Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 сентября 2007 г. N А56-14799/2006 Иск ЗАО к Обществу о взыскании арендной платы по договору субаренды нежилых помещений, пеней и долга по возмещению затрат на коммунальные услуги удовлетворен, так как, в частности, доказательств того, что действия ЗАО при заключении договора субаренды были направлены на обман Общества, последним не представлено

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 сентября 2007 г. N А56-14799/2006

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 мая 2007 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2007 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Коняевой Е.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от ЗАО "Кайлас" Шабазова МБ. (доверенность от 01.08.2007), Бурдань А.П. (доверенность от 01.08.2007); от ЗАО "Торговый комплекс Ладожского вокзала" Гутенкова В.Е. (доверенность от 30.08.2007),

рассмотрев 04.09.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кайлас" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2007 (судьи Попова Н.М., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-14799/2006,

установил:

Закрытое акционерное общество "Торговый Комплекс Ладожского вокзала" (далее - Комплекс) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Кайлас" (далее - Общество) о взыскании 4 104 150 руб. 75 коп. арендной платы по договору от 06.12.2004 N 244 ЛВ субаренды нежилых помещений Ладожского вокзала общей площадью 303,38 кв. м за период с мая 2005 года по март 2006 года, 484 788 руб. 61 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы и 36 609 руб. 89 коп. долга по возмещению затрат на коммунальные услуги.

Общество обратилось со встречным иском к Комплексу о признании договора субаренды от 06.12.2004 N 244 ЛВ недействительным, а также о взыскании 4 070 304 руб. - двойного размера внесенного задатка за обеспечение права заключения долгосрочного договора аренды, 1 715 301 руб. - возврата субарендой платы и 3 984 073 руб. убытка в виде стоимости выполненных в арендуемых помещениях строительных работ, установки системы пожаротушения, рекламных модулей, уплаченных процентов за полученный для выполнения строительных работ заем и внесенной арендной платы за аренду стеклометаллической конструкции.

Заявлением от 17.01.2007 (л.д. 146, т. 2) Общество изменило требования, просило признать договор субаренды от 06.12.2004 N 244 ЛВ недействительным: применить к пунктам 3.2.1 и 3.2.2 спорного договора последствия недействительности ничтожной сделки в части завышения арендной платы сверх 10 921.5 у.е. (344 025,25 руб.), а также взыскать с Комплекса 8 495 609 руб., в том числе: 4 071 304 руб. двойного размера суммы задатка за обеспечение намерения заключить долгосрочный договор, 1 967 325 руб. расходов на строительно-монтажные работы, 500 000 руб. расходов на установку системы пожаротушения, 420 000 руб. процентов по займу, 630 000 руб. расходов на аренду стеклометаллической конструкции и 907 383 руб. - процентов рефинансирования.

Решением от 24.01.2007 с Общества в пользу Комплекса взыскано 36 609 руб. 89 коп. в возмещение затрат на коммунальные услуги, в остальной части первоначального иска отказано; требования по встречному иску удовлетворены в части: договор субаренды от 06.12.2004 N 244 ЛВ признан недействительным, с Комплекса в пользу Общества взыскано 4 071 304 руб. двойного задатка за обеспечение права заключения долгосрочного договора аренды, 1 967 325 руб. расходов на строительно-монтажные работы, 500 000 руб. расходов на установку системы пожаротушения, в остальной части встречного иска отказано.

Определением апелляционной инстанции от 28.03.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД").

Постановлением апелляционной инстанции от 28.05.2007 решение от 24.01.2007 отменено. По первоначальному иску с Общества в пользу Комплекса взыскано 4 104 150 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате, 484 788 руб. 61 коп. пеней, 36 609 руб. 89 коп. затрат на коммунальные платежи. В удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Общество просит постановление от 28.05.2007 отменить как вынесенное с нарушениями норм процессуального права, а решение от 24.01.2007 оставить в силе.

Общество считает, что в соответствии со статьей 266 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) суд апелляционной инстанции не имел оснований для привлечения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стадии назначения дела к слушанию.

По мнению подателя жалобы, Комплекс не имел права сдавать объект в долгосрочную субаренду, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В обоснование жалобы Общество ссылается на то, что законом не допускается аренда зданий, сооружений на неопределенный срок свыше одного года без государственной регистрации, поэтому Комплекс не вправе распоряжаться объектом без договора аренды с собственником на долгосрочной основе.

Податель жалобы также считает непропущенным срок исковой давности при предъявлении встречного иска, так как впервые ему стало известно, что помещения, сданные Комплексом в субаренду при отсутствии долгосрочного договора аренды с собственником помещений, в декабре 2005 года из письма N 182/06И-05, а встречный иск заявлен в сентябре 2006 года, то есть в пределах годичного срока. Комплекс в течение года не выполнил обязательств по оформлению долгосрочного договора субаренды, поэтому Общество обоснованно прекратило выплаты по спорному договору субаренды.

В отзыве на кассационную жалобу Комплекс просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель Комплекса обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

ОАО "РЖД" о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 30.07.2003 федеральное государственное предприятие "Октябрьская железная дорога" - провопредшественник ОАО "РЖД" (арендодатель) и Комплекс (арендатор) заключили договор аренды N 164/03 (л.д. 9, т. 2), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть сооружения вокзального комплекса "Ладожский" - нежилые помещения на отметке 11.700, 12.900, 14.100 N 4172-4189, 4192-4209, 4211-4212, 4216-4223; часть помещения 4215, принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 73; общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 1378,28 кв.м; договор заключен сроком на 360 дней; течение срока аренды начинается со дня подписания договора.

Пунктом 2.2.10 договора предусмотрено право на сдачу помещений в субаренду; согласно пункту 2.1.1 арендодатель обязан передать объект полностью или по частям по акту приема-передачи в 15-ти дневный срок с момента обращения арендатора.

Дополнительным соглашением от 01.05.2005 к договору аренды от 30.07.2003 N 164/03 ОАО "РЖД" и Комплекс договорились изложить пункт 1.1 в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование часть здания Ладожского вокзала: нежилые помещения на отметке +12.900, +11.700, +14.100 N 4172-4187, 4192-4207, 4211, 4212, 4215-4223, принадлежащие арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации серия 78-АБ N 317117, серия 78-ВК N 122163, зарегистрировано ГУЮ ГБР 30.12.2004 за номером 78-01268/2004-619.1), расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 73, литера А, для использования с целью осуществления производственной, торговой деятельности, оказания развлекательных и иных услуг населению. Общая площадь передаваемого в аренду Объекта составляет 1 339,42 кв. м. Арендатор вправе принять указанные выше нежилые помещения в целом или по частям, каждое из которых в контексте настоящего договора понимается как Объект".

Стороны также согласовали, что в связи со строительными недоделками в нежилых помещениях N 4204, 4215 (часть); 4220 - 4223 их передача арендатору будет осуществляться после устранения таковых силами ДДПП "Транссервис" (л.д. 18, т. 2).

По акту от 01.05.2005 ОАО "РЖД" передало Комплексу нежилые помещения на отметке +11.700 вокзального комплекса "Ладожский" по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 73:

N 4215 (часть) площадью 258,43 кв. м;

N 4216 площадью 20,18 кв. м;

N 4217 площадью 10,13 кв. м;

N 4218 площадью 09,86 кв. м;

N 4219 площадью 04,78 кв. м;

общая площадь передаваемого объекта составляет 303, 38 кв. м (л.д. 75, т. 2).

Комплекс (арендатор) и Общество (субарендатор) 06.12.2004 заключили договор субаренды N 244 Л В, согласно которому арендатор обязуется предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование нежилые встроенные помещения на отметке +11.700:

N 4216 площадью 20,18 кв. м;

N 4217 площадью 10,13 кв. м;

N 4218 площадью 09,86 кв. м;

N 4219 площадью 04,78 кв. м;

N 4215 (часть) площадью 258,43 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 73 для использования в целях организации игрового развлекательного центра. Общая площадь сдаваемых помещений - 303,38 кв. м (л.д. 12-16, т. 1).

По акту приема-передачи от 01.05.2005 указанные помещения переданы ответчику в технически исправном состоянии, пригодном для использования по назначению; субарендатор не имел претензий к арендатору по состоянию переданного объекта (л.д. 20, т. 1).

Срок договора субаренды сторонами не установлен.

Согласно пункту 1.4 договора от 06.12.2004 в течение 30 дней с момента государственной регистрации договора аренды между арендатором и ОАО "РЖД" стороны обязуются заключить договор аренды объекта на срок, определяемый по формуле: "7 лет минус время фактического владения и пользования объектом на основании настоящего договора".

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае, если настоящий договор прекращается по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, не заключен договор, предусмотренный пунктом 1.4 настоящего договора, арендатор обязан в сроки, согласованные сторонами, возместить субарендатору стоимость неотделимых улучшений объекта в соответствии со сметами и актами выполненных работ, согласованными с арендатором на основании пункта 2.1.2 договора, в полном объеме.

Пунктом 3 договора субаренды стороны согласовали порядок платежей и расчетов: за пользование указанным в пункте 1.1 договора объектом субарендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно в размере и порядке, установленном договором; размер арендной ежемесячной платы за пользование объектом, выраженный в условных единицах на момент заключения договора, составляет: за первый месяц использования объекта - 75 529,5 у.е. в месяц, за второй, третий, четвертый, пятый, шестой, седьмой месяцы использования Объекта - 21 689,5 у.е. в месяц, за восьмой и все последующие месяцы аренды - 10 921,5 у.е. в месяц; величина условной единицы принимается равной величине у.е., применяемой соответствующим уполномоченным органом власти Санкт-Петербурга при аренде нежилых помещений, арендодателем которых является Санкт-Петербург, на момент оплаты; в случае отмены действия правовых актов соответствующего органа власти субъекта Российской Федерации, устанавливающего ставку арендной платы, величина условной единицы в рублях будет соответствовать курсу доллара США, установленному Центральным банком Российской Федерации, на момент оплаты; моментом оплаты считается день поступления денежных средств на расчетный счет арендатора; оплата производится в рублях. Субарендатор перечисляет арендную плату за первый месяц аренды в следующем порядке: в течение пяти дней с момента подписания договора - 64 608 у.е., в течение десяти дней с момента подписания сторонами акта сдачи-приемки объекта в соответствии с пунктами 2.1.1, 2.2.1 договора - 10 921,5 у.е. (с учетом времени фактического использования Объекта); субарендатор перечисляет арендную плату за второй и последующий месяцы аренды за месяц вперед, не позднее десятого числа месяца подлежащего оплате; внесение арендной платы производится до момента передачи арендатором субарендатору объекта по акту сдачи-приемки.

Считая, что Общество не выполнило условия договора субаренды по оплате, Комплекс обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пеней.

Общество, считая договор субаренды недействительным как совершенным под влиянием обмана, обратилось в суд со встречным иском.

Из материалов дела усматривается, что во исполнение договора от 06.12.2004 по акту арендатор передал субарендатору помещения для их последующего ремонта. Из акта от 01.05.2005, подписанного сторонами, следует, что помещения переданы субарендатору в технически исправном состоянии, пригодном для их использования по назначению, предусмотренному договором от 06.12.2004. Начисление арендной платы производится с 01.05.2005.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии задолженности ответчика по арендной плате в размере 4 104 150 руб. 75 коп. (с учетом частичной оплаты в размере 3 750 453 руб.).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.

В нарушение указанной нормы права ответчик ненадлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства.

За указанное нарушение договора установлена ответственность в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что доказательства несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, позволяющие в соответствии с требованиями статьи 333 ГК РФ уменьшить ее размер, в материалы дела также не представлены, кассационная инстанция считает вывод суда апелляционной инстанции о взыскании пеней за просрочку платежей в сумме 484 788 руб. 61 коп. правильным.

Также правомерно апелляционная инстанция взыскала 36 609 руб. 89 коп. стоимости услуг по электро-, водо-, теплоснабжению, поскольку согласно пункту 2.2.3 договора субаренды в сумму арендной платы не входит оплата за коммунальные услуги.

Статья 179 ГК РФ предусматривает, что сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшей стороны.

Обманом является умышленное введение в заблуждение одной стороны сделки другой стороной с целью совершения сделки. Причем, по смыслу названной нормы, эти действия должны иметь место на момент заключения договора и не относятся к его последствиям.

В данном случае суд апелляционной инстанции, исследовав представленные доказательства и дав им надлежащую оценку, пришел к правильному выводу, что доказательств того, что действия Комплекса при заключении договора субаренды были направлены на обман Общества, последним не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Обеспечительная функция задатка сводится к тому, что давшая его сторона в случае неисполнения ею договора теряет его. Потеря задатка одной стороной (внесшей задаток) либо уплата его другой стороной в двойном размере возможны при наличии оснований для ответственности соответствующей стороны (пункт 2 статьи 381 ГК РФ). Согласно положениям абзаца 2 пункта 2 статьи 381 ГК РФ сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Договором субаренды от 06.12.2004 внесение субарендатором задатка не предусмотрено.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно, выводы суда соответствуют имеющимся доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2007 по делу N А56-14799/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Кайлас" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий Е.В. Коняева

Т.И. Сапоткина