Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 декабря 2022 г. по делу N 33-49314/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Бобровой Ю.М, судей фио, фио, при помощнике Дмитриеве С.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по докладу судьи фио по апелляционной жалобе представителя ответчика Романовой Н.В. по доверенности фио на решение Бутырского районного суда адрес от 20 июля 2022 года, которым постановлено:

Исковые требования ИП Левиной Ирины Александровны к Романовой Надежде Васильевне о передаче в собственность жилого помещения и регистрации перехода права собственности на жилое помещение - удовлетворить частично.

Возложить на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ИП Левиной Ирине Александровне по договору купли-продажи от 24 июля 2019 года на жилое помещение, расположенное по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер...

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Встречные исковые требования Романовой Надежды Васильевны к ИП Левиной Ирине Александровне о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным - оставить без удовлетворения,

УСТАНОВИЛА:

ИП Левина И.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Романовой Н.В, уточнив которое в порядке ст.39 ГПК РФ, просила обязать Романову Н.В. исполнить условия договора купли-продажи квартиры от 24 июля 2019 года, передав ИП Левиной И.А. жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес, указывая на то, что 24 июля 2019 года между Романовой Н.В. и ИП Левиной И.А. заключен договор купли-продажи вышеназванного жилого помещения. Цена указанного договора определена в 12.500.000 руб. и была оплачена покупателем в день подписания договора, о чем сделана соответствующая надпись. Стороны обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на имя истца, однако истцом получено уведомление об отказе в государственной регистрации права на квартиру в связи с тем, что ответчиком представлено заявление о прекращении осуществления государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости и возврате ранее представленных для ее проведения документов. Заявления от иных сторон сделки о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении указанной квартиры в орган регистрации прав не представлялись.

Не согласившись с требованиями ИП Левиной И.А. о передаче в собственность жилого помещения и регистрации перехода права собственности на жилое помещение, Романова Н.В, в порядке ст.137 ГПК РФ, обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ИП Левиной И.А. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: Москва, адрес, заключенного 24 июля 2019 года, между Романовой Н.В. и ИП Левиной И.А, ничтожным на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен в целях сокрытия безденежных договоров займа, заключенных с Романовой Н.В, под давлением со стороны покупателя спорного недвижимого имущества.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит представитель ответчика Романовой Н.В. по доверенности фио по доводам апелляционной жалобы, считая его незаконным и не обоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению в части возложения обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, в остальной части не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с обстоятельствами дела и требованиями закона.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий такого обязательства не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости составляется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии со статьями 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору) и цена, которая в том числе может быть установлена на единицу площади и определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установлено ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, предметом заявленного спора являются имущественные правоотношения в отношении объекта недвижимого имущества - квартиры, расположенной по адресу: Москва, адрес, общей площадью 59, 9кв.м, которая согласно выписке из ЕГРН находится в собственности Романовой Н.В.

24 июля 2019 года между Романовой Н.В. (продавец) и ИП Левиной И.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: Москва, адрес. Цена указанной квартиры определена в 12.500.000 рублей.

Так стороны в рамках названного договора купли-продажи указали, что спорное жилое помещение к моменту совершения сделки купли-продажи находилось в залоге у фио на основании договора ипотеки от 21 марта 2019 года в качестве обеспечения договора займа, обязательства по которому продавец обязалась исполнить из денежных средств, полученных от покупателя, и после погашения долга принять меры по снятию обременения с недвижимого имущества и передаче имущественных прав на него покупателю, в том числе путем снятия с регистрационного учета и обращения в органы Росреестра по адрес.

К моменту заключения сделки продавец гарантировал, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой, о чем свидетельствуют п.14, 15 Договора.

Названный договор подписан сторонами без замечаний, о чем свидетельствуют личные подписи Романовой Н.В. и Левиной И.А.

Обязательства исполнения договора купли-продажи со стороны покупателя, удостоверены распиской, составленной от имени Романовой Н.В. о получении денежных средств в сумме 12.500.000 рублей.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что стороны, заключая оспариваемую сделку, действовали и исходили из личных убеждений, воля сторон была направлена на совершение возмездной сделки по отчуждению/приобретению недвижимого имущества, стороны при подписании договора достигли соглашения по всем его существенным условиям договора. Обстоятельств, указывающих на то, что сделка была совершена под влиянием или обманом, судом не установлено. Факт составления расписки в получении денежных средств, а, равно как и подписание договора купли-продажи на условиях указанных судом выше, сторонами в судебном заседании не оспаривался.

Вместе с тем, суд отметил, что Романовой Н.В. после подписания договора купли-продажи в целях исполнения обязательств по договору в части государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемую квартиру, была выдана доверенность на представление интересов Романовой Н.В. в органах Росреестра по адрес на имя фио и фио, сроком на шесть месяцев и исключительным правом в отношении спорного недвижимого имущества.

25 июля 2019 года стороны договора обратились в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности покупателя ИП Левиной И.А. на приобретенную по договору купли-продажи квартиру, однако Левиной И.А. было получено уведомление об отказе в государственной регистрации ее прав на указанную квартиру в связи с тем, что Романовой Н.В. представлено заявление об отзыве ранее выданной доверенности, прекращении осуществления государственной регистрации перехода прав в отношении объекта недвижимости и возврате ранее представленных для ее проведения документов. Заявления от иных сторон сделки о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении указанной квартиры в орган регистрации прав не представлялись.

Удовлетворяя требования первоначального истца ИП Левиной И.А. о передаче в собственность жилого помещения и регистрации перехода права собственности на жилое помещение, руководствуясь положениями ст. ст. 8, 131, 309, 310, 398, 431, 432, 450, 486, 549, 551, 566 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив представленные доказательства в их совокупности, суд исходил из того, что договор купли-продажи квартиры был заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, фактически договор исполнили, покупатель передал продавцу обусловленную договором цену, а продавец собственноручно подписала договор и передала покупателю предмет договора, что подтверждено его условиями, какое-либо нарушение прав продавца, либо порока воли последнего на заключение спорной сделки установлено не было, и, учитывая уклонение Романовой Н.В. от регистрации перехода права собственности, суд передал в собственность ИП Левиной И.А. жилое помещение, возложив на Управление Росреестра обязанность зарегистрировать право собственности ИП Левиной И.А. на спорное жилое помещение.

Суд отклонил доводы Романовой Н.В. о безденежности договора купли-продажи, поскольку они опровергаются представленными в материалы дела доказательствами и фактически сводятся к несогласию с оценкой, данной судом установленным по делу обстоятельствам и представленным доказательствам.

Соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для передачи в собственность ИП Левиной И.А. спорного жилого помещения, судебная коллегия не может согласиться с выводом о возложении на Управление Росреестра обязанность зарегистрировать право собственности ИП Левиной И.А. на спорное жилое помещение.

Согласно пункту 5 части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В настоящем споре, третье лицо не является участником правоотношений, соответственно, обязание регистрирующего органа совершить какие-либо регистрационные действия может быть осуществлено в случае, если действия (бездействия) регистрирующего органа оспариваются в судебном порядке. Подобные обстоятельства не были установлены судом первой инстанции, равно как и судебной коллегией.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда первой инстанции в части возложения обязанности на регистрирующий орган провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру, исключив данное указание из резолютивной части решения суда первой инстанции, указав произвести государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес перехода права собственности к ИП Левиной Ирине Александровне по договору купли-продажи от 24 июля 2019 года на жилое помещение, расположенное по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер...

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, руководствуясь положениями ст. ст. 168, 169, 170, 421 ГК РФ, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, суд исходил из того, что Романовой Н.В. в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено относимых и допустимых доказательств в подтверждение доводов встречного иска о том, что оспариваемая сделка совершена лишь формально с целью сокрытия иной сделки, что стороны при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения преследовали совсем не те цели, которые при этом должны подразумеваться сторонами, и что их действия не были направлены на достижение того юридического результата, который должен был быть получен при заключении данной сделки.

Кроме того, суд отметил, что Романова Н.В, заключая договор, по своему усмотрению реализовала свое право, как собственника, по распоряжению принадлежащим ей имуществом в соответствии с положениями статей 209, 421 Гражданского кодекса РФ, сделка исполнена сторонами в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи спорной квартиры, подписанного между сторонами, фактом оплаты по договору.

Суд, руководствуясь положениями ст.170, п.1 ст.181 ГК РФ, отклонил доводы ИП Левиной И.А. о пропуске Романовой Н.В. срока исковой давности по встречным исковым требованиям, исходя из того, что течение срока исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, в данном же случае сделка исполнена не была, в связи с чем, возложил на продавца обязанность передать квартиру, а поскольку сделка не начала исполняться ни в момент ее подписания, ни на момент рассмотрения спора судом, пришел к выводу о том, что исковые требования Романовой Н.В. заявлены в пределах срока исковой давности.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах дела, установленных в ходе судебного разбирательства, и соответствуют требованиям закона, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку всем представленным сторонами доказательствам по делу в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы Романовой Н.В. о том, что она не получала от ИП Левиной И.А. денежных средств при заключении договора купли-продажи, что Левина И.А. не представила доказательств наличия у нее денежных средств для покупки квартиры на момент заключения данной сделки, опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами, а именно: собственноручно написанной распиской 24 июля 2019г, в которой Романова Н.В. подтвердила факт получения от Левиной И.А. денежных средств в размере 12.500.000руб. за проданную квартиру в соответствии с договором купли-продажи от 24.07.2019г, часть из которых она передала фио, действующему за заимодавца фио на основании доверенности, что также следует из расписки фио24.07.2029г, в которой подтвержден факт получения денежных средств в размере сумма. в качестве процентов, пени и возврата основного долга по договору займа от 21.03.2019г. и договору займа от 30.04.2019г, заключенных Романовой Н.В. с фио, подлинность договора купли-продажи и расписки, принадлежность подписей на них фио не оспаривалась. Кроме того, факт получения денежных средств также подтверждается действиями Романовой Н.В. по отчуждению квартиры, а именно: подписанием акта приема-передачи квартиры, выдачей доверенности представителю в целях представления ее интересов в регистрирующем органе, передачей в Росреестр документов на государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру. Романовой Н.В. договор займа по безденежности не оспаривался.

Ссылка Романовой Н.В. в апелляционной жалобе на то, что определением Арбитражного суда адрес от 24.12.2020г. при разрешении требований ИП Левиной И.А. о включении в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве Романовой Н.В, был установлен факт отсутствия у ИП Левиной И.А. устойчивого финансового положения в период, предшествующий заключению договора купли-продажи спорной квартиры, судебной коллегией не принимается, поскольку судом при разрешении данных требований лишь указано на не представление ИП Левиной И.А. доказательств, позволяющих сделать вывод о ее устойчивом финансовом положении.

При проверке доводов о безденежности договора купли-продажи закон не возлагает на покупателя обязанность доказать наличие у него денежных средств, необходимых для приобретения квартиры, при этом обязанность по доказыванию безденежности договора купли-продажи возлагается на покупателя, заявившего о его безденежности.

Поведение ответчика Романовой Н.В, получившей денежные средства и подписавшей спорный договор купли-продажи, расписку в получении денежных средств и доверенность на представление ее интересов в органах Росреестра для регистрации перехода права собственности по спорному договору купли-продажи, давало основания ИП Левиной И.А. полагаться на действительность сделки, в связи с этим требование ответчика о недействительности сделки, включая доводы об отсутствии у ИП Левиной И.А. денежных средств в размере, достаточном для заключения сделки после предъявления к ней иска о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры свидетельствуют о наличии злоупотребления правом на признание сделки недействительной и оспаривании ее безденежности.

Доводы апелляционной жалобы о безденежности сделки свидетельствуют о несогласии Романовой Н.В. с установленными по делу фактическими обстоятельствами, выражают субъективное толкование норм материального права применительно к конкретным обстоятельствам дела и направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.

Доводы жалобы Романовой Н.В. по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию Романовой Н.В, выраженную ей в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения. В апелляционной жалобе не приведены какие-либо новые, юридически значимые обстоятельства, требующие дополнительной проверки.

Судом фактические обстоятельства по делу установлены правильно, собранные по делу доказательства исследованы в судебном заседании, им дана надлежащая оценка.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Бутырского районного суда адрес от 20 июля 2022 года изменить в части возложения обязанности на регистрирующий орган провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру.

В указанной части изложить в следующей редакции.

Произвести государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес перехода права собственности к ИП Левиной Ирине Александровне по договору купли-продажи от 24 июля 2019 года на жилое помещение, расположенное по адресу: Москва, адрес, кадастровый номер...

В остальной части решение Бутырского районного суда адрес от 20 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи