Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 28 ноября 2022 г. по делу N 66а-2185/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Сиротиной Е.С, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N26OS0000-04-2022-000131-94 (3а-310/2022) по административному исковому заявлению Абакарова Рашидбека Абакаровича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК "Ставкрайимущество" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 18 августа 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В,

УСТАНОВИЛА:

Абакаров Р.А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), в котором просил установить по состоянию на 11 декабря 2019 г. с учетом результатов судебной оценочной экспертизы кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 299 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования: "для продолжения строительства складского помещения", расположенного по адресу: "адрес", в размере рыночной стоимости, составляющем 1 395 911, 40 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 18 августа 2022 г. заявленные требования удовлетворены; по состоянию на 11 декабря 2019 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "адрес" в размере рыночной стоимости, составляющем 1 395 911, 40 рублей; указана дата обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - 20 апреля 2022 г.; судебные расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей возложены на административного истца.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Ставропольского краевого суда от 18 августа 2022 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что снижение кадастровой стоимости негативно скажется на наполняемости бюджета; положенное в основу решения суда заключение судебной оценочной экспертизы выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В материалы дела от административного истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просит решение Ставропольского краевого суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения; от эксперта Автономной некоммерческой организации судебно-экспертное бюро "ПРОФИ" (далее по тексту - АНО СЭБ "ПРОФИ") Егорова А.В. поступили письменные пояснения на доводы жалобы, касающиеся заключения судебной оценочной экспертизы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили; административный истец и Управление Росреестра по Ставропольскому краю ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем судебная коллегия, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участвующих в деле лиц.

Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного разбирательства размещены в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы на решение Ставропольского краевого суда от 18 августа 2022 г, письменные возражения административного истца, пояснения эксперта Егорова А.В, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 29 сентября 2017 г. N 6648 Абакаров Р.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N размер арендной платы по которому исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН по состоянию на 11 декабря 2019 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером N утверждена кадастровая стоимость в размере 2 257 004, 49 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке от 14 февраля 2022 г. N 51, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Деловой Партнер", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию 11 декабря 2019 г. составила 850 655 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно заключению эксперта АНО СЭБ "ПРОФИ" Егорова А.В. N 4 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 11 декабря 2019 г. составила 1 395 911, 40 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным уплачивать арендные платежи, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правильно исходил из того, что представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования, категории земель и фактического использования объекта оценки и отнес его к землям коммерческого назначения (под офисно-торговую застройку); подобранные экспертом аналоги расположены в пределах одного населенного пункта, а также сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. Экспертом применена понижающая корректировка на торг, на состав передаваемых прав для аналога N 2 (участок в краткосрочной аренде); на локальное местоположение, на благоустройство и дорожную инфраструктуру земельных участков; на наличие коммуникаций, на рельеф, на вид разрешенного использования. Оснований для введения иных корректировок не имеется, отказ от применения экспертом иных корректировок обоснован.

В апелляционной жалобе содержатся доводы о том, что подобранные экспертом объекты-аналоги отличаются от объекта оценки по площади; эксперт применил корректировку на торг, характерную для пассивного рынка, в то время как рынок города Ставрополя таковым не является; на объектах-аналогах N1, N 2, N 3 расположен забор с фундаментом, что приводит к применению значительных корректировок.

Однако вопреки приведенным доводам экспертное заключение содержит обоснование, как выбора объектов-аналогов, так и примененных корректировок с учетом сделанных в заключении выводов, в том числе о неактивности рынка.

В ходе рассмотрения дела эксперт представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на доводы заинтересованного лица о недостатках судебной оценочной экспертизы.

Эксперт указал и данное обстоятельство подтверждается экспертным заключением, что объект оценки и аналоги входят в диапазон до 1000 кв.м, что свидетельствует о верности подобранных аналогов по площади и об отсутствии необходимости внесения корректировок по данному параметру.

В экспертном заключении указано, что под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобранные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками.

Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие комплексы, объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей (л.д. 42, том 2).

Приведенная характеристика неактивного рынка соответствует результатам анализа рынка, описанным в заключении (л.д. 56, том 2).

Вопреки приведенным в апелляционной жалобе доводам корректировка на забор для аналогов N 1, N 2, N 3 учтена в корректировке на благоустройство, что отражено в заключении эксперта (л.д. 85, том 2).

Судебная коллегия, проанализировав материалы дела, а также пояснения эксперта, пришел к выводу, что анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, в том числе сегмента рынка, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям бюджета, по мнению суда, не могут являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального и процессуального права, не свидетельствуют о незаконности решения суда, о наличии правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования, им дана надлежащая правовая оценка, подробно мотивированная в решении суда.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решениерешение Ставропольского краевого суда от 18 августа 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в полном объеме 07 декабря 2022 года.

Председательствующий

Судьи