Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 01 декабря 2022 г. по делу N 8Г-25315/2022[88-25407/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Подгорновой О.С.

Судей Бугаевой В.Н, Шабанова С.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя истца ФИО8 на решение Вахитовского районного суда г. Казани от ДД.ММ.ГГГГ г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ г. по гражданскому делу N по иску ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" о признании пунктов Договоров недействительными, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Заслушав доклад судьи Шабанова С.Г, объяснения представителя общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" ФИО10, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Федотова Е.В. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" (ООО СЗ "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ") о признании недействительными условий договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Просила признать ничтожными: п. 2.1 в части: "Изменение площади объекта долевого строительства менее, чем на 3% от общей площади, согласно п.2.1, настоящего договора, не влечет за собой перерасчета цены договора, указанной в п. 5.1 в части "более, чем на 3% от общей площади, согласно п.2.1, настоящего Договора", п. 5.6 в части: "более чем на 3%", п. 5.7, п. 7.1.13, в части: "более чем на 3%", п. 7.3.5, в части: "более чем на 3% от площади, определенной в п.2.1 настоящего договора" договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" и ФИО11

п. 2.1, в части: "Изменение площади объекта долевого строительства менее, чем на 3% от общей площади, согласно п.2.1, настоящего договора, нс влечет за собой перерасчета цены договора, указанной в. п. 5.1 настоящего договора", в части "более, чем на 3% от общей площади, согласно п.2.1, настоящего договора", п. 5.6, в части: "более чем на 3%", п. 5.7, п. 7.1.13, в части: "более чем на 3%", п. 7.3.5, в части: "более чем на 3% от площади, определенной в п.2.1 настоящего договора" договора N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" и ФИО12

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" в пользу ФИО13. денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены по договору N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты".

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" в пользу ФИО14. неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты"

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" в пользу ФИО15 денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены по Договору N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты"

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" в пользу ФИО16. неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты"

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" в пользу ФИО17. компенсацию морального вреда в размере "данные изъяты"

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" в пользу ФИО18. штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от взысканной судом суммы.

Решением Вахитовского районного суда г. Казани от ДД.ММ.ГГГГ г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ г. в удовлетворении исковых требований Федотовой Е.В. отказано.

В кассационной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных, постановленных с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов судов обстоятельствам дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО СЗ "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" ФИО19. относительно доводов кассационной жалобы возражала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

В силу части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для пересмотра обжалуемого апелляционного определения в кассационном порядке по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Из материалов дела следует, и судами установлено, что истец заключила с ответчиком договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома: договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - квартиру: N этаж - N", номер на площадке - N", строительный номер - " N общая приведенная площадь - "данные изъяты"", количество комнат - " "данные изъяты" площадь комнат - " "данные изъяты" площадь помещений вспомогательного использования - "данные изъяты"", в том числе лоджия - "данные изъяты"" с учетом коэффициента. Цена спорного объекта определена сторонами в размере "данные изъяты", из расчета "данные изъяты" за один квадратный метр.

Истец оплатила стоимость жилого помещения, предусмотренную договором.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан передаточный акт N, согласно которому застройщик передал истцу квартиру общей площадью "данные изъяты", без учета площади лоджий и балконов "данные изъяты" меньше согласованной сторонами при совершении сделки на "данные изъяты" ("данные изъяты").

Договор N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - квартиру: секция - " "данные изъяты"", этаж - " N", номер на площадке - " N строительный номер - " N общая приведенная площадь -" "данные изъяты"", количество комнат - " "данные изъяты" площадь комнат - " "данные изъяты" площадь помещений вспомогательного использования - " "данные изъяты"", в том числе лоджия - " "данные изъяты"" с учетом коэффициента.

Цена спорного объекта определена сторонами в размере "данные изъяты", из расчета "данные изъяты" за один квадратный метр.

Истец оплатила стоимость жилого помещения, предусмотренную договором.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами был подписан передаточный акт N, согласно которому застройщик передал истцу квартиру общей площадью "данные изъяты", без учета площади лоджий и балконов "данные изъяты" меньше согласованной сторонами при совершении сделки на "данные изъяты" ("данные изъяты").

Требование истца от ДД.ММ.ГГГГ. о возврате излишне уплаченных сумм по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ N ответчик оставил без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 166, 309, 421, 424, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статьи 16 Закона РФ "О защите прав потребителей" и исходил из того, что отклонение площади спорных объектов недвижимости менее чем на 3% соответствует условиям договоров участия в долевом строительстве, а условия договоров, предусматривающие изменение площади спорных объектов долевого строительства менее, чем на 3% от общей площади без перерасчета цены договора не противоречат требованиям законодательства о защите прав потребителей и не устанавливают каких-либо положений, ухудшающих права истца.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, соответствующими обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ по договору участия в долевом одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Указанные правовые нормы предусматривают, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении).

В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Доводы истца основаны на нарушении ее имущественных прав передачей объектов недвижимости площадью меньшей по сравнению с первоначально согласованной сторонами в договорах долевого участия, а также условиями договоров, предусматривающих изменение площади спорных объектов долевого строительства менее, чем на 3% от общей площади без перерасчета цены договоров, что по мнению истца ущемляет ее права как потребителя.

Однако, как следует из материалов дела, пунктами п. 5.7 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ N и N предусмотрено, что, если площадь построенного объекта долевого строительства, согласно обмерам БТИ, увеличится или уменьшится по сравнению с площадью объекта долевого строительства, установленной настоящим договором, менее, чем на 3%, перерасчет цены договора (доплата/возврат денежных средств) не производятся.

Согласно актам передачи, площадь объекта долевого строительства по договору N уменьшилась на 2, 65%, а площадь объекта долевого строительства по договору N - на 2, 27%, в пределах предусмотренных сторонами пределов изменения (погрешности) размеров площади объектов долевого строительства.

Следовательно, выводы судов о том, что уменьшение площади спорных квартир не являются отступлением от условий договора, а условия договоров предусматривающие определенные пределы изменения площади объектов долевого строительства, не влекущие соразмерного изменения цены договора при передаче объекта недвижимости участнику долевого строительства не противоречат требованиям законодательства о защите прав потребителей и не устанавливают каких-либо положений, ухудшающих права истца, являются правильными.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем не могут быть признаны основанием для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций.

Кассационная жалоба не содержит указаний на обстоятельства, которые не были учтены судами первой и апелляционной инстанций и не получили правовую оценку.

При таких обстоятельствах судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вахитовского районного суда г. Казани от ДД.ММ.ГГГГ г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ г. по гражданскому делу N по иску ФИО20 ФИО21 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик "САДОВОЕ КОЛЬЦО КАЗАНЬ" о признании пунктов Договоров недействительными, взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, - оставить без изменения, кассационную жалобу представителя истца ФИО22 - ФИО23, - без удовлетворения.

Председательствующий О.С. Подгорнова

Судьи: В.Н.Бугаева

С.Г. Шабанов