Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 16 декабря 2022 г. по делу N 66а-2025/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Сицинской О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мальцевой Л.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело N 3а-625/2022 по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Краснодарского краевого суда от 26 июля 2022 г, вынесенное по административному иску индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Цапко Виктора Ивановича об оспаривании кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Сицинской О.В,

УСТАНОВИЛА:

ИП КФХ Цапко В.И. обратился в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости и установлении ее в размере рыночной стоимости в отношении земельного участка, с кадастровым номером N, площадью 800 000 +/-7 826 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года, в размере 2 816 000 рублей.

В основание заявленных требований указывал, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, так как ведёт к необоснованному увеличению размера арендных платежей за земельный участок.

Решением Краснодарского краевого суда от 26 июля 2022 г. заявленные административные исковые требования удовлетворены частично, установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере 3 147 311 рублей по состоянию на 1 января 2019 г. Разрешен вопрос о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В апелляционной жалобе Департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований. Полагает недоказанным недостоверность установленной в предусмотренном законе порядке кадастровой стоимости. Настаивает на необоснованности проведенной экспертизы, ее несоответствии требованиям Федерального закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки N 3, Федерального стандарта оценки N 7 Указывает на ряд нарушений, допущенных судебным экспертом при производстве судебной экспертизы по делу. В частности, принятое в расчетах значение скидки на торг в размере максимального значения - 0, 86, не подтверждено экспертом рыночными данными. При этом верное значение данной корректировки составляет 0, 9. Неверное использование указанной понижающей корректировки искажает рыночную стоимость земельного участка. Площадь объекта экспертизы составляет 80 га, а в качестве объектов-аналогов эксперт выбирает земельные участки, значительно отличающиеся по площади, что ведет к применению корректировок в размере 58, 4%, 71%, 71%, и, соответственно, ведет к существенному снижению рыночной стоимости исследуемого объекта. Средневзвешенное значение стоимости 1 кв.м. оцениваемого земельного участка в размере 3, 93 рубля, значительно меньше рыночной стоимости основных предложений, полученных экспертом при анализе рынка сельскохозяйственной недвижимости, приведенной в заключении. Пояснения эксперта отсутствуют. Полагает нарушенным принцип достоверности информации, используемой при сравнительном подходе к оценке. Замечания ставят под сомнения достоверность выводов о рыночной стоимости земельного участка.

Возражений на апелляционную жалобу не поступало.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в рассмотрении административного дела, извещенные своевременно и в надлежащей форме, не явились. Ранее от административного истца ИП КФХ Цапко В.И, административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края, от заинтересованного лица Управления Федерального службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, поступали ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие. Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявивишихся лиц.

Заслушав доклад дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приобщив и исследовав в качестве новых доказательств в порядке ч. 2 ст. 308 КАС РФ, заключение повторной судебной оценочной экспертизы, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ или Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Частью 3 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", - 1 мая 2017 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, - 1 января 2021 г, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Административный истец ИП КФХ Цапко В.И. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 800 000 +/-7 826 кв.м, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес", вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства. Изложенное установлено из предоставленных в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости и договора аренды земельного участка N 3000006577 от 31 июля 2014 г.

Из расчета арендной платы к указанному договору следует, что расчет производится исходя по формуле: кадастровая стоимость умноженная на ставку арендной платы.

Следовательно, судом сделан верный вывод о наличии у административного истца ИП КФХ Цапко В.И. права на оспаривание кадастровой стоимости.

В силу пункта 2 части 1 статьи 7 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации (части 3, 5 статьи 7 указанного закона).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Удовлетворяя административное исковое заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что кадастровая стоимость объектов недвижимости подлежит установлению в размере рыночной стоимости, поскольку последняя ниже утвержденной кадастровой.

Административным истцом в подтверждение исковых требований представлен отчет об оценке N 17.08/21 от 17 августа 2021 г, выполненный оценщиком ООО "Бюро независимой экспертизы" ФИО8, согласно которым по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N определена в размере 2 816 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 9 марта 2022 года назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценки законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

В дальнейшем, удовлетворяя административные требования, в основу решения суда было положено полученное заключение эксперта N АК-038-03/22 от 23 марта 2022 г, выполненное Автономной некоммерческой организацией "Краснодарский центр судебных экспертиз" (эксперт ФИО9). Согласно выводам указанной экспертизы, в Отчете об оценке, предоставленном административным истцом ИП КФХ Цапко В.И. N 17.08/21 от 17 августа 2021 г, выполненном оценщиком ООО "Бюро независимой экспертизы" ФИО10, выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; а информация, использованная оценщиком в сравнительном подходе не является достоверной и достаточной. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2019 г. определена в размере 3 147 311 рублей.

Заключение судебной экспертизы, положенное в основу решения суда, оспаривается административным ответчиком с указанием замечаний, которые не были устранены в суде первой инстанции.

Приведенные административным ответчиком замечания к судебной экспертизе надлежащей оценке в суде первой инстанции не получили, хотя являются существенными, поскольку свидетельствуют об общем размере применённых понижающих корректировок равных 72-85% к выбранным объектам-аналогам, что ставит под сомнение обоснованность схожести объектов-аналогов с оцениваемым объектом и соответствие требованиям пункта подпункта "б" пункта 11 ФСО N 7. Исследование рынка сельскохозяйственных земель в соответствии с пунктами 10, 12 - 14 Федерального стандарта оценки ФСО N 1, пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктами 22, 24, 25 ФСО N 7 с учетом целей оценки экспертом не произведено.

Замечания, изложенные в апелляционной жалобе, подлежали проверке судом апелляционной инстанции, в связи с чем определением от 7 октября 2022 г. было назначено проведение повторной судебной оценочной, производство которой поручено эксперту ФИО11 ООО "ЭКСПЕРТ-СТ".

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 23 ноября 2022 г. N 01-ЭО/11//2022-А, выполненной экспертом ФИО12. ООО "ЭКСПЕРТ-СТ", установлено, что отчет об оценке N 17.08/21 от 17 августа 2021 г, выполненный оценщиком ООО "Бюро независимой экспертизы" Смерчинским Н.М, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, не соответствует. Оценщиком не допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценки, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости. Но допущены иные нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость спорного объекта недвижимости; допущены математические ошибки; информация, использованная оценщиком, не является достоверной.

Заключением повторной судебной оценочной экспертизы от 23 ноября 2022 г. N 01-ЭН/11//2022-А, выполненной экспертом ФИО13 ООО "ЭКСПЕРТ-СТ", установлено, что рыночная стоимость оцениваемого объекта земельного участка с кадастровым номером N составляет 8 712 000 рублей. Исследование по указанному вопросу экспертом проведено сравнительным подходом, обоснован отказ от применения затратного и доходного подходов исходя из вида оцениваемого объекта - земельного участка. Выбор объектов-аналогов экспертом обоснован и совершен с учетом требований ФСО N 7, исходя из местоположения, вида разрешенного использования и площади. Из заключения повторной судебной оценочной экспертизы следует, что экспертом в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки сельскохозяйственного назначения, все расположенные в границах "адрес" что соответствует виду разрешенного использования и местонахождению оцениваемого земельного участка. Экспертом применены понижающие корректировки в размере 17% к нивелированию разницы в площади оцениваемого объекта и объектов-аналогов, а также понижающая корректировка на уторговывание 19, 4%.

Возражений на заключение повторной судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило.

На основании изложенного, принимая во внимание, что в ходе судебного разбирательства утверждения административного истца о завышении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N по сравнению с его рыночной стоимостью, а также о нарушении установлением оспариваемой кадастровой стоимости прав административного истца как арендатора земельного участка своего подтверждения не нашли, оснований для удовлетворения административных исковых требований ИП КФХ Цапко В.И. не усматривается.

При этом судебной коллегией учитывается, что поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение размера арендных платежей, рассчитываемых исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рыночная стоимость земельного участка не может быть установлена судом выше кадастровой стоимости, так как это приведет к ухудшению положения административного истца, что недопустимо.

В силу изложенного решение Краснодарского краевого суда от 26 июля 2022 г. подлежит отмене с вынесением нового об отказе в иске.

В силу части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что административные исковые требования ИП КФХ Цапко В.И. оставлены судом без удовлетворения, оснований для возмещения административному истцу понесенных по делу судебных расходов не имеется.

Рассматривая заявление ООО "ЭКСПЕРТ-СТ" о взыскании с административного истца расходов, понесенных на оплату судебной экспертизы в размере 130 000 рублей, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 103, 11 КАС РФ, находит судебные расходы подлежащими взысканию с административного истца ИП КФХ Цапко В.И..

Руководствуясь статьями 309-311 КАС РФ, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 26 июля 2022 г. отменить, принять новое решение.

В удовлетворении требований ИП КФХ Цапко Виктора Ивановича отказать.

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края - удовлетворить.

Взыскать с ИП КФХ Цапко Виктора Ивановича в пользу ООО "ЭКСПЕРТ-СТ" судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 130 000 рублей.

Определение вступает в законную силу немедленно и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение шести месяцев.

Председательствующий судья О.В. Сицинская