (ч.п. 1, 2-5, 10, 18-85, III), незаключенным с 01.02.2006.

Полагая, что договор является незаключенным, истец одновременно просит выселить ответчика из занимаемых помещений.

Ответчик, возражая против данных доводов истца, указывает, что истец до настоящего времени получает арендную плату за используемые помещения в размере установленном дополнительным соглашением от 20.01.2005.

Ответчик по основному иску не считает дополнительное соглашение от 20.01.2005 предварительным соглашением (договором) о заключении нового договора аренды на период с 01.02.2006 по 31.12.2010, как не соответствующий положениям статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как полагает ответчик, с момента государственной регистрации договор N 46 от 20.11.2000 в силу статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признается заключенным, вступает в силу и становится обязательным для сторон на согласованных ими условиях.

В рассматриваемом случае возможно только лишь расторжение или прекращение договора по основаниям и в порядке, предусмотренным статьями 450, 452 и 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно ответчик по основному иску полагает, что дополнительное соглашение 15.12.2000 к договору аренды N 46 от 20.11.2000 о принятии арендатором во временное арендное пользование дополнительно нежилых помещений общей площадью 498 кв. м. является незаключенным, в связи с чем и предъявил встречный иск о данном факте.

Полагая, что указанное соглашение не заключено, ответчик по основному иску (истец по встречному иску) просит взыскать с истца по основному иску (ответчика по встречному иску) 3.459.478 руб. 86 коп. в возмещение причиненных истцу прямых убытков в виде излишне уплаченных им денежных средств, как части арендных платежей.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 607 того же Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, зволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, а при отсутствии этих данных условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор не считается заключенным. Таким образом, независимо от того, относится ли передаваемое по договору аренды имущество к движимому или недвижимому, в договоре должны содержаться данные, позволяющие идентифицировать имущество.

В силу статьи 654 упомянутого Кодекса существенным условием для договора аренды здания, сооружения является условие о размере арендной платы.

В силу статей 433. 609, 651 названного Кодекса договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из материалов дела, сам договор N 46 от 20.11.2000 и последующие дополнительные соглашения, кроме спорного от 15.12.2000, прошли государственную регистрацию.

При указанных обстоятельствах, что не отрицается и признается истцом по основному иску, дополнительное соглашение от 15.12.2000 не может быть признано заключенным по причине отсутствия государственной регистрации.

Однако, суд не может согласиться с доводами истца по основному иску о незаключенности самого договора, так как правомерно ссылается ответчик с момента государственной регистрации договор от 20.11.2000 в силу статей 425, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признается заключенным, вступает в силу и становится обязательным для сторон на согласованных ими условиях. Вступивший в силу договор может быть в последующем изменен или прекращен по основаниям и в порядке, предусмотренным статьями 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор, считающийся заключенным с начала срока его действия, не может быть признан незаключенным впоследствии в связи с возникшими между сторонами разногласиями по его исполнению. Из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также не следует обязанность сторон заключать соглашения о пересмотре арендной платы.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что договор аренды заключен, то требования истца по основному иску в части признания договора незаключенным подлежат отклонению, а в части признания незаключенным дополнительного соглашения от 15.12.2000 удовлетворению.

Исходя из наличия заключенного договора аренды, суд не может выселить ответчика из занимаемой части здания, указанной в основном договоре, так как для этого имеются правовые основания - договор.

Но, суд не может согласиться с требованиями ответчика по основному иску - истца по ' встречному в части взыскания - ОАО "КапЛист" 3.459.478 руб. 86 коп., составляющих по мнению ЗАО "Торговая компания РБД" убытки в виде излишне уплаченных денежных средств за аренду 498 кв. м., не зарегистрированных дополнительным соглашением от 15.12.2000.

Данный вывод вытекает из следующего. Сторонами была проведена сверка уплаты арендных платежей. Расхождений по сумма у сторон нет. Отличие только в правовых позициях.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Как установлено в ходе судебных заседаний и подтверждается материалами дела. между АООТ "КапЛит" (правопреемник ОАО "КапЛист") (арендодатель по договору) и ЗАО "Торговая компания РБД" (арендатор по договору) заключен договор аренды N 46 от 20.11.2000 со сроком действия до 01.02.2005, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на условиях п. 1.1. договора:

-часть нежилого здания, расположенного по адресу: 196605, Санкт-Петербург, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, 66, литер А4, кадастровый номер 78:18124Н: 1:2. состоящую из нежилых помещений общей площадью 4.364,1 кв. м., в том числе помещения 1-Н (ч.п. 1. 2-5, 10. 18-85. III), расположенные на 1 этаже, выделенных красной линией на плане 1 этажа в 1 [риложении N 1. являющимся неотъемлемой частью договора.

За указанные помещения стороны согласовали размер арендной платы, указанный в п. 3.1.

Дополнительным соглашением от 20.01.2005 стороны внесли изменения пункта 3.1. договора, которым установлено, что арендная плата за предоставленные арендуемые помещения, указанные в п. 1.1. договора, составляет за все арендуемое помещение в целом в размере 1.100.000 (один миллион сто тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС, и действует в течение года.

Подпунктом 3 пункта 3.1. договора стороны согласовали, что размер арендной платы, установленный в п. 3.1. настоящего договора, подлежит пересмотру дополнительным соглашением сторон с указанием арендной платы по годам аренды в зависимости от суммы затрат сторон, направленных на производство неотделимых улучшений.

Данным соглашением стороны продлили и срок действия договора до 31.12.2010 года.

Исходя из того, что дополнительное соглашение на аренду нежилых помещений площадью 498 кв. м., не прошедшее государственную регистрацию, является незаключенным, то в п. 1.1. договора не были внесены изменения в части увеличения арендуемой площади, т.е. данный пункт остался в неизменной редакции - 4.364,1 кв. м.

Суд не может не согласиться с доводами арендодателя, что отсутствие между сторонами арендных отношений в части 498 кв. м. нежилых помещений (как следует из самого текста дополнительного соглашения (л.д. 6 т. 2) не исключает взыскание платы за фактическое пользование помещениями, так как из акта приема-передачи от 01.12.2000 следует, что арендодатель дополнительно передал, а арендатор принял во временное арендное пользование часть нежилого здания общей площадью 498 кв. м. в корпусе N 3. расположенную по адресу: 196605, г. Пушкин, Кузьминское шоссе, д. 66, литер Л4, кадастровый номер 78:18124Н:0:2 с технически исправным оборудованием, в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии (л.д. 7 т.2).

В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, основательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Суд не может не согласиться с доводами арендодателя о том, что арендная плата за период с 15.08.2003 по 31.01.2005 в сумме 967.356 руб. 72 коп., вносимая истцом за фактически используемую часть нежилого здания площадью 498 кв. м. является формой оплаты арендодателю, собственнику нежилого здания и не является неосновательным обогащением.

Как уже было указано, с 01.02.2005 арендатор уплачивал арендную плату в размере 1.100.000 рублей за все арендуемые помещения в целом, но без учета 498 кв. м., так как при незаключенности дополнительного соглашения рт 20.01.2005, размер арендуемой площади не изменился. Таким образом, сумма арендной платы, выплаченная с 01.02.2005 по 31.08.2006 и составляющая 20.900.000 руб., является арендной платой за арендуемые площади в размере 4.364.1 кв. м. Оплаты 498 кв. м. не осуществлялось.

Арендатор согласился с доводами арендодателя в части арифметической ошибки и указания неверно определенного соотношения нежилых помещений площадью 498 кв. м. к занимаемой площади в размере 11,4%.

Ответчиком также обоснованно указано, что 2.140.680 руб. является частью арендной платы, уплаченной за всю арендуемую часть нежилого здания в целом - 4.364,1 кв. м. (л.д. 51-52 т. 2).

В статье 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав названо возмещение убытков, под которыми в соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вместе с тем, одним из основных принципов гражданского законодательства является обеспечение восстановления нарушенных прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому предусмотренные меры, принимаемые при нарушении гражданских прав, имеют целью восстановление имущественной среды потерпевшего лица.

Кроме того, для взыскания убытков, как понесенных, так и неполученных доходов (упущенной выгоды), истец в соответствии с действующим законодательством должен представить доказательства, подтверждающие:

- нарушение ответчиком принятых по договору обязательств;

- размер убытков (реальной и упущенной выгоды), возникших у истца в связи с нарушением ответчиком своих обязательств;

- причинную связь между убытками и неисполнением и ненадлежащим исполнением обязательств.

При указанных выше обстоятельствах требования ЗАО "Торговая компания РБД" о взыскании убытков в виде излишне уплаченных им денежных средств, как части арендных платежей, подлежат отклонению, так как ЗАО "Торговая компания РБД" не доказало ни нарушения ответчиком принятых. По договору обязательств, ни размер убытков, ни наличие причинной связи.

Учитывая, что ЗАО "Торговая компания РБД" излишне уплатила госпошлину, то ей надлежит возвратить 18.000 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине остаются на истце в связи с отклонением исковых требований. По встречному иску с ОАО "КапЛист" подлежат взысканию в пользу ЗАО "Торговая компания РБД" расходы по госпошлине в размере 2.000 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ Арбитражный суд решил:

По основному иску.

В удовлетворении иска отказать.

По встречному иску:

Признать дополнительное соглашение от 15.12.2000 к договору аренды N 46 от 20.11.2000 о принятии арендатором во временное арендное пользование дополнительно нежилых помещений общей площадью 498 кв. м. не заключенным

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ОАО "КапЛист" в пользу ЗАО "Торговая компания РБД" 2.000 руб. расходов по госпошлине.

Возвратить ЗАО "Торговая компания РБД" из федерального бюджета 18.000 руб. излишне уплаченной госпошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья

Е.В. Кожемякина