Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 15 декабря 2022 г. по делу N 66а-2382/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Артамоновой Т.А, судей Брянцевой Н.В. и Сумбаевой А.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Туйчиевой Т.С, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело УИД N26OS0000-04-2022-000016-51 (3а-217/2022) по административному исковому заявлению Шахкельдяна Армена Алексеевича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Ставропольского краевого суда от 05 сентября 2022 г, заслушав доклад судьи Сумбаевой А.В, объяснения представителя административного истца ФИО10, принимавшей участие посредством видеоконференц-связи при содействии Ставропольского краевого суда,

УСТАНОВИЛА:

Шахкельдян А.А. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ), в котором просил установить по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 16020 +/- 44 кв.м, вид разрешенного использования "использование под производственное предприятие, административное здание, объект складского назначения", расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, составляющем 22 075 979 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная по состоянию на 01 января 2019 г. кадастровая стоимость земельного участка завышена, не соответствует рыночной стоимости и нарушает его права, поскольку влияет на размер арендных платежей.

Решением Ставропольского краевого суда от 05 сентября 2022 г. заявленные требования удовлетворены; по состоянию на 01 января 2019 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости, составляющем 22 075 000 рублей; указана дата обращения с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости - 28 декабря 2021 г.

Полагая, что названный выше судебный акт является незаконным и необоснованным, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Ставропольского краевого суда от 05 сентября 2022 г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что уменьшение кадастровой стоимости повлияет на наполняемость бюджета; положенное в основу решение суда заключение судебной оценочной экспертизы выполнено с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В материалы дела от административного истца поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых выражена позиция о законности и обоснованности принятого по делу судебного акта, об отсутствии оснований для ее удовлетворения; от эксперта ФИО5 поступили письменные пояснения на замечания Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, касающиеся заключения судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного истца поддержала доводы, изложенные в возражениях; просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От Управления Росреестра по Ставропольскому краю поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили, о причинах неявки суду не сообщили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь частью 2 статьи 306, частью 1 статьи 307, частью 2 статьи 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Информация о движении дела, дате, времени и месте судебного разбирательства размещены в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" на официальном сайте Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (3ap.sudrf.ru).

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя административного истца, письменные пояснения эксперта ФИО5, проверив законность и обоснованность решения по правилам части 1 статьи 308 КАС РФ, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 25 апреля 1995 г. N 83 Шахкльдян А.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, расчет арендной платы за который производится исходя из его кадастровой стоимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" по состоянию на 01 января 2019 г. утверждена кадастровая стоимость земельного участка в размере 47 414 394 рублей.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен отчет об оценке от 02 декабря 2021 г. N ГТ-58-1, выполненный оценщиком ООО "Глобал Траст" ФИО11 согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составила 1 887 476, 40 рублей.

В связи с возникшими сомнениями в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости судом первой инстанции по ходатайству административного истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости земельного участка, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации.

По результатам проведения экспертизы размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2019 г. составил 22 075 979 рублей.

Удовлетворяя административные исковые требования о пересмотре кадастровой стоимости, суд исходил из предусмотренных законом оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 КАС РФ, в соответствии с частью 1 статьи 245 которого юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснений, с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Являясь правообладателем земельного участка, обязанным уплачивать арендные платежи, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с частью 2 статьи 3 регулирующего отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил приведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, пришел к верному выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 05 июля 2016 г. N 15-П сформулирован ряд правовых позиций, в силу которых кадастровая стоимость представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, то есть в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд правильно исходил из того, что представленный административным истцом отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка. Содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости земельного участка опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Эксперт верно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования, категории земель и фактического использования объекта оценки и отнес его к землям промышленного назначения; подобранные экспертом аналоги расположены в пределах одного населенного пункта, а также сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Экспертом осуществлены по элементам сравнения необходимые корректировки цен аналогов, соответствующие характеру и степени отличий аналогов от оцениваемого земельного участка и сглаживающие их отличия.

В силу подпункта "д" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе на торг, на местоположение (для аналогов NN 2-5), на площадь, на наличие коммуникаций (для аналогов NN 4-5). Оснований для введения иных корректировок не имеется.

В апелляционной жалобе содержатся доводы о том, что объекты-аналоги значительно отличаются по площади; эксперт применил корректировку на торг, характерную для неактивного рынка, в то время как рынок Ставропольского края и города Ставрополя таким не является; объект оценки и объект-аналог N 1 в отличие от объектов-аналогов NN 2-5 расположены в районе автомобильной дороги, применение корректировок приведет к искажению рыночной стоимости.

Однако вопреки доводам апелляционной жалобы скидка на торг применена для активного рынка и составила 11, 9%, что соответствует среднему значению доверительного интервала, в связи с чем доводы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя признаются судебной коллегией несоответствующими фактическим обстоятельствам дела.

В письменных пояснениях эксперт указал, что фактор "расположение в районе автомобильной дороги" учтен при внесении поправок на расположение участка в городе. Такой подход обосновывается тем, что найти аналоги, имеющие одинаковое с объектом оценки расположение, практически невозможно, в связи с чем для этих целей применяется таблица поправочных коэффициентов N 67 сборника Справочника оценщика недвижимости - 2018 "Земельные участки", часть I. Оцениваемый объект расположен на некотором отдалении от окраины города и ближе к одной из основных автомагистралей города, в связи с чем к нему применено минимальное значение поправки - 0, 65. Аналоги NN 2-5 расположены фактически на окраине города, к ним применено максимальное значение поправки - 0, 83. В этом случае поправочной коэффициент составит 1, 28 (0, 83/0, 65). Примененные поправочные коэффициенты находятся в допустимых диапазонах вводимых поправок согласно представленной таблице и за их пределы не выходят.

Принимая во внимание приведенные обстоятельства, судебная коллегия отклоняет доводы подателя апелляционной жалобы в указанной части.

Относительно различий в площади эксперт пояснил, что подобрать аналоги одинаковой площадью с оцениваемым земельным участком, которые будут сопоставимы по иным ценообразующим факторам, практически невозможно, в связи с чем в качестве аналогов отобраны участки, которые отличаются по площади, но подходят по иным критериям. В заключении приведена формула расчета корректировки, а также источники, с использованием которых вносились корректировки. Вопреки позиции административного ответчика корректность подбора объектов-аналогов, в том числе по площади, у судебной коллегии сомнений не вызывают.

В ходе рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции эксперт дал исчерпывающие пояснения.

Судебная коллегия, проанализировав материалы дела, а также пояснения эксперта, пришла к выводу, что анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков коммерческого назначения, в том числе сегмента рынка, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оснований для назначения по делу дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы судебная коллегия не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены или изменения решения суда, которые судебной коллегией также не установлены, в связи с чем решение суда следует признать законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям бюджета, по мнению суда, не могут являться основанием к отмене решения, так как федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

Нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, при рассмотрении дела не допущено, решение суда об удовлетворении требований административного истца следует признать законным и обоснованным.

Вместе с тем, руководствуясь положениями статьи 184 КАС РФ, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости исправления описки, допущенной в описательной, мотивировочной, резолютивной частях решения Ставропольского краевого суда от 05 сентября 2022 г. в части размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, а именно: вместо "... 22 075 000 рублей... " следует читать "... 22 075 979 рублей... ".

Возможность учета имеющихся в судебном акте суда первой инстанции описок при вынесении судом апелляционной инстанции апелляционного определения без необходимости в отдельных случаях возвращения материалов административного дела в суд первой инстанции, нашла свое отражение в разъяснениях, приведенных в абзаце 2 пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 г. N 5 "О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде апелляционной инстанции".

В рассматриваемом случае судом первой инстанции допущена явная описка, носящая технический характер, исправление которой возможно судом апелляционной инстанции без возвращения дела в суд первой инстанции. Выводы судебной коллегии основаны на материалах дела, согласно которым суд первой инстанции при установлении рыночной стоимости руководствовался заключением судебной оценочной экспертизы, признал его отвечающим требованиям относимости и допустимости, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 01 января 2019 г. составляет 22 075 979 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 307, 308, 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решениерешение Ставропольского краевого суда от 05 сентября 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя - без удовлетворения.

Исправить описку, допущенную в описательной, мотивировочной, резолютивной частях решения Ставропольского краевого суда от 05 сентября 2022 г. в части размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N, а именно: вместо "... 22 075 000 рублей... " следует читать "... 22 075 979 рублей... ".

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в полном объеме 26 декабря 2022 года.

Председательствующий

Судьи