Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2022 г. по делу N 8Г-30741/2022[88-34976/2022]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Дурневой С.Н, судей Макаровой Е.В, Ивановой О.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении без предоставления иного жилого помещения, по кассационной жалобе представителя ФИО1, ФИО2 на решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 10 сентября 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 июня 2022 года, по кассационному представлению прокурора Краснодарского края на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 июня 2022 года.

Заслушав доклад судьи Дурневой С.Н, выслушав ФИО2, ФИО1, их представителя ФИО5, поддержавших доводы кассационной жалобы и кассационного представления, представителя ФИО3 - ФИО6, возражавшую против их удовлетворения, старшего прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации, поддержавшую доводы кассационного представления, судебная коллегия

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: "адрес", кадастровый N, выселении без предоставления иного жилого помещения, взыскании расходов по оплате коммунальных услуг и судебных расходов.

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 10 сентября 2021 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 декабря 2021 года, исковые требования удовлетворены. ФИО1 и ФИО2 признаны утратившими право пользования квартирой N 52, расположенной по адресу: "адрес", выселены из квартиры, без предоставления иного жилого помещения. С ФИО1 и ФИО2 взысканы солидарно в пользу ФИО3 расходы по оплате коммунальных услуг в размере 9 055 руб. С ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 взысканы в равных долях судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 700 руб, расходы по отправке досудебной претензии - 56 руб, расходы по отправке копии иска - 410 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 31 марта 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 декабря 2021 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 июня 2022 года решение Геленджикского городского суда Краснодарского края от 10 сентября 2021 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ответчиков просит отменить судебные постановления, направить дело на новое рассмотрение в связи с тем, что судом апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела не учтены указания суда кассационной инстанции. Указывает, что ФИО3 зарегистрирована и проживает в ином жилом помещении, фактически спорную квартиру не принимала, о наличии обременения в виде постоянного проживания и регистрации пенсионеров ФИО11 знала при приобретении квартиры.

Прокурор Краснодарского края в кассационном представлении просит отменить апелляционное определение, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на то, что судами не было установлено наличие либо отсутствие у ответчиков прав на спорное имущество, которые не могут быть прекращены вследствие перехода права собственности на жилое помещение от ФИО7 к ФИО3 Указывает, что при заключении договора от 28 октября 2020 года истцу должно было быть известно как о фактическом проживании ФИО11 в квартире, так и о наличии правового основания для их проживания.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами нижестоящих инстанций.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, ФИО1 в период с 28 марта 2002 года по 14 марта 2013 года являлся собственником "адрес", расположенной по адресу: "адрес", кадастровый N (ранее "данные изъяты"), имея в ней по настоящее время регистрацию по месту жительства совместно с супругой ФИО2

На основании договора купли-продажи ФИО1 12 марта 2013 года произвел возмездное отчуждение принадлежащей ему квартиры в пользу покупателя ФИО7 Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН 14 марта 2013 года, запись регистрации N.

Положениями пункта 8 договора купли-продажи от 12 марта 2013 года предусмотрено, что ФИО1 и ФИО2 сохраняют за собой право проживания и пользования спорной квартирой. Договор подписан сторонами добровольно, без принуждения каких-либо лиц. Стороны договора подтвердили, что не лишены дееспособности, не страдали заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, отсутствовали (пункт 11 договора).

Решением Геленджикского городского суда Краснодарского края от 13 октября 2016 года вступившим законную силу было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО7 к ФИО1, ФИО2 о признании утратившими право пользование спорной квартирой.

6 октября 2020 года ФИО7 направил в адрес ответчиков письменное уведомление о намерении продать квартиру и указал, что в течение 10 дней с момента получения уведомления ответчики должны освободить квартиру и сняться с регистрационного учета.

Согласно отчету об отслеживании отправления с сайта "Почта России" уведомление получено ответчиками 8 октября 2020 года.

28 октября 2020 года между ФИО7 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", кадастровый N.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 6 договора купли-продажи от 28 октября 2020 года отражено, что в отчуждаемой квартире на момент подписания договора зарегистрированы ФИО1 и ФИО2, не являющиеся членами семьи продавца, указанные лица письменно уведомлены продавцом о продаже квартиры и необходимости сняться с регистрационного учета по месту жительства в течение 10 дней с момента получения уведомления.

Судом первой инстанции установлено, что согласно счету-извещению ООО "Единый расчетный центр" лицевой счет по коммунальным услугам N на квартиру по адресу: "адрес" оформлен на имя ФИО3, по состоянию на март 2021 года имелась задолженность в размере 6 270, 43 руб, на февраль 2021 года - задолженность по электроэнергии в размере 2 785, 41 руб, которая ФИО3 погашена.

2 апреля 2021 года ФИО3 в адрес ответчиков направлена претензия с требованием о выселении из квартиры, снятии с регистрационного учета в срок до 15 апреля 2021 года и возмещении расходов по уплате коммунальных услуг в размере 9 055 руб.

Согласно отчету об отслеживании отправления с сайта "Почта России", претензия получена ответчиками 8 апреля 2021 года.

Разрешая заявленные требования по существу и приходя к выводу об их удовлетворении, суд первой инстанции, исследовав и оценив доводы и возражения сторон, представленные сторонами доказательства по правилам статей 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь положениями статей 209, 210, 288, 292, 394 Гражданского кодекса РФ, 31, 35 Жилищного кодекса РФ, проанализировав установленные по результатам исследования доказательств фактические обстоятельства настоящего дела, исходил из того, что с момента регистрации перехода права собственности за ФИО3 право пользования спорным жилым помещением у ответчиков считается прекратившимся, в связи с чем пришел к выводу, что оснований для отказа в их выселении без предоставления иного жилого помещения не имеется.

Судебная коллегия при повторном апелляционном рассмотрении дела, предполагающем проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию, проигнорировала определение судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 31 марта 2022 года, которым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 2 декабря 2021 года было отменено и направлено на новое апелляционное рассмотрение.

Проверяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия указала, что законодательство не содержит запрет на продажу квартиры с зарегистрированными в ней гражданами. Но в договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования данной квартирой, в частности, зарегистрированные в ней (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ). В приведенном пункте закреплено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Суд апелляционной инстанции указал, что при заключении договора купли-продажи квартиры с ФИО3 не было достигнуто соглашение о сохранении за ответчиками права пользования жилым помещением. Договор купли-продажи от 12 марта 2013 года и договор купли-продажи от 28 октября 2020 года не содержат условия о том, что право пользования и проживания ответчиков в квартире является бессрочным, безвозмездным и сохраняется за ними независимо от смены собственника.

Между тем, с данными выводами и его правовым обоснованием судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции согласиться не может, исходя из следующего.

В пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Требованиям законности и обоснованности согласно пункту 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должно отвечать и апелляционное определение суда апелляционной инстанции.

Указанным требованиям постановленные по делу судебные акты не соответствуют.

Право пользования жилым помещением, то есть право проживания лица в конкретном жилом помещении основано на каком-либо определенном праве в отношении жилого помещения (титуле).

Законом предусмотрено право пользования собственника жилого помещения, основанное на праве собственности (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации), право пользования в силу закона как члена семьи собственника жилого помещения (ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также на основании иных прав в отношении жилого помещения в соответствии с законом или на основании не противоречащих закону соглашений с правообладателем жилым помещением.

Рассмотрение вопроса о выселении из жилого помещения непосредственно связано с разрешением вопроса о правах ответчиков на спорное жилое помещение, поскольку проживание в жилом помещении основано на определенном праве (праве собственности, найма и т.п.). В случае отсутствия или прекращения данного права гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им) (ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации) по требованию лиц, права которых нарушены.

При этом переход права собственности не всегда влечет за собой прекращение ранее возникших прав на жилое помещение.

Таким образом, по настоящему делу подлежали установлению обстоятельства, свидетельствующие о наличии либо отсутствии у ответчиков прав на жилое помещение, которые не могут быть прекращены вследствие перехода права собственности на жилое помещение от ФИО7 к ФИО3

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ при заключении договоров стороны свободны в определении их условий.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность сторонам договориться о том, что продавец сохраняет за третьими лицами право пользования жилым помещением, которое не поставлено в зависимость от каких-либо иных обстоятельств.

Исходя из предписаний ст. 209, 218, 235 ГК РФ при отчуждении имущества к новому собственнику переходят права владения, пользования, распоряжения этим имуществом в том правовом состоянии и с теми обременениями и ограничениями, которые имели место на момент перехода права собственности, в связи с чем, в правоотношениях, складывающихся в отношении данного имущества, новый собственник становится на место прежнего собственника как его правопреемник в отношении этого имущества.

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой не допускается попустительство в отношении противоречивого и недобросовестного поведения субъектов гражданского оборота (правило эстоппель). Таким, в частности, является поведение, не соответствующее предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Применительно к вышеизложенному и исходя из принципа добросовестности сторон, суды нижестоящих инстанций должны были учесть, что ФИО1 продал спорную квартиру ФИО7 по договору купли-продажи от 12.03.2013 года с условием сохранения за ним и ФИО2 права проживания в ней. Указанное соглашение не может быть истолковано иначе, как сохранение за ответчиками бессрочного права пользования жилым помещением. Договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан. ФИО7 и ФИО3, действующим добросовестно разумно и осмотрительно при заключении договора купли-продажи спорной квартиры условия, по которым за ФИО12 сохранялось право пользование спорным жилым помещением, должны были быть оговорены; учитывая наличие в правоустанавливающем документе (договоре купли-продажи от 12 марта 2013 года) оговорки о сохранении за ФИО12 права пользования квартирой ФИО3, действующей добросовестно разумно и осмотрительно должно было быть известно, что предшествующий собственник ФИО1 сохраняет за собой и ФИО2 право проживания и пользования спорным жилым помещением без ограничения срока в силу договора купли-продажи от 12.03.2013 года, а последующая сделка по отчуждению спорного жилого помещения по договору от 28.10.2020 года не может повлечь за собой изменение прав предшествующего собственника.

То обстоятельство, что ответчики не выехали из квартиры, продолжают фактически проживать в ней, а также зарегистрированы в ней по месту жительства, истцом не оспаривалось.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи от 28.10.2020 года истцу было известно как о фактическом проживании ответчиков в квартире, так и о наличии правового основания их проживания, с чем ФИО3 согласилась при заключении сделки.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи жилого помещения от 28.10.2020 года имелось обременение в виде проживания в квартире ФИО1 и ФИО2, возникшее на основании договора от 12.03.2013 года, то оснований для признания ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, у судов не имелось.

Между тем, перечисленные выше обстоятельства не были учтены судами первой и апелляционной инстанции, им не дана надлежащая правовая оценка.

При таких обстоятельствах, судебные акты нельзя признать законными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, что согласно статье 379.7 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда первой инстанции и апелляционного определения.

В силу пункта 2 части 1 статьи 390 ГПК РФ по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления кассационный суд общей юрисдикции вправе отменить постановление суда первой или апелляционной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения норм права являются непреодолимыми, судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует разрешить спор в соответствии с требованиями приведенных норм права и установленными по делу обстоятельствами.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 14 июня 2022 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Дурнева С.Н.

Судьи Макарова Е.В.

Иванова О.Н.