Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 августа 2007 г. N А26-7405/2006-16 Иск ООО к Предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договоров аренды удовлетворен частично, поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате исходя из несогласованной сторонами и предложенной истцом ставки аренды, так как ответчик не подписал проект нового договора, а в договоры аренды, заключенные с Администрацией, изменения в части размера арендной платы стороны не вносили

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 августа 2007 г. N А26-7405/2006-16

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 июня 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Коняевой Е.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Статус" Борисенковой Х.А. (доверенность от 01.07.2007),

рассмотрев 08.08.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статус" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.01.2007 (судья Коростелева В.И.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2007 (судьи Слобожанина В.Б., Медведева И.Г., Черемошкина В.В.) по делу N А26-7405/2006-16,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Статус" (далее - ООО "Статус") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия к предпринимателю Гольцеву Владимиру Юрьевичу с иском (с учетом увеличения размера требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о взыскании 1 323 528 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 04.08.2006 по 25.01.2007 и расторжении договоров аренды от 07.03.2006 N 1749 и 1750.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Сегежского муниципального района (далее - Администрация).

Решением от 30.01.2007 исковые требования частично удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 76 993 руб. 85 коп. основного долга за период с 04.08.2006 по 24.10.2006, в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 23.04.2007 решение от 30.01.2007 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Статус" просит отменить постановление апелляционного суда от 23.04.2007, ссылаясь на неверную оценку представленных ответчиком доказательств и нарушение норм материального права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель истца поддержал жалобу.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, кассационная инстанция не находит оснований для их отмены, в том числе и по доводам жалобы.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) заключила с предпринимателем Гольцевым В.Ю. (арендатор) договоры от 07.03.2006 N 1749 и 1750 аренды нежилых помещений общей площадью 220,6 кв.м и 290,8 кв.м соответственно, расположенных в пристроенном одноэтажном кирпичном здании с подвалом по адресу: г. Сегежа, ул. Антикайнена, д. 13/2, для использования под магазины по продаже автозапчастей, сотовых телефонов, строительных материалов и склад. Срок действия договоров аренды установлен по 02.02.2007.

В пункте 5.1 каждого договора стороны согласовали размер арендной платы за месяц (15 367 руб. - по договору N 1749 и 9003 руб. 17 коп. - по договору N 1750).

В результате проведенного Администрацией аукциона по продаже помещений в указанном здании новым собственником помещений общей площадью 579,5 кв.м стал победитель торгов - ООО "Статус", с которым Администрация (продавец) заключила договор купли-продажи от 07.06.2006 N 19 с обременением объекта продажи арендой по договорам от 07.03.2006 N 1749 и 1750.

По акту приема-передачи от 19.06.2006 Администрация передала помещения ООО "Статус". Переход к истцу права собственности на помещения зарегистрирован в установленном законом порядке 21.07.2006.

ООО "Статус" 03.08.2006 направило предпринимателю письмо, в котором предложило перезаключить договоры аренды от 07.03.2006 N 1749 и 1750 и установить новый размер арендной платы - 231 822 руб. 80 коп. в месяц (с учетом налога на добавленную стоимость) за арендованные по двум названным договорам помещения (т. 1, л.д. 31). К письму ООО "Статус" приложило проект предлагаемого к заключению договора аренды от 19.06.2006 N 1 и лист расчета арендной платы.

Ответчик отказался заключить с ООО "Статус" новый договор аренды, сославшись на исполнение условий договоров N 1749 и 1750.

В письме от 21.09.2006 истец повторно предложил предпринимателю перезаключить договоры в 2-дневный срок с момента получения письма и указал, что в случае отказа обратится в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договоров и выселении арендатора из занимаемых помещений (т. 1, л.д. 35).

Поскольку ответчик не заключил договор на условиях, предложенных истцом, и не вносил арендую плату в спорный период, ООО "Статус" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, рассчитав сумму задолженности исходя из новой ставки арендной платы, указанной в проекте договора аренды.

Исследовав обстоятельства дела, оценив доводы сторон и представленные в материалы дела документы, суды обеих инстанций признали правомерными требования истца лишь в части взыскания долга в размере 76 993 руб. 85 коп. за период с 04.08.2006 по 24.10.2006. В остальной части иска суды отказали, исчислив размер долга по ставкам арендной платы, установленным в договорах аренды N 1749 и 1750.

Кассационная инстанция считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате исходя из не согласованной сторонами и предложенной истцом ставки аренды в размере 231 822 руб. 80 коп. в месяц, поскольку ответчик не подписал проект нового договора, а в договоры аренды, заключенные с Администрацией, изменения в части размера арендной платы в порядке, предусмотренном статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вносили.

Суды также правильно руководствовались пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 5.3 заключенных с Администрацией договоров аренды от 07.03.2006 N 1749 и 1750 предусмотрено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом изменений, связанных с переоценкой арендуемого имущества, изменением методики определения уровня арендной платы и по другим уважительным причинам; при изменении арендодателем размера арендной платы последний обязан уведомить об этом арендатора в течение 15 дней с приложением листа расчета арендной платы.

При направлении ответчику одновременно с проектом договора аренды нового расчета арендной платы (т. 1, л.д. 29) истец обосновал необходимость повышения арендной платы за помещения, арендуемые предпринимателем, средней сложившейся в городе Сегежа стоимостью арендной платы за помещения, находящиеся не в муниципальной собственности.

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что истец не доказал правомерности увеличения арендной платы за занимаемые арендатором помещения с 24 370 руб. 17 коп. до 231 822 руб. 80 коп. и возможности изменения арендной платы в одностороннем порядке.

Суды установили, что ответчик и Администрация еще до государственной регистрации перехода права собственности на названные помещения к ООО "Статус" подписали 19.06.2006 соглашения к договорам аренды N 1749 и 1750 об их расторжении с условием возврата помещений Администрации. В связи с этим ответчик 25.10.2006 освободил занимаемые помещения и передал их по актам приема-передачи Администрации.

Поскольку в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации суть арендных отношений составляет пользование арендованным имуществом, а истец не доказал, что ответчик пользовался спорными помещениями после 25.10.2006, суд правомрено взыскал в пользу истца задолженность по арендной плате лишь за период с 04.08.2006 по 24.10.2006.

Выводы судов обеих инстанций основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, судебные акты приняты в соответствии с нормами материального права, судами не допущено нарушений норм процессуального права, влекущих в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену решения, постановления арбитражного суда. Поэтому в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 30.01.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2007 по делу N А26-7405/2006-16 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статус" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина