Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 ноября 2022 г. по делу N 8Г-18507/2022[88-27561/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Дурневой С.Н, судей Ивановой О.Н, Яковлева А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя ФИО1 на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 16 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 марта 2022 года по гражданскому делу по иску по иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств, заслушав доклад судьи Дурневой С.Н, выслушав представителя ФИО1 - ФИО9, поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя ФИО2 - ФИО4, возражавшую против её удовлетворения, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании денежных средств.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 16 сентября 2021 года исковые требования удовлетворены. Признан недействительным предварительный договор купли-продажи от 21.10.2020 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1, применены последствия недействительности ничтожной сделки. С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере 1 000 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 марта 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителем ФИО1 поставлен вопрос об отмене решения суда первой инстанции и апелляционного определения ввиду нарушения судами норм материального и процессуального права, неверного установления фактических обстоятельств дела. Кассатор указывает, что при заключении предварительного договора не знала и не могла знать о наличии судебного спора и о наличии обеспечительных мер. Указывает, что относиться к льготной категории граждан, является многодетной матерью и сумма внесенной предварительной оплаты для нее является существенной.

В соответствии с ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что оснований, предусмотренных ст. 379.7 ГПК РФ, для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке не имеется.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) 21.10.2020 года заключен предварительный договор купли-продажи части земельного участка и части жилого дома, расположенного на нем, по условиям которого стороны обязуются в срок до 01 июня 2021 года заключить основной договор купли-продажи ? доли земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 202 кв.м, разрешенное использование: для индивидуальной жилой застройки, адрес "адрес", и ? доли жилого дома, этажность: 3, площадь 159, 05 кв.м, расположенный по адресу: "адрес".

Согласно п. 3 данного предварительного договора указанные объекты продаются за 7 200 000 рублей.

В соответствии с п. 4 предварительного договора купли-продажи покупатель передает продавцу денежные средства в следующем порядке: задаток в размере 1 000 000 рублей в день подписания предварительного договора наличными, что подтверждается распиской, денежные средства в размере 3 000 000 рублей покупатель оплачивает продавцу не позднее ДД.ММ.ГГГГ любым способом, не запрещенным законодательством; оставшиеся денежные средства в размере 3 200 000 рублей покупатель в день заключения основного договора купли-продажи части земельного участка и части жилого дома, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ оплачивает продавцу любым способом, не запрещенным законом.

Факт получения ответчиком от истца денежных средств в размере 1 000 000 рублей подтверждается приобщенной к материалам дела распиской и не оспаривался ответчиком.

Из п. 6 предварительного договора купли-продажи следует, что продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора указанные объекты никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом (запрещением) не состоят, не обременены иными гражданско-правовыми сделками и правами третьих лиц, в жилом доме все коммуникации: холодная вода, септик, электричество, газ - все в рабочем состоянии.

Как установлено судом первой инстанции по гражданскому делу 2-3295/2020 (2-265/2021) по исковому заявлению ФИО5 к ФИО1 о возложении обязанности исполнить обязательств по договору о совместной деятельности по строительству "адрес", взыскании денежных средств, а также по встречному иску о расторжении договора о совместной деятельности и взыскании убытков, при подготовке к рассмотрению данного дела определением Геленджикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста на принадлежащие ФИО1 ? долю земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" и на ? долю жилого дома, кадастровым номером "данные изъяты" по адресу "адрес", то есть на объекты, являвшиеся предметом вышеуказанного предварительного договора от 21.10.2020 года.

Вышеназванное исковое заявление датировано 04.08.2020 года, поступило в суд 18.09.2020 года.

Разрешая заявленный спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 163, 469, 1102, 1109 Гражданского кодекса РФ, установив, что ответчик на момент заключения предварительного договора знала о судебном споре по гражданскому делу 2-3295/2020 (2-265/2021), однако, действуя недобросовестно скрыла от истца факт наличия данного спора и в дальнейшем факт наложения ареста на данные объекты недвижимости, приняв во внимание, что на дату заключения сторонами предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости (21.10.2020 года), находящихся в долевой собственности, ответчиком требования закона о преимущественном праве покупки не были соблюдены, пришел к выводу о том, что оспариваемый предварительный договор и получение ответчиком по нему денежных средств являлось преждевременным и не основано на законе.

Судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию, исследовав представленные сторонами в дело доказательства в их совокупности, с выводами суда первой инстанции согласилась.

С выводами судов нижестоящих инстанций судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается и не находит оснований для отмены постановленных судебных решений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Согласно п. 3 ст. 8.1. ГК РФ в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон.

При этом согласно пункту 2 статьи 163 ГК РФ в случае, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, в законе содержится прямое указание на необходимость совершения подобных сделок в нотариальной форме, что влечет обязательный нотариальный порядок, в том числе и для предварительного договора купли-продажи, что продиктовано в первую очередь сложностью подобных сделок и необходимостью квалифицированного подхода к их осуществлению.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела судами нижестоящих инстанций было установлено, что ФИО1 на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного недвижимого имущества являлась не единственным собственником жилого дома и земельного участка по адресу "адрес", при этом процедура о преимущественном праве покупки на момент заключения сделки соблюдена не была.

Кроме того, как верно было отмечено судами нижестоящих инстанций, применительно к положениям ст. 163 ГК РФ предварительный договор купли-продажи подлежал нотариальному удостоверению, однако данные требования при его заключении также не были соблюдены.

Доказательства, свидетельствующих о соблюдении продавцом требований закона о преимущественном праве покупки на дату заключения сторонами предварительного договора купли-продажи объектов, а также о том, что ответчик предлагала заключить истцу в нотариальной форме предварительный договор купли-продажи, в материалах дела отсутствуют.

При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции о том, что спорный предварительный договор и получение ответчиком по нему денежных средств являлось преждевременным и без законных к тому оснований, являются верными и установленным по делу обстоятельствам не противоречат.

Доводы кассатора о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи каких-либо ограничений в отношении спорного объекта не имелось, а также о том, что ФИО1 относится к льготной категории граждан, является многодетной матерью и сумма внесенной предварительной оплаты для нее является существенной, подлежат отклонению, поскольку указанные доводы не влияют на существо правильно постановленных судебных актов.

Иные доводы кассационной жалобы не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отмене обжалуемых судебных постановлений, поскольку противоречат установленным по делу обстоятельствам и исследованным судами материалам дела, направлены на ошибочное толкование норм материального права, на иную оценку исследованных судами доказательств и не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой и апелляционной инстанций или опровергали бы выводы, изложенные в судебных решениях.

Все доводы кассационных жалоб, по сути, сводятся к несогласию с оценкой доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не может быть принято судебной коллегий во внимание, поскольку несогласие с результатами оценки доказательств и установленных по делу обстоятельств, не подпадает под приведенный в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступившего в законную силу судебного постановления.

Все выводы судов основаны на нормах действующего законодательства, приведенных в судебных постановлениях, мотивированы со ссылкой на доказательства, обстоятельствам по делу не противоречат и сомнений в законности не вызывают.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе оставить постановления судов первой и (или) апелляционной инстанций без изменения, а кассационные жалобу, представление без - удовлетворения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия, определила:

решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 16 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 01 марта 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Дурнева С.Н.

Судьи Иванова О.Н.

Яковлев А.М.