Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 08 декабря 2022 г. по делу N 8Г-24544/2022[88-29659/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Дурневой С.Н, судей Ивановой О.Н, Яковлева А.М, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, по кассационной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО5 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 апреля 2022 года.

Заслушав доклад судьи Дурневой С.Н, выслушав представителя ФИО1 - ФИО5, поддержавшего доводы кассационной жалобы, Сафронову О.С, возражавшую против её удовлетворения, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просила обязать ответчика заключить договор с ФИО1 в редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, помещение N, общей площадью 36, 5 кв.м, этаж: мансарда N, по адресу: "адрес" кадастровый N.Так как недвижимое имущество было приобретено за счет кредитных средств по ипотеке, выданной ПАО Сбербанк России, переданные истцом ФИО1 денежные средства в счет покупки, были направлены на погашение кредитной задолженности, а также на уплату исполнительного сбора. Истец ФИО1 обязательства исполнила частично, уплатив продавцу сумму в размере 3 075 000 руб, что подтверждается приложенными расписками. Оставшаяся сумма в счет покупки недвижимого имущества будет зачислена Покупателем несовершеннолетним детям на лицевые счета, открытые в ПАО Сбербанк на имя несовершеннолетних детей. ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество передано ответчиком Сафроновой О.С. истцу по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ истцом направлено ответчику предложение исполнить обязательств предусмотренные предварительным договором купли-продажи, а также о заключении основного договора купли-продажи, однако данное предложение оставлено без удовлетворения. Ответчик Сафронова О.С. после погашения кредитной задолженности, должна была выделить доли несовершеннолетним детям. Кроме того, ответчик должна была получить письменное разрешение от органов опеки и попечительства на отчуждение вышеуказанного объекта недвижимости, а позже, на момент заключения основного договора купли-продажи, продавец обязана была снять себя, супруга, в том числе несовершеннолетних детей с регистрационного учета по адресу: "адрес". Обязательство об оформлении вышеуказанного помещения в общую собственность членов своей семьи ФИО2 до настоящего времени не исполнено, чем нарушены права несовершеннолетних детей.

Согласно пункту 1.5 предварительного договора купли-продажи основной договор купли-продажи объекта недвижимости должен быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако договор не заключен до настоящего времени, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 января 2022 года исковые требования удовлетворены. На ФИО2 возложена обязанность заключить с ФИО1 договор в редакции, согласованной предварительным договором купли-продажи от 26 марта 2021 года.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 апреля 2022 года решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 25 января 2022 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе представитель истца просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции в связи с тем, что апелляционное определение вынесено с существенными нарушениями норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывает, что в сложившейся ситуации понуждение ответчика к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества является единственно возможным способом защиты нарушенного права истца. Выводы суда об отсутствии согласия залогодержателя об отчуждении залогового имущества, являются несостоятельными и опровергаются материалами дела.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебных постановлений ввиду следующего.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, помещение N, общей площадью 36, 5 кв.м, этаж: мансарда N, по адресу: "адрес", кадастровый N.

Согласно пунктам 1.3, 1.4 предварительного договора на момент заключения предварительного договора объект недвижимости обременен ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации N.

Обременение наложено на объект недвижимости на основании кредитного договора N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ПАО Сбербанк.

В соответствии с пунктом 3.2 продавец обязан использовать денежные средства, указанные в пункте 4, для досрочного погашения кредита в день их получения.

Пунктом 3.6 предварительного договора покупатель обязан после погашения кредитной задолженности, выделить доли несовершеннолетним детям и предоставить письменное разрешение от органов опеки и попечительства на продажу вышеуказанного объекта недвижимости. На момент заключения основного договора купли-продажи продавец обязан снять себя, членов семьи, в том числе несовершеннолетних детей с регистрационного учета по адресу: "адрес", квартира застройки, "адрес", кадастровый N.

Стороны определили общую стоимость помещений в размере 3 600 000 руб. (пункт 4.1 предварительного договора).

Данная в размере 3 600 000 руб. уплачивается покупателем продавцу наличными денежными средствами в следующем порядке: сумма задатка в размере 100 000 руб. передана продавцу до подписания настоящего договора по соглашению о задатке, что подтверждается соответствующей распиской, (пункт 4.3.1). Сумма в размере 1 590 000 руб. будет переданы 26 марта 2021 года: из которых 1 490 000 руб. для досрочной части возврата кредита (пункт 4.3.2), сумма в размере 1 000 000 руб.: из которых 845 000 руб. будут переданы до 10 апреля 2021 года для досрочного возврата кредита, 155 000 руб. для погашения коммунальных услуг. Остальная сумма в размере 910 000 руб. передается покупателем в срок до 30 мая 2021 года (пункт 4.3.3).

01 апреля 2021 года недвижимое имущество передано ответчиком истцу ФИО1, о чем составлен акт.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО1 обязательства свои исполняла надлежащим образом в соответствии с условиями предварительного договора, уплатив продавцу сумму в размере 3 075 000 руб, что подтверждается представленными в материалы дела расписками, однако, ответчик свои обязательства не выполнила.

Судебная коллегия при апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, указала на то, что при постановлении решения судом первой инстанции не дана оценка тому, что нахождение квартиры в ипотеке у банка и отсутствие согласия залогодержателя на отчуждение залогового имущества не допускало заключение основного договора с соблюдением требований закона, а также то, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 не имела права отчуждать долю в праве общей собственности недвижимого имущества: помещение N, общей площадью 36, 5 кв.м, этаж: мансарда N, по адресу: "адрес", кадастровый N, поскольку указанная доля находилась в праве собственности у ФИО9 (матери) ФИО10, которая была переда ей по договору дарения N "адрес"9 только - ДД.ММ.ГГГГ.

Исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, проанализировав установленные по результатам исследования доказательств фактические обстоятельства настоящего дела, руководствуясь положениями статей 8, 9, 15, 167, 168, 346, 422, 429 Гражданского кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку заключение предварительного договора купли-продажи квартиры произведено сторонами с нарушением требований закона.

Доводы кассационной жалобы о надлежащем исполнении истцом условий договора являются несостоятельными, так как данное обстоятельство не свидетельствует о безусловной обязанности заключить основной договор купли-продажи при установлении факта его незаконности.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В пункте 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В части 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ закреплено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Вопреки позиции кассатора, изложенной в жалобе, суд апелляционной инстанции верно установилфактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, по результатам которой сделал законный и обоснованный вывод о том, что в силу части 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ ответчик не имела права отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя. На момент заключения предварительного договора указанная квартира находилась в залоге (ипотеке) у ПАО "Сбербанк", что было отражено в пунктах 1.3 и 1.4 предварительного договора.

Доказательств наличия согласия залогодержателя на отчуждение квартиры материалы дела не содержат.

Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о неправильном применении судом положений закона, а сводятся к несогласию заявителя с произведенной судом апелляционной инстанции оценкой представленных в деле доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств с точки зрения ее субъективного восприятия спора, что поводом для кассационного вмешательства не является.

Суд нижестоящей инстанции верно определилпредмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства, которым дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Кассационный порядок обжалования судебных актов, вступивших в законную силу, предусмотрен в целях исправления допущенных судами в ходе предшествующего разбирательства дела существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, включая публичные интересы.

Таких нарушений норм права, дающих основания для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного постановления, не имеется.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 21 апреля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Дурнева С.Н.

Судьи Иванова О.Н.

Яковлев А.М.