Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 декабря 2022 г. по делу N 33-48478/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Чубаровой Н.В, судей фио, фио, при помощнике судьи Мысловской И.А, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнениям к ней ответчика Пестрякова Кирилла Юрьевича на решение Симоновского районного суда адрес от 19 апреля 2021 года, в редакции дополнительного решения от 06 июля 2022 года, по иску Вахидовой Расимы Рафиковны к Пестрякову Кириллу Юрьевичу, Пестряковой Марине Сергеевне, ООО "Олимпик Дизайн" о взыскании задолженности по договору аренды, которым исковые требования Вахидовой Р.Р. удовлетворены частично,

УСТАНОВИЛА:

Истец фио обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам Пестрякову К.Ю, Пестряковой М.С, ООО "Олимпик Дизайн", в котором просила взыскать с ответчиков фио, Пестряковой М.С, ООО "Олимпик Дизайн" задолженность по арендной плате за период с 26 июня 2019 года по 26 октября 2020 года в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

Требования мотивированы тем, что истец фио и ответчик Пестряков К.Ю. являлись сособственниками (по 1/2 доли в праве собственности каждый) объектов недвижимости, расположенных по адресу: адрес, вблизи адрес: земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 10500, 0 кв.м, кадастровый номер: 50:21:0060204:14; хозблок назначение: нежилое, двухэтажный (подземных этажей 0) общей площадью 164, 4 кв.м, инв. N 46:228:002:000251570:0002, лит. Б; ангар назначение: нежилое, трехэтажный (подземных этажей 0), общей площадью 2 714, 5 кв.м, инв.N 46:228:002:000251570:0001, лит. А.

18 апреля 2016 года между Пестряковым К.Ю, с одной стороны (арендодатель), и ООО "Олимпик Дизайн", с другой стороны (арендатор), был заключен договор аренды N 1 сроком на десять лет, по условиям которого, арендатор обязан перечислять ежемесячную арендную плату в сумме сумма (п.3.1) договора; арендная плата перечисляется на расчетный счет фио (п.3.1) договора. Указанный договор аренды прошел государственную регистрацию 27 апреля 2016 года.

18 января 2018 года между Вахидовой Р.Р. и Пестряковым К.Ю. было заключено соглашение о порядке совместного использования объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности сроком действия до 31 декабря 2019 года.

26 июня 2019 года ангар сгорел. После пожара арендная плата от ООО "Олимпик Дизайн" прекратила поступать, несмотря на то обстоятельство, что договор аренды продолжает свое действие, на территории ведется деятельность.

Ответчик Пестрякова М.С. стала собственником 1/2 доли в праве сдаваемого в аренду имущества, принадлежавшего Пестрякову К.Ю. с 27 февраля 2020 года.

Задолженность ООО "Олимпик Дизайн" по договору аренды на настоящий момент (за шесть месяцев) составляет сумма Адресованная истцом 01 августа 2020 года ответчику ООО "Олимпик Дизайн" претензия была оставлена без ответа и без удовлетворения. При этом, ответчик ООО "Олимпик Дизайн" продолжает пользоваться арендованным участком и хозблоком.

Судом постановлено: исковые требования - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Олимпик Дизайн" в пользу Вахидовой Расимы Рифкатовны задолженность по арендным платежам в размере сумма, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Дополнительным решением постановлено: в удовлетворении исковых требований Вахидовой Расимы Рафиковны к Пестрякову Кириллу Юрьевичу, Пестряковой Марине Сергеевне о взыскании задолженности по договору аренды - отказать.

С указанным решением не согласился ответчик Пестряков К.Ю, подав соответствующую апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.

В судебное заседание апелляционной инстанции явились ответчик Пестряков К.Ю. и его представитель по доверенности фио, которые доводы апелляционной жалобы поддержали, а также представитель истца Вахидовой Р.Р. по доверенности фио, которая возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст.167 ГПК РФ.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Суд первой инстанции, при вынесении решения, руководствовался положениями ст.ст.131, 309, 310, 606, 609, 614, 617 ГК РФ.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что истец фио и ответчик Пестряков К.Ю. являлись сособственниками по 1/2 доли в праве общей долевой собственности каждый объектов недвижимости, расположенных по адресу: адрес, вблизи адрес: земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 10 500 кв.м, кадастровый номер: 50:21:0060204:14; хозблока назначение: нежилое, двухэтажный (подземных этажей 0) общей площадью 164, 4 кв.м, инв. N 46:228:002:000251570:0002, лит. Б; ангара назначение: нежилое, трехэтажный (подземных этажей 0), общей площадью 2 714, 5 кв.м, инв.N 46:228:002:000251570:0001, лит. А.

18 апреля 2016 года между Пестряковым К.Ю. (арендодатель), Пестряковым К.Ю. действующим на основании доверенности удостоверенной 06 октября 2015 года от имени фио (арендодатель), с одной стороны, и ООО "Олимпик Дизайн" (арендатор), с другой стороны, был заключен договор аренды N 1.

По условиям данного договора аренды, арендодатель 1 и арендодатель 2 обязуются предоставить арендатору во временное пользование объекты недвижимости:

- участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 10500 кв.м, для использование под складирование имущества, сдачу в субаренду под хранение Товаров, расположенный по адресу: адрес, вблизи адрес, кадастровый номер: 50:21:0060204:14;

- ангар назначение: нежилое, трехэтажный (подземных этажей 0), общей площадью 2 714, 5 кв.м, инв.N 46:228:002:000251570:0001, лит. А, расположенный по адресу: адрес, вблизи адрес, условный номер 50-50-21\123\2012-086 для использования под складирование имущества, под хранение Товаров;

- хозблок назначение: нежилое, двухэтажный (подземных этажей 0) общей площадью 164, 4 кв.м, инв. N 46:228:002:000251570:0002, лит. Б; расположенный по адресу: адрес, вблизи адрес, условный номер 50-50-21\123\2012-085 для использования под складирование имущества, под хранение товаров (п. 1.1 договора аренды).

Согласно п.3.1 договора аренды, общая арендная плата за участок, ангар, Хозблок составляет сумма

В соответствии с п.3.2 договора аренды, начисление арендной платы производится с момента подписания сторонами акта приемки-передачи участка, ангара, хозблока и до момента фактического возврата участка, ангара, хозблока арендатором по акту приема передачи.

Согласно п.5.1 договора аренды, настоящий договор заключен на срок 10 (десять) лет и вступает в силу с момента его подписания.

18 апреля 2016 года между Пестряковым К.Ю. (арендодатель 1), Пестряковым К.Ю. действующим на основании доверенности удостоверенной 06 октября 2015 года от имени фио (арендодатель 2), с одной стороны, и ООО "Олимпик Дизайн" (арендатор), с другой стороны, был подписан акт приема-передачи следующего имущества:

- участок категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 10 500 кв.м, для использование под складирование имущества, сдачу в субаренду под хранение товаров, расположенный по адресу: адрес, вблизи адрес, кадастровый номер: 50:21:0060204:14;

- ангар назначение: нежилое, трехэтажный (подземных этажей 0), общей площадью 2 714, 5 кв.м, инв.N 46:228:002:000251570:0001, лит. А, расположенный по адресу: адрес, вблизи адрес, условный номер 50-50-21\123\2012-086 для использования под складирование имущества, под хранение товаров;

- хозблок назначение: нежилое, двухэтажный (подземных этажей 0) общей площадью 164, 4 кв.м, инв. N 46:228:002:000251570:0002, лит. Б; расположенный по адресу: адрес, вблизи адрес, условный номер 50-50-21\123\2012-085 для использования под складирование имущества, под хранение товаров (п.1.1 договора аренды).

Государственная регистрация данного договора аренды произведена 27 апреля 2016 года.

28 июня 2019 года ООО "Олимпик Дизайн" адресовал арендодателям уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке со ссылкой на то, что арендуемый ангар сгорел и арендодатель, воспользовавшись своим правом, предусмотренным п.5.5 договора аренды воспользовался своим правом на расторжение договора в одностороннем порядке.

28 июля 2019 года между Пестряковым К.Ю. (арендодатель 1), Пестряковым К.Ю. действующим на основании доверенности удостоверенной 06 октября 2015 года от имени фио (арендодатель 2), с одной стороны, и ООО "Олимпик Дизайн" (арендатор), с другой стороны, был подписан акт приема-передачи (возврата) указанных выше объектов недвижимого имущества.

Соглашение о расторжении договора аренды государственную регистрацию не прошел.

11 января 2020 года истек срок доверенности, выданной Вахидовой Р.Р. на фио с предоставлением полномочий по управлению принадлежащими доверителю земельным участком, ангаром, хозблоком по адресу: адрес, вблизи адрес.

Как усматривается из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН в отношении указанного имущества, его собственником с 27 февраля 2020 года вместо фио является Пестрякова М.С.

Как усматривается из выписок из ЕГРН, до настоящего времени в отношении указанных выше объектов недвижимого имущества в графе 4.1 "ограничение прав и обременение объекта недвижимости" указано - аренда, основание государственной регистрации - договор аренды от 18 апреля 2018 года.

04 августа 2020 года истец направила ответчикам претензию, в которой ставила вопрос о выплате суммы задолженности по договору аренды и пени за просрочку платежа.

13 августа 2020 года и 01 октября 2020 года истец направила заявления в Развилковский отдел полиции УВМД России по адрес, в котором указывала, что она является собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка кадастровый номер 50:21:0060204:14 и хозблока, расположенных по адресу: адрес, вблизи адрес. На данном земельном участке возведены без ее согласия незаконные постройки, в которых неизвестными лицами ведется предпринимательская деятельность, при этом, доступ на территорию для истца ограничен замками на воротах. В связи с чем, Вахидова Р.Р. просила установить, кем ведется на указанной территории деятельность и на каком основании, а также оказать ей содействие в получении доступа на территорию.

03 ноября 2020 года ответчик Пестряков К.Ю. направил истцу ответ на претензию, в которой уведомил ее о расторжении договора аренды с 28 июля 2019 года, приложив к данному ответу уведомление о расторжении договора аренды арендатора, акт приема-передачи объектов от 28 июля 2019 года.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор аренды не прекратил свое действие, поскольку акт приема-передачи (возврата) указанных выше объектов недвижимого имущества от 28 июля 2019 года, на который ссылается сторона ответчика, не прошёл государственную регистрацию, между тем в силу ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежит как возникновение, так и прекращение прав на недвижимое имущество.

Учитывая, что ответчиками не предоставлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей в период с 26 июня 2019 года по 26 октября 2020 года, суд первой инстанции, учитывая, что договор аренды не расторгнут в установленном порядке, имущество переданное в аренду в установленном порядке арендатором не было передано, счел возможным взыскать с ответчика ООО "Олимпик Дизайн" в пользу истца задолженность по арендным платежам за период с 26 июня 2019 года по 26 октября 2020 года (16 месяцев) в размере сумма (сумма х 16 мес. = сумма : 2).

В соответствии с положениями ст.ст.94, 98 ГПК РФ, суд первой инстанции взыскал с ответчика ООО "Олимпик Дизайн" в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере сумма

Вместе с тем, судебная коллегия, проанализировав доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований к ООО "Олимпик Дизайн", в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу положений ст.620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п.п.5.5 договора аренды, любая из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив другую сторону за 30 календарных дней.

Так, условиями договора аренды предусмотрена лишь процедура одностороннего расторжения договора аренды со стороны арендатора, условием которой является предупреждение арендодателя за 30 календарных дней (пункт 5.5).

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Такой правовой нормой в части одностороннего судебного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением арендодателем его условий является п.п.2 п.1 ст.620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п.п.2 п.1 ст.620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Из материалов дела следует, что 26.06.2019 арендуемый ангар сгорел.

28 июня 2019 года ООО "Олимпик Дизайн" адресовал арендодателям уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке со ссылкой на то, что арендуемый ангар сгорел и арендодатель, воспользовавшись своим правом, предусмотренным п.5.5 договора аренды воспользовался своим правом на расторжение договора в одностороннем порядке.

В силу ст.611 ГК РФ именно арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статье 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Указанные нормы права о праве арендатора на одностороннее расторжение договора при передаче имущества с недостатками, исключающими его использование по назначению (статьи 611, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом первой инстанции применены не были, что привело к принятию незаконного решения.

То обстоятельств, что в ЕГРН не имелось сведений о снятии обременения (аренды), не является основанием для взыскания арендных платежей.

При этом материалы дела не содержат ни одного допустимого доказательств фактического использования арендатором в спорный период земельного участка и ангара.

Таким образом, вывод суда о том, что договор аренды продолжил действовать в связи с тем, что соглашение о расторжении договора не было зарегистрировано в Управлении Росреестра является необоснованным.

Также судебная коллегия отмечает, что в результате пожара от 26.06.2019 полностью уничтожен ангар, который являлся основным объектом сдачи в аренду. Данное обстоятельства стороны не оспаривали. Поскольку объект договора утрачен, дальнейшее действие договора аренды было невозможно.

Арендодатели и арендатор подписали акт приема-передачи (возврата) имущества, согласно которому переданное в аренду имущество было возвращено собственникам. Таким образом, предмет аренды был возвращён, в том числе и истцу. Поскольку имущество было возвращено, договор аренды прекратил своё действие.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований к ООО "Олимпик Дизайн" на основании положений п.п.1, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ, с вынесением в данной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Симоновского районного суда адрес от 19 апреля 2021 года, в редакции дополнительного решения от 06 июля 2022 года, в части удовлетворения исковых требований к ООО "Олимпик Дизайн" - отменить.

В удовлетворении исковых требований Вахидовой Расимы Рафиковны к ООО "Олимпик Дизайн" - отказать.

В остальной части решение Симоновского районного суда адрес от 19 апреля 2021 года, в редакции дополнительного решения от 06 июля 2022 года, оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи