Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12 декабря 2022 г. по делу N 33-49090/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:

председательствующего судьи Чубаровой Н.В, судей Мищенко О.А, Олюниной М.В, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трусковской И.Е, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Мищенко О.А. гражданское дело Нагатинского районного суда г. Москвы N 2-1913/2022 по апелляционной жалобе истца Лазовской Т.А. на решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 30 августа 2022 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Лазовской Татьяны Александровны к АО "Монолевер-Трейд" о признании недействительным одностороннего акта, обязании передать объект путем составления акта отказать.

УСТАНОВИЛА:

Истец Лазовская Т.А. обратилась в суд с иском к АО "Монолевер-Трейд", мотивируя свои требования тем, что 12 сентября 2014 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве N ****, в соответствии с условиями которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства, а именно однокомнатную квартиру по адресу: адрес, близи д. 6 и д. 8, в срок до 31 декабря 2016 года. В нарушение условий договора и положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ООО "Монолевер-Трейд" неправомерно составило и направило истцу односторонний акт о передачи объекта долевого строительства от 30 октября 2020 г, поскольку у Лазовской Т.А. имелись претензии к качеству передаваемого объекта, при этом истец от приемки объекта не уклонялась, до настоящего времени недостатки объекта долевого строительства не устранены.

С учетом изложенного, Лазовская Т.А. просит признать односторонний акт о передаче объекта долевого строительства от 30 октября 2020 г. недействительным, обязать АО "Монолевер-Трейд" передать истцу объект долевого строительства путем составления акта приема-передачи вместе с ключами и инструкции по эксплуатации объекта в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу, взыскать с ответчика расходы за совершение нотариальных действий по обеспечению доказательств в размере 35 800 руб, почтовые расходы и расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Истец Лазовская Т.А. и ее представитель по доверенности Мешков Д.А. в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.

Представитель ответчика АО "Монолевер-Трейд" - Петраков Г.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит истец Лазовская Т.А. по доводам апелляционной жалобы, ссылаясь на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств по делу, неправильное применение норм материального права.

Истец Лазовская Т.А, ее представитель Мешков Д.А. в судебное заседание апелляционной инстанции явились, доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика АО "Монолевер-Трейд" в судебное заседание апелляционной инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 12 сентября 2014 г. между ЗАО "Монолевер-Трейд" (застройщик) и Лазовской Т.А. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве N ****, в соответствии с условиями которого ответчик обязался передать истцу объект долевого строительства, а именно однокомнатную квартиру по адресу: адрес, близи д. 6 и д. 8.

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства - не позднее 31 декабря 2016 года.

Стоимость объекта долевого строительства в размере 2 391 900 руб. оплачена истцом в полном объеме.

В связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта долевого строительства решением Нагатинского районного суда г. Москвы от 17 декабря 2020 г, вступившим в законную силу 26.01.2021 г, с АО "Монолевер-Трейд" в пользу Лазовской Т.А. взыскана неустойка за нарушение срока передачи объекта недвижимости за период с 01 января 2017 г. по 02 апреля 2020 г. в размере 1 200 000 руб, компенсация морального вреда в размере 20 000 руб, штраф в размере 500 000 руб.

31 декабря 2019 г. застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

22 июля 2020 г. ответчик посредством почтового отправления направил истцу уведомление о готовности объекта долевого строительства, которое Лазовской Т.А. не получено.

Между тем, 07 сентября 2020 г. в ходе осмотра объекта Лазовской Т.А. выявлены недостатки, о чем составлен соответствующий акт.

30 октября 2020 г. ответчик составлен и подписан односторонний акт передачи объекта долевого строительства, который получен истцом.

Обращаясь с данным иском в суд, истец указывает на то, что подписание акта приема-передачи было невозможно, поскольку в квартире имелись существенные недостатки, которые застройщиком в установленный срок устранены не были.

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании п. 4.1 договора участия в долевом строительстве объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.

Согласно п. 4.7 договора стороны при заключении договора исходят из того, что свидетельством качества передаваемого объекта долевого строительства, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, проектной документации, а также иным обязательным требованиям является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, выданное компетентным органом.

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

В силу ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи) (ч. 6 ст. 8 указанного Закона).

Согласно п. 5.3 договора участник долевого строительства, получивший сообщение от застройщика о завершении строительства многоквартирного дома и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязать приступить к его принятию в течение 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

На основании п. 5.5 договора при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный п. 5.3 настоящего договора срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в п. 5.4 настоящего договора) застройщик по истечении двух недель со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

При этом под уклонением Участника от принятия объекта понимается не подписание и/или не предоставление Застройщику по любым причинам акта приема-передачи объекта или акта, в котором указывается несоответствие Объекта требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, в предусмотренный Договором срок, при наличии у застройщика сведений о получении Участником сообщения о завершении строительства Многоквартирного жилого дома и о готовности Объекта в передаче.

О завершении строительства дома и о готовности объекта к передаче истец была извещена.

Закон Российской Федерации N 2300-1 "О защите прав потребителей" определяет, что существенный недостаток товара (работы, услуги) - неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 31 декабря 2019 г, заключению о соответствии Главгосстройнадзора Московской области от 24 декабря 2019 г, объект 6-10-25-ти этажный дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной двухуровневой автостоянкой, расположенный по адресу: адрес, напротив домов N 6 и N 8, соответствует требованиям действующих технических регламентов и проектной документации.

В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных часть 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в ходе рассмотрения дела не установлено наличие недостатков, которые препятствовали бы истцу принять квартиру, делали ее непригодной для использования по назначению, следовательно, основания, предусмотренные ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для отказа истца от приемки жилого помещения по передаточному акту отсутствовали, односторонний акт составлен ответчиком с соблюдением требований закона. Таким образом, ответчик выполнил свои обязательства по передаче квартиры истцу, направив в адрес Лазовской Т.А. односторонний передаточный акт. Более того, наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику принять квартиру с указанием этих недостатков. При этом фактическое принятие истцом квартиры с недостатками не лишает Лазовскую Т.А. возможности защищать свои права путем предъявления требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (о безвозмездном устранении недостатков либо о соразмерном уменьшении цены договора либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков), однако не может являться основанием для возложения на ответчика ответственности за составление одностороннего акта передачи объекта.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что оснований для признании недействительным одностороннего акта, обязании ответчика передать объект путем составления двустороннего акта не имеется.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

Таким образом, в случае если застройщик отправил дольщику сообщение о готовности квартиры к передаче, в ходе осмотра выявлены нарушения условий о качестве, дольщик потребовал безвозмездного устранения недостатков качества в разумный срок, недостатки устранены не были, ввиду чего дольщик отказался принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи и потребовали повторного устранения недостатков, то по смыслу положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в их толковании Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 г. N 2625-О застройщик был не вправе составлять односторонний передаточный акт для признания его обязательства по передаче квартиры исполненным, поскольку у дольщиков имелись предусмотренные законом основания для отказа от приемки объекта.

При этом, судебная коллегия полагает отметить, что установленные при осмотре объекта долевого строительства недостатки нельзя признать незначительными, поскольку согласно приложения N 1 к договору долевого участия в строительстве в жилых помещениях устанавливаются приборы отопления (п. 6 приложения N 1 к договору) (л.д. 28).

При этом при осмотре объекта долевого строительства было установлено: отопительный прибор в комнате N 1 отсутствует, отопительный прибор установлен на балконе, на момент осмотра отсутствует тяга в вентиляционном канале (л.д. 99).

Однако по смыслу жилищного законодательства жилые помещения - это комнаты, места общего пользования, которыми являются кухня, санузел, коридор, кладовка, при этом к жилым помещениям не относятся летние помещения, коими являются балкон, лоджия, веранда, терраса.

Таким образом, при осмотре объекта долевого строительства было установлено, что в жилом помещении, которое передавалось истцу, отсутствует отопительный прибор, что не может расцениваться как незначительный недостаток объекта долевого строительства

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что у истца имелись основания для отказа от подписания акта приема-передачи квартиры, и составление одностороннего акта застройщиком в данной ситуации не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем односторонний акт надлежит признать недействительным.

Поскольку судебная коллегия пришла к выводу о признании недействительным одностороннего акта, требования истца об обязании ответчика подписать двусторонний акт судебная коллегия полагает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, поскольку требования истца удовлетворены, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать судебные расходы: расходы по обеспечению доказательств 35800 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 30 августа 2022 года отменить.

Признать недействительным односторонний акт, составленный АО "Монолевер-Трейд", о передаче объекта долевого строительства расположенного по адресу: адрес от 30 октября 2020 г. недействительным.

Обязать АО "Монолевер-Трейд" передать Лазовской Татьяне Александровне объект долевого строительства расположенный по адресу: адрес путем составления двустороннего акта приема-передачи в течение 60 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с АО "Монолевер-Трейд" в пользу Лазовской Татьяны Александровны расходы за совершение нотариальных действий по обеспечению доказательств в размере 35 800 руб, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Председательствующий:

Судьи: