Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 августа 2007 г. N А56-33075/2005 Иск КУГИ к Организации о взыскании задолженности по арендным платежам, пеней за просрочку платежа, о расторжении договора аренды нежилых помещений и выселении ответчика из занимаемых помещений не удовлетворен, так как, в частности, первоначально арендная плата рассчитывалась с учетом льготного коэффициента, а из материалов дела не усматривается и истцом не представлено доказательств того, что ответчик в заявленный период не осуществлял социально значимый вид деятельности

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 21 августа 2007 г. N А56-33075/2005

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Грачевой И.Л. и Коняевой Е.В.,

при участии от Санкт-Петербургской региональной общественной организации инвалидов "Эгида" председателя Кирилловой В.А. (протокол общего собрания организации от 27.09.1999) и Ермолаева М.М. (доверенность от 14.02.2006),

рассмотрев 20.08.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2007 по делу N А56-33075/2005 (судья Дудина О.Ю.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургской региональной общественной организации инвалидов "Эгида" (далее - РООИ "Эгида", Организация) о взыскании 369 992 руб. 32 коп. задолженности, из них: 300 417 руб. 95 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.10.2004 по 30.06.2005 и 69 574 руб. 37 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.10.2005 по 20.06.2005, а также о расторжении договора аренды от 08.10.2004 N 13-А003855 и выселении ответчика из занимаемых помещений.

До принятия решения КУГИ уточнил исковые, требования и просил суд взыскать с РООИ "Эгида" 344 024 руб. 31 коп. задолженности, из них: 274 449 руб. 94 коп. задолженности по арендным платежам за период с 01.10.2004 по 30.06.2005 и 69 574 руб. 37 коп. пеней за просрочку платежа за период с 11.10.2005 по 20.06.2005, а также о расторгнуть договор аренды от 08.10.2004 N 13-А003855 и выселить ответчика из занимаемых помещений.

РООИ "Эгида" обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с встречным иском к КУГИ о признании недействительным указанного договора аренды в части применения к ответчику коэффициента социальной значимости 1,0, применяемого при расчете арендной платы, и применении коэффициента социальной значимости равного 0,10.

Решением от 19.04.2007 суд отказал в удовлетворении первоначального и встречного исков.

В апелляционной инстанции законность решения не проверялась.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, исковые требования удовлетворить.

Податель жалобы ссылается на то, что арендатором допускались неоднократные нарушения предшествующих договоров: систематическое несвоевременное внесение арендной платы, самовольные перепланировки, предоставление арендуемого под осуществление социально значимого вида деятельности помещения коммерческой организации без уведомления арендодателя и изменения величины арендной платы.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представители Организации обратились с просьбой отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

КУГИ о времени и месте слушания дела извещен, однако его представитель в судебное заседание не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между КУГИ (арендодатель) и Организацией (арендатор) заключен договор от 08.10.2004 N 13-А003855 аренды нежилых помещений 7-Н, 9-Н, площадью 379 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бабушкина, д. 48, лит. А, для использования под нежилые цели (т. 1, л.д. 5-12).

Договор заключен до 29.09.2005 и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 30 сентября 2004 года (пункты 1.3, 1.4 договора).

Арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование объектом (пункт 2.2.2 договора).

Арендная плата установлена пунктом 3.1 договора и на момент его заключения составила 40,596 условных единиц за 1 кв. м в год с учетом налога на добавленную стоимость; плата за аренду объекта с учетом НДС составляет в квартал 3846,476 у. е.

Условная единица принята равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого периода.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 4.9 договора предусмотрено, что за просрочку внесения арендных платежей начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.3.2 договора он может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае возникновения задолженности по арендной плате в течение трех месяцев, независимо от ее последующего внесения.

КУГИ направил в адрес Организации претензию от 28.02.2005 N 226 с требованием погасить образовавшуюся задолженность, выплатить пени за просрочку платежа, а также предложил явиться в Управление для заключения соглашения о расторжении договора, указав, что в случае отказа от выполнения требований или неполучения ответа на претензию в течение 15 дней с момента ее отправки будет вынужден обратиться в арбитражный суд (т.1, л.д. 21).

КУГИ, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Организацией обязательств по перечислению арендных платежей, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Организация обратилась с встречным иском о признании недействительным упомянутого договора аренды в части применения к ответчику коэффициента социальной значимости 1,0 и применении коэффициента социальной значимости равного 0,10.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении первоначального иска, сослался на то, что ответчик имеет право на применение коэффициента социальной значимости при расчете арендной платы.

Порядок определения ставок арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон) и Методикой определения уровня арендной платы, утверждаемой губернатором Санкт-Петербурга.

Из материалов дела видно, что до заключения договора аренды от 08.10.2004 N 13-А003855, КУГИ при расчете арендной платы ответчику по предыдущим договорам аренды этих же помещений применял коэффициент социальной значимости 0,1, что подтверждается договорами аренды от 04.07.2001 N 13-А003351 и от 02.08.2000 N 13-А003127, заключенными ранее между теми же лицами в отношении того же объекта недвижимости (т. 1, л.д. 91-105).

Поскольку первоначально арендная плата рассчитывалась с учетом льготного коэффициента, рассчитывая за оспариваемый период арендную плату в полном объеме, КУГИ должен доказать, что Организация, относившаяся к льготной категории арендаторов, изменила вид деятельности или ненадлежащее исполняла свои обязанности по ранее заключенным договорам.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела не усматривается и истцом не представлено доказательств того, что ответчик в заявленный период не осуществлял социально значимый вид деятельности.

Доказательства соответствия ответчика требованиям, предъявляемым к арендаторам, имеющим право на применение коэффициента социальной значимости, равного 0.1, всесторонне, полно и объективно исследованы судом, им дана надлежащая правовая оценка. Суд кассационной инстанции не находит оснований для их переоценки, в том числе и по доводам подателя жалобы.

Доводы КУГИ о ненадлежащем исполнении обязательств арендатором по предыдущим договорам, являются несостоятельными. В деле не имеется доказательств, подтверждающих, что арендатором несвоевременно вносилась арендная плата, из справки, подписанной представителем КУГИ, следует, что по предыдущему договору аренды имеется переплата по арендным платежам. Произведение арендатором незаконных перепланировок арендуемых помещений материалами дела не подтверждается. Доводам КУГИ о том, что часть арендуемых помещений сдавалась арендатором в субаренду, суд первой инстанции дал обоснованную оценку и правомерно пришел к выводу о том, что факт сдачи помещений в субаренду нельзя признать доказанным. Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске о взыскании задолженности и пеней.

Отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по спорному договору аренды влечет отказ в расторжении договора и выселении, поскольку у Организации сохраняются правовые основания для занятия помещений.

Суд кассационной инстанции проверяет законность принятого по делу судебного акта, исходя из доводов кассационной жалобы. В части отказа в удовлетворении встречного иска решение не обжалуется.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2007 по делу N А56-33075/2005 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Т.И. Сапоткина И.Л. Грачева

Е.В. Коняева