Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 30 ноября 2022 г. по делу N 33-47869/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Клюевой А.И, судей Аванесовой Г.А, Пономарева А.Н, при помощнике судьи Баринове А.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-794/2022 по иску Мельман Н.А. к ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-МИЦ" о признании недействительными отдельных пунктом договора участия в долевом строительстве, акта в части, о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки за нарушение срока передачи объекта, неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя

по апелляционной жалобе ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-МИЦ" на решение Щербинского районного суда города Москвы от 10 марта 2022 г, заслушав доклад судьи Пономарева А.Н, выслушав представителя ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-МИЦ" по доверенности Головко С.А, поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя Мельман Н.А. по доверенности Насонову Н.Г, полагавшую решение суда законным и обоснованным,

УСТАНОВИЛА:

решением Щербинского районного суда города Москвы от 10 марта 2022 г. указанный выше иск удовлетворен частично, постановлено: признать недействительными абз. 2 пункта 4.2, пункт 4.3.2 договора N ВТ/2-350-И участия в долевом строительстве с выполнением отделочных работ (с использованием кредитных средств) от 18 декабря 2019 г.; признать недействительными пункты 6 и 8 акта приема-передачи от 10 июня 2021 г. к договору N ВТ/2-350-И участия в долевом строительстве с выполнением отделочных работ (с использованием кредитных средств) от 18 декабря 2019 г.; взыскать с ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-МИЦ" в пользу Мельман Н.А. неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2021 по 10.06.2021 в размере 140000 руб, денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 96999 руб. 65 коп, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств, составляющих соразмерное уменьшение цены договора, за период с 09.07.2021 по 10.03.2022 в размере 100000 руб, неустойку за нарушение срока выплаты денежных средств, составляющих соразмерное уменьшение цены договора в размере 96999 руб. 65 коп, за период с 11.03.2022 по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от суммы долга за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере 15000 руб, штраф в размере 160000 руб, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 руб. и банковской комиссии при оплате услуг представителя в размере 200 руб, расходы по оплате услуг кадастрового инженера в размере 8000 руб. и банковской комиссии при оплате услуг кадастрового инженера в размере 80 руб, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1900 руб, почтовые расходы в сумме 430 руб. 88 коп.; в удовлетворении остальной части иска отказать; взыскать с ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-МИЦ" в бюджет города Москвы государственную пошлину в размере 6870 руб.

Рассматривая дело и разрешая спор по существу, суд исследовал заявленные Мельман Н.А. основания иска, связанные с тем, что ответчик нарушил срок передачи квартиры, предусмотрел в договоре условия, ухудшающие права потребителя по сравнению с Законом РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" в части срока удовлетворения требований потребителя (15 дней вместо 10), размера выплаты в счет уменьшения цены квартиры, площадь которой оказалась меньше предусмотренной договором, неправильно определилв оспариваемом акте подлежащую выплате сумму в счет уменьшения цены квартиры и срок, в течение которого эта выплата должна быть осуществлена.

Исследуя указанные обстоятельства применительно к положениям ст.ст. 309, 310, 430, 424, 450, 555 п.п. 1, 3, 333 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 6 ч. 1, 4 ч.ч. 3, 9, 5 ч. 1, 7 ч. 1, 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст.ст. 22, 15, 13 п. 3 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", регулирующим предмет спорных правоотношений, суд принял во внимание возражения ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-МИЦ", оценил представленные сторонами доказательства и пришел к выводу о нарушении ответчиком установленного договором срока передачи квартиры по строительному адресу: *, 35 км, а также нарушении прав истца как потребителя, которому квартира передана с учетом отделки меньшей площадью на 0, 69 кв. м, по сравнению с предусмотренной договором 36, 19 кв. м.

В апелляционной жалобе ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-МИЦ" ставится вопрос об отмене решения суда, как незаконного в части оспаривания договора и акта. Заявитель полагает ошибочным неприменение срока исковой давности по требованиям о признании отдельных пунктов договора ничтожными, кроме того, считает, что оспариваемые пункты договора и акта соответствуют требованиям закона. Вместе с тем в апелляционной жалобе признается наличие разницы в площади квартиры, однако утверждается, что сумма доплаты должна составлять указанную в акте сумму - 24050, 05 рублей. Также заявитель не согласен с тем, что неустойка за нарушение срока удовлетворения требований потребителя об уменьшении покупной цены рассчитана по правилам ст. 22 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей", в то время как договор долевого участия в строительстве не имеет отношения к договору купли-продажи, на который распространяется данная норма права. Взысканная судом сумма неустойки на будущее время существенно превышает сумму удовлетворенного требования о взыскании неустойки. Заявитель также обращает внимание на то, что квитанция об оплате услуг, в отличие от кассового чека, не подтверждает оплату юридических услуг и просит дополнительно снизить сумму компенсации морального вреда, штрафа.

Судебная коллегия на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела в соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражения на нее, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда пришла к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Из материалов дела усматривается, что заключенный между ООО "Специализированный застройщик "МИЦ-МИЦ" и Мельман Н.А. договор участия в долевом строительстве квартиры от 18 декабря 2019 г. по адресу: *, 35 км, цена которого оплачена истцом в сумме 5087561, 30 рублей, предусматривал передачу истцу указанной квартиры, площадью 36, 19 кв. м в срок до 30 июня 2020 г, в то время как квартира была передана ответчиком 10 июня 2021 г. и меньшей площадью - 35, 5 кв. м.

Согласно условиям, договора (п. 4.2), которые суд признал ничтожными, перерасчет цены договора производится путем умножения окончательной общей приведенной площади объекта долевого строительства на стоимость 1 кв. м объекта, которая составляет 126579, 20 рублей и прибавления к получившемуся произведению стоимости отделочных работ, указанных в приложении N 3 к договору.

Застройщик обязуется в течение 15 рабочих дней с даты получения письменного требования истца и заключения дополнительного соглашения возвратить разницу между оплаченной ценой договора и измененной в соответствии с п. 4.2 договора (п. 4.3 договора).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) даны разъяснения по спорному вопросу применительно к положениям части 1, части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, в соответствии с которыми предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 названного Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с названными нормами материального права и разъяснениями Верховного Суда РФ суд пришел к правильному выводу о том, что цена договора определена сторонами в твердой денежной сумме, договор не предусматривал скидку на погрешность измерения, а потому при цене договора в сумме 5087561, 30 рублей за квартиру площадью 36, 19 кв. м, цена квартиры подлежит перерасчету исходя из того, что фактическая площадь квартиры по заключению судебной строительной экспертизы ООО "*" оказалась равной 35, 5 кв. м, то есть уменьшение цены договора составит 96999, 65 рублей ((5087561, 30/36, 19)*(36, 19-35, 5)).

Поэтому выводы в акте и оспариваемых пунктах договора об иной стоимости доплаты и сроках доплаты (15 дней вместо 10, предусмотренных нормами Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" для удовлетворения аналогичных требований потребителей) суд обоснованно посчитал умаляющими права потребителя применительно к ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей".

При этом заявитель жалобы ошибочно исходит из того, что срок исковой давности подлежит исчислению как для оспоримой сделки, поскольку условия договора противоречат закону (ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей").

Аналогичная правовая позиция выражена в п. 3 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 г.)

Приведенный выше правовой анализ, основанный на практике применения Верховным Судом РФ Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" свидетельствует о том, что применение к спорным правоотношениям отдельных норм договора купли-продажи (о цене товара) является законным, а потому следует согласиться и с выводом суда о взыскании неустойки за нарушение срока удовлетворения требований потребителя об уменьшении покупной цены на основании соответствующих норм Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I "О защите прав потребителей" (ст.ст. 22, 23), регулирующих взыскание законной неустойки за нарушение исполнителем срока удовлетворения требований продавца об уменьшении покупной цены.

Вопреки доводам апелляционной жалобы взыскание судом неустойки на будущее время соответствует закону, поскольку неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и, соответственно, обеспечивает обязательство до момента его исполнения ответчиком.

Исключительных обстоятельств для снижения неустойки и штрафа применительно к ст. 333 Гражданского кодекса РФ апелляционная жалоба не называет.

Доводы о том, что истцу не выданы кассовые чеки, не могут быть приняты во внимание, так как истец не отвечает за соблюдение контрольно-кассовой дисциплины контрагентами, а доказательств того, что услуги истцу по данному делу были оказаны бесплатно, ответчиком не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

определила:

решение Щербинского районного суда города Москвы от 10 марта 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи