Апелляционное определение СК по административным делам Московского городского суда от 15 ноября 2022 г. по делу N 33а-5542/2022

Судебная коллегия по административным делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Ставича В.В., судей фио, фио, при секретаре Помаз А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи фио административное дело N 2а-43/22 по апелляционной жалобе представителя административного истца Муртузалиева А.О. по доверенности Гаджимурадова А.А. на решение Пресненского районного суда адрес от 08 февраля 2022 года об отказе в удовлетворении требований Муртузалиева Ахмеда Омаровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании решений незаконными, устранении допущенного нарушения прав

УСТАНОВИЛА:

Административный истец Муртузалиев А.О. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Москве (далее- Управление), в котором просил признать незаконным решение Управления от 02 июня 2021 года N КУВД-001/2021-20748748/6 о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером: 77:07:0005007:1118 (далее- объект недвижимого имущества); обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на указанный объект недвижимого имущества.

Также Муртузалиев А.О. просил признать незаконным решение Управления от 02 сентября 2021 года N КУВД-001/2021-20748748/6 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Требования мотивированы тем, что им приобретен объект недвижимого имущества на основании договора, заключенного с ООО "Серебряная миля" в лице конкурсного управляющего Тилькунова фио в Управление было подано заявление о регистрации перехода права собственности. Однако, действия по регистрации были приостановлены, а далее- было отказано со ссылкой о наличии самовольной пристройки к нежилому помещению. В тоже время, само по себе отсутствие разрешения на строительство и ввод части помещения в эксплуатацию без наличия вступившего в законную силу акта о прекращении зарегистрированного права собственности на объект не свидетельствует об аннулировании права собственности ООО "Серебряная Миля".

Решением Пресненского районного суда адрес от 08 февраля 2022 года отказано в удовлетворении требований Муртузалиева Ахмеда Омаровича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании решений незаконными, устранении допущенного нарушения прав.

Представитель административного истца Муртузалиева А.О. по доверенности фио в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда, настаивая на удовлетворении административных исковых требований, утверждая о нарушении судом норм материального права, несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неверной оценке доказательств.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административного истца Гаджимурадова А.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, сочтя возможным в соответствии со статьями 150 и 152 КАС РФ рассмотреть дело в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не сообщивших об уважительных причинах неявки и не просивших об отложении слушания, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 КАС РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда адрес от 13 декабря 2019 года ООО "Серебряная миля" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на фио

ООО "Серебряная миля" является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером: 77:07:0005007:1118 общей площадью ? 1523, 6 кв. м.

Между ООО "Серебряная миля" и Муртузалиевым А.О. 14 декабря 2020 года был заключен договор купли-продажи нежилого помещения N СМ/Лот1/2020, согласно которому ООО "Серебряная миля" продала нежилое помещение административному истцу, который является покупателем по итогам открытых торгов в рамках конкурсного производства ООО "Серебряная миля", что следует из протокола о результатах проведения в электронной форме аукциона по продаже объект недвижимого имущества должника от 02 декабря 2020 года N РАД-239892 по лоту N 1.

24 мая 2021 года Муртузалиевым А.О. в Управление подано заявление NМFС0558/2021-878799 о регистрации перехода права собственности в отношении указанного объект недвижимого имущества.

20 июня 2021 года Управлением принято решение в форме уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) NКУВД-001/2021-20748748/6 на основании п.п. 3, 5, 9 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее- Федеральный закон N218-ФЗ) сроком до 02 сентября 2021 года.

В качестве оснований для принятия такого решения указано, что по сведениям ЕГРН в отношении нежилого здания и права аренды на земельный участок содержат записи о государственной регистрации ипотеки от 27.08.2018 года за регистрационным N 77-77/007-77/007/059/2015-760/1, N 77-77/007-77/007/059/2015-762/1, залогодержателем по которому является АК межрегиональный топливно-энергетический банк "МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК" (ПАО). Объект недвижимого имущества включен в перечень объектов, в отношении которых Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости адрес в порядке Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 N 819-ПП составлены акты о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости либо незаконного (нецелевого) использования земельного участка. По сведениям ЕГРН в отношении земельного участка внесена запись об аренде, согласно которой ООО "Серебряная миля" является арендатором, а не собственником.

Муртузалиевым А.О. были представлены дополнительные документы, а именно исправленная форма заявления относительно земельного участка, указано, что ООО "Серебряная миля" является его арендатором.

02 сентября 2021 года Управлением принято решение об отказе государственной регистрации права собственности (перехода права) N КУВД-001/2021-20748748/6, в связи с неустранением недостатков.

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований, поскольку решения Управления соответствуют положениям Федерального закона N218-ФЗ, так как ООО "Серебряная миля" пользуется земельным участком как арендатор, а не собственник, в отношении здания без оформления разрешительной документации проведена реконструкция путем возведения пристройки площадью 89, 6 кв.м, которая учтена в красных линиях, земельный участок для целей реконструкции здания не предоставлялся, разрешения на реконструкцию не оформлялось, здание с кадастровым номером 77:07:0005007:1118 обладает признаками самовольной постройки, к тому же объект недвижимого имущества находится в ипотеке у "МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК" (ПАО).

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Правила распределения бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для административного дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, установлены частями 2 и 3 статьи 62, частями 9 - 11 статьи 226 КАС РФ.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1). Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (часть 2). Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Государственная регистрация прав осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом N218-ФЗ, статьей 1 которого определено, что последняя представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество.

Согласно статье 14 Федеральным законом N218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав, в частности, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2).

Согласно пункту 2 статьи 209, пункту 2 статьи 218 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые интересы других лиц; право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании, в частности, договора купли-продажи.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 5 июля 2001 года N 154-О, государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права.

В соответствии с пунктами 3, 5 и 9 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам.

В соответствии со статьей 27 Федерального законом N218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Материалами дела подтверждается и регистрирующим органом не отрицается, что ООО "Серебряная миля" пользовалось земельным участком, расположенным по адресу по адресу: адрес, влд. 27, общей площадью 5 787 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0005007:1, на основании договора аренды земельного участка от 22.11.1996 года N М-07-007187 с 20 января 2006 года.

Муртузалиев А.О. изначально в заявлении, поданном в Управление, указал, что ООО "Серебряная миля" является собственником земельного участка. После приостановления государственной регистрации Муртузалиев А.О. представил уточненное заявление, в котором привел сведения об ООО "Серебряная миля" как арендаторе земельного участка. Тем самым им было устранено нарушение п. 3 ч.1 ст. 26 Федерального закона N218-ФЗ.

Согласно ответу Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости адрес от 25 июня 2021 года, обследованием, проведенным 12 февраля 2020 года, установлено, что в отношении здания без оформления разрешительной документации проведена реконструкция путем возведения пристройки площадью 89, 6 кв. адрес учтена в технической документации ГБУ МосгорБТИ в общей площади здания в красных линиях. адрес для целей реконструкции здания не предоставлялся, разрешения на реконструкцию не оформлялось.

Из акта УКОН по адрес от 12 февраля 2020 года, в 2001 году здание имело площадь 1395, 5 кв.м.; 14 мая 2010 года в технической документации ГБУ "МосгорБТИ" учтено здание с пристройкой, общей площадью 1523, 6 кв.м, пристройка площадью 89, 6 кв.м. учтена в "красных линиях", разрешительная документация на пристройку отсутствует.

ООО "Серебряная миля" в 2012 году приобрела здание площадью 1523, 6 кв.м, право собственности зарегистрировано Управлением, что следует из выписки из ЕГРН от 01 ноября 2022 года.

Департаментом городского имущества адрес в Арбитражный суд адрес было подано исковое заявление к ООО "Серебряная миля" о признании пристройки к зданию самовольной постройкой.

Решением Арбитражного суда адрес от 27 октября 2022 года в удовлетворении требований Департамента городского имущества адрес отказано.

Деятельность Управления Росреестра по Москве относится к сфере публичного права, в котором орган власти имеет больше прав относительно иных лиц; обязан соблюдать определенные гарантии, обеспечивающие соблюдение прав и законных интересов граждан.

В соответствии с положениями статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра (абзацы первый и второй пункта 1).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2).

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (абзац первый пункта 6).

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона N218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 этого же федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

По смыслу приведенных правовых норм при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не уполномочен давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры.

Само по себе отсутствие разрешений на пристройку и ввод в эксплуатацию без наличия вступившего в законную силу судебного акта о прекращении зарегистрированного права собственности на данный объект не свидетельствует о том, что указанное право аннулировано либо никогда не возникало у ООО "Серебряная миля".

При таком положении государственный регистратор, приостанавливая государственную регистрацию права, фактически поставил под сомнение существование ранее зарегистрированного права собственности ООО "Серебряная миля" на объект недвижимого имущества, что недопустимо в силу пункта 6 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залог недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с ч. ч. 6 - 8 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Результат проведения торгов, оформленный протоколом, в силу п. 5 ст. 448 ГК РФ является основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество.

Из материалов дела следует, что Муртузалиев А.О. является победителем торгов, с ним заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, поэтому то, что объект недвижимого имущества находится в ипотеке, запись об этом не прекращена, не является основанием для приостановления государственной регистрации права.

Исходя из изложенного, судебная коллегия находит выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения административного иска ввиду законности оспариваемых решений Управления Росреестра по Москве, их принятия без нарушения прав административных истцов и в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, регулирующих рассматриваемые правоотношения, неправомерными; причин, объективно препятствующих по заявлению административного истца осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество не установлено, а в оспариваемом решении административным ответчиком не приведено.

Таким образом, обжалуемый судебный акт, который вышеизложенного не учитывает, законным и обоснованным не является, поэтому на основании пунктов 3 и 4 части 2 статьи 310 КАС РФ подлежит отмене с вынесением нового решения о признании незаконными решение Управления Росреестра по адрес от 02 июня 2021 года NКУВД-001/2021-20748748/6 о приостановлении государственной регистрации права собственности (перехода права) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером: 77:07:0005007:1118, а также решение Управления от 02 сентября 2021 года N КУВД-001/2021-20748748/6 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества; возложении обязанности на Управление Росреестра по Москве повторно рассмотреть заявление административного истца о регистрации переход права собственности в отношении объектов недвижимого имущества.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Пресненского районного суда адрес от 08 февраля 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым признать незаконным решение Управления Росреестра по адрес от 02 июня 2021 года NКУВД-001/2021-20748748/6 о приостановлении государственной регистрации права собственности, а также решение от 02 сентября 2021 года N КУВД-001/2021-20748748/6 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (перехода права) в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером: 77:07:0005007:1118.

Обязать Управление Росреестра по адрес повторно рассмотреть заявление Муртузалиева Ахмеда Омаровича о государственной регистрации переход права собственности в отношении объектов недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, с кадастровым номером: 77:07:0005007:1118.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационной суд общей юрисдикции и Верховный Суд России.

Мотивированное определение изготовлено в полном объеме 02 декабря 2022 года.

Председательствующий:

Судьи: